گزارش وضعیت صنعت ساختمان ترکیه در سال ۲۰۲۳

عصر ترکیه؛ احسان مهدی نژاد - با توجه به این مطلب که طی چندسال گذشته تب خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان و البته مردمان برخی کشورهای همسایه بالاگرفته است در این مطلب  تصمیم گرفتیم یک گزارش جامع  در خصوص صنعت ساخت وساز در ترکیه برای شما عزیزان آماده کنیم.

البته باید اذعان کنیم که در این مطلب بیشتر به تشریح تخصصی صنعت ساخت‌و ساز در ترکیه، کشوری که نزدیک یک دهه است به جرگه گروه اقتصادی جی‌۲۰ پیوسته است پرداخته‌ایم، از همین روی شاید محتوای این مقاله بیشتر مناسب افراد متخصص در حوزه ساخت ‌وساز باشد که علاقه‌ای هم به حضور و سرمایه‌گذاری در بازارهای خارجی دارند.

یکی از اولین سوالاتی که برای سرمایه‌‌گذاران بخش املاک و مسکن به وجود می‌آید معمولا این است که بزرگی و حجم دلاری بازار املاک و ساخت و ساز در ترکیه چقدر است؟

در سال ۲۰۲۲ حجم کل بازار ساخت‌وساز در ترکیه ۱۴.۹ میلیارد دلار بود و خوش‌بینان حوزه املاک توقع داشتند با توجه به بسته‌شدن پرونده کووید ۱۹ صنعت ساخت و ساز ترکیه در سال ۲۰۲۳ روندی رو به رشد را تجربه کند.

در پیش‌بینی‌های کمی بلند‌مدت‌تر و در همین راستا پیش‌بینی شده است بین سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶ این صنعت در ترکیه رشد سالانه‌ای بین ۲.۳ تا ۵ درصد را ثبت کند که در عین حال با سرمایه‌گذاری در صنعت حمل و نقل، انرژی‌های تجدیدپذیر و پروژه‌های زیرساخت گردشگری تقویت می‌شود.

در ادامه به صورت جامع‌تر در این خصوص سخن خواهیم گفت. اما در همین ابتدای کار به بیان چند آمار خاص و چشمگیر در این خصوص پرداخته‌ایم.

بزرگترین شرکت‌های ساخت و ساز ترکیه‌ای کدام ها هستند؟

در میان پیمانکاران برتر ترکیه، Renaissance Construction  تحت حمایت هلدینگ قدرتمند Rönesans Holding (رونسانس هلدینگ) در سال ۲۰۲۲ با درآمدی بالغ بر ۱.۴ میلیارد دلار به عنوان اولین و قدرتمندترین شرکت پیمانکاری ساختمانی ترکیه شناخته شده است.

دومین شرکت برتر ترکیه در این حوزه Ant Yapi Industry & Trade Inc  است که با کسب درآمد نزدیک به یک میلیارد دلار یعنی دقیقا ۹۹۰ میلیون دلار در رتبه دوم فهرست قرار گرفت.

در سال ۲۰۱۶ در مجموع، ۳۹ شرکت ساخت و ساز و پیمانکاری ترکیه‌ای در فهرست جهانی ۲۵۰ پیمانکار برتر بین‌المللی قرار گرفته‌اند که البته این تعداد در سال ۲۰۲۳ این تعداد به ۴۲ رسیده است.

بر اساس داده های وزارت بازرگانی ترکیه، پیمانکاران ترکیه‌ای با ۲۱۵ پروژه در نه ماه نخست سال ۲۰۲۲ به ۸.۷ میلیارد دلار آمریکا رسیده‌اند.

صنعت ساخت و ساز خارجی شرکت‌های ترکیه‌ای اولین بار با انجام پروژه در کشور لیبی در سال ۱۹۷۲ آغاز شد.

اندازه سبد پروژه‌های بین‌المللی ترکیه‌ای‌ها تا سال ۲۰۲۳ میلادی  ۱۱۳۶۵ پروژه بوده است که در ۱۳۱ کشور جهان انجام شده است.

در ادامه اما  لیستی از ده کمپانی جهانی برتر ساختمانی فعال در ترکیه به همراه سال تاسیس آن‌ها را برای شما آورده‌ایم:

منظور از $B میلیارد  دلار است.

1. Bechtel,$17.6B revenue, founded 1898
2. Fluor, $15.6B revenue, founded 1912
3. Whiting-Turner,$9.2B revenue, founded 1909
4. EMCOR,$8.8B revenue, founded 1994
5. Turner,$6.9B revenue, founded 1902
6. DPR Construction,$6.8B revenue, founded 1990
7. Gilbane,$6.5B revenue, founded 1870
8. Hensel Phelps,$5.9B revenue, founded 1937
9. Walsh Group,$5.4B revenue, founded 1983
10. Tutor Perini,$5.3B revenue, founded 1894

اما بزرگترین پروژه ساخت‌وسازی ترکیه در حال حاضر کدامست؟

پروژه IMM – Ucyol-Buca Koop Light Rail – ترکیه با ارزش ۵۵۰ میلیون دلار، بزرگترین پروژه ساخت‌و ساز در ترکیه است که ساخت آن در سه ماهه اول ۲۰۲۲ آغاز شده است.

اکنون تحلیل و بررسی آمارهای اقتصادی صنعت ساخت و ساز در ترکیه

با وجود تمام خوش‌بینی‌هایی که وجود داشته است، انقباض مالی و کاهش عملکردی در بخش ساخت‌و ساز ترکیه که از سه ماهه سوم سال ۲۰۲۲ شروع شده همچنان ادامه دارد. از آن سوی، مشکل کاهش سرمایه‌گذاری‌های دولتی و خصوصی این بخش در کنار افزایش هزینه‌های نهاده‌های صنعت ساختمان، روی این بخش مهم اقتصادی، تاثیر منفی گذاشته است.

علیرغم افزایش فعالیت‌های عمومی و کلی اقتصادی در ترکیه در سال ۲۰۲۳ ، تورم بالا در این کشور باعث افزایش هزینه‌های اجرایی بخش املاک شده است. در عین حال تخصیص ناکافی بودجه‌های دولتی و همچنین تاثیر منفی جنگ روسیه و اوکراین در خدمات پیمانکاری خارج از کشور باعث شده است چراغ خطر و علامت هشدار برای فعالیت‌های این بخش و حجم تجارت برای مابقی سال ۲۰۲۳ همچنان چشمک بزند!

در جدول پایین نمودار مقایسه تولید ناخالص داخلی ترکیه و رشد در بخش ساخت و ساز (درصد امتیاز) را ملاحظه می‌نمایید:

جایگاه صنعت ساخت و ساز در ترکیه

صنعت ساخت و ساز در ترکیه با حجم تقاضا و قدرت اشتغال‌زایی برای بیش از ۲۰۰ زیربخش در سراسر اقتصاد این کشور صنعتی بسیار برجسته است. در کل، صنعت ساخت‌وساز، ۵.۴ درصد در تولید ناخالص داخلی ترکیه سهم دارد.

هرچند همان‌طور که اشاره کردیم شواهد فعلی نشان می‌دهد این صنعت در ۲ فصل اول سال جاری به ترتیب ۷.۷ درصد و ۱۰.۹ درصد کوچک‌تر شده است.

تاثیر کووید ۱۹ بر صنعت ساخت و ساز ترکیه

در صنعت ساختمان ترکیه، مثل بسیاری از نقاط دیگر دنیا مشکلات با شیوع کووید ۱۹  افزایش یافته است. در دوره مذکور، بودجه‌های ترکیه  به صورت حجیم و گسترده‌ای در بخش ساخت‌و ساز به سمت  انجام اقدامات عمومی واکسیناسیون و  پیشگیری از اپیدمی سوق پیدا کرد و سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان اهمیت خود را از دست داد.

«هرچند لازم است که بگوییم ترکیه یکی از پیشروترین‌ها در انجام واکسیناسیون سراسری در جهان بود و با انجام قرنطینه‌های سفت و سخت و حمایت از کسب‌وکارها در این مدت توانست در اولین مراحل، این ویروس را کنترل کند، که این موضوع البته باعث کاهش توان اقتصادی در بخش‌های دیگر این کشور گردید.»

اما پس از مهار اولیه کووید ۱۹ علی‌رغم  تمام خوش‌بینی‌هایی که وجود داشت رشد بسیار محدودی تنها در نیمه اول سال ۲۰۲۱ مشاهده شد.

نمودار تغییر سالانه در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی (%) که نشان از کاهش دارند.

نمودار تغییر سالانه در شاخص هزینه ساخت و ساز (%) که نشان از افزایش شدید هزینه‌ها دارند.

مشکل افزایش هزینه‌های نهاده مورد نیاز در صنعت ساختمان همچنان ادامه دارد. به خصوص در سال ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲

شاهد بوده‌ایم که افزایش قیمتی تا ۱۵۰٪ در هزینه‌های این بخش، در میانه ماه‌های ژوئن ۲۰۲۱ تا آوریل ۲۰۲۲ وجود داشته است.

در این بین، شاخص هزینه سازه‌های غیرساختمانی (پروژه‌های زیربنایی عمومی) ۱۲۹.۱ درصد افزایش یافته‌اند.

زیرشاخص‌های افزایش بهای تمام شده ساخت‌و ساز در شاخص مصالح و نیروی کار ۱۲۶.۵ درصد بوده است.

این نرخ‌ها در شاخص افزایش قیمت مواد اولیه و هزینه نیروی کار در ژوئن ۲۰۲۲ برابر با ۱۳۰.۶ درصد بوده است.

طبیعتا افزایش هزینه‌های ساخت و ساز به شدت بر قیمت مسکن نیز فشار صعودی وارد کرده است. این موضوع مدتهاست که هزینه‌های اضافی بسیار زیادی را علی‌الخصوص بر پیمانکارانی که از طریق قراردادهای مبتنی با پول ملی ترکیه یعنی لیر کار می‌کنند، تحمیل کرده است.

«باید اضافه کنیم که شرکت‌های ساختمانی ترکیه‌ای قانونا حق بستن قراردادهای دلاری با مشتریان را ندارند و صرفا باید به صورت لیری قرارداد ببندند هرچند که در عمل مشاهده می‌کنیم اغلب شرکت‌ها، در قراردادهایی که با خارجیان منعقد می‌کنند معیار مبالغ را دلاری یا دیگر ارزهای خارجی قرار می‌دهند»

طرحی دولتی برای جبران خسارت پیمانکارها....

با توجه به هزینه‌های تشدید شونده این چندسال شرکت‌های پیمانکاری، پرداخت مابه التفاوت قیمت‌ها، توسط سازمان TMB ترکیه در راستای نیاز به جبران، در دستور کار قرار گرفته است، هرچندکه در عمل پیمانکاران از آن راضی نبوده‌اند.

وام‌های موجود بخش صنعت ساخت‌وساز ترکیه

مجموع وام های نقدی استفاده شده در صنعت ساخت‌وساز ترکیه در ژوئیه ۲۰۲۱، ۳۳۸.۲ میلیارد لیر ترکیه بوده است. یک سال بعد در همین ماه این وام‌ها با ۵۹.۵ درصد افزایش به  ۵۳۹.۴ میلیارد لیر رسیدند.

کارشناسان این بخش می‌گویند به دلیل اشتهای کم بانک ها برای وام دادن در این دوران، اخیراً شرکت‌های فعال در این حوزه به دنبال تأمین مالی از سایر منابع برآمده‌اند.

وضعیت اشتغال در صنعت ساخت و ساز ترکیه

با توجه به درگیر کردن ۲۰۰ زیر بخش ساخت‌وسازی باید گفت سهم این بخش از نظر پتانسیل اشتغال، حیاتی است.

در سال ۲۰۱۷ سهم اشتغال حوزه ساخت‌وساز در ترکیه به ۷.۵ درصد، در سال ۲۰۱۸ به ۷ درصد و در سال ۲۰۱۹به ۵.۶ درصد کاهش یافت، اما در سال ۲۰۲۰ با کمی افزایش به ۵.۷درصد افزایش یافت. در سال ۲۰۲۱ این درصد به ۶.۱ افزایش یافته است.

اما اگر از نظر جمعیتی آمار را بررسی نماییم تعداد افراد شاغل در سال ۲۰۱۷  در این بخش بیش از دو میلیون نفر یعنی به صورت دقیق ۲.۱ میلیون نفر بوده است.

این رقم در سال ۲۰۲۰ به ۱.۵ میلیون کاهش چشمگیری یافت ولی دوباره افزایشی را در سال ۲۰۲۱ با رسیدن به ۱.۸ میلیون نفر تجربه کرد.

انتظار بهبودی و موفقیت در صنعت ساخت‌وساز ترکیه

بخش ساخت و ساز که  به دلیل ساختار خود به عنوان یک صنعت پویا در فعالیت‌های اقتصادی عمومی کشورهای جهان مطرح است، در شرایط حاضر در ترکیه دوران فوق العاده سختی را طی می‌کند. از یک سو انقباض سریع سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش، از سوی دیگر از دست دادن شتاب در اقتصاد جهانی برای دوره‌های آتی، در کنار ریسک‌های ژئوپلیتیکی و سخت‌تر شدن شرایط مالی در ترکیه، خوش‌بینی در این حوزه را کمی سخت کرده است.

یکی دیگر از مشکلات اقتصادی این بخش؛ افزایش مالیات و مالیات بر ارزش افزوده است که باعث کندی این صنعت شده است.

بخش مسکن: مشاهده کاهش تقاضای این بخش در ترکیه

روند کاهشی در تقاضای بازار مسکن پس از تجربه یک دوره موقتی ارقام بالای فروش در ۲۰۲۱ اکنون مشاهده می‌شود.

بر اساس داده های اداره آمار ترکیه  TUIK، فروش خانه در ترکیه طی یک ساله مابین ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ ضعیف‌تر شده است.

فروش مسکن در ترکیه (تعداد) از آگوست ۲۰۲۱ الی آگوست ۲۰۲۲

شایان ذکر است که خانه‌های دست دوم ۷۰.۷ درصد از این لیست فروش را به خود اختصاص داده‌اند. آماری نسبتا چشمگیر که می‌تواند جذابیت در بخش واسطه‌گری این حوزه را نشان دهد.

فروش املاک به اتباع خارجی

پس از افزایش سقف رقم خریدهای منجر به تابعیت و شهروندی ترکیه از ۲۵۰.۰۰۰ دلار به ۴۰۰.۰۰۰ دلار در سال ۲۰۲۲ شاهد روند نزولی فروش به خارجیان بوده‌ایم. ضمنا در میانه همین سال  و سپس در سال ۲۰۲۳ طبق تبصره‌هایی، اداره مهاجرت ترکیه مکلف شد صرفا به کسانی اقامت‌های موقت سالیانه بدهد که در شهرهای بزرگ حداقل خرید ملکی ۷۵۰۰۰ دلار و در تبصره بعدی به رقم حداقلی ۲۰۰.۰۰۰ دلار رسید باعث شد که فروش املاک کاهش شدیدی پیدا کند.

 این کاهش نرخ فروش املاک به خارجیان در استان آنتالیا ۳۰ درصد و در استانبول ۹.۳ درصد بوده است.

کشورهایی با بیشترین خرید ملک در ترکیه

در سال ۲۰۲۳  ، اتباع روسیه به دلیل جنگ این کشور با اوکراین، رتبه اول خرید املاک ترکیه را دارند. شهروندان عراق و ایران نیز در رتبه‌های دوم و سوم قرار دارند. اوکراینی‌ها نیز نیز در رتبه ششم این فهرست قرار دارند.

اما با تمام روندهای کاهشی ذکر شده مشاهده می‌شود با ادامه‌دار شدن جنگ اوکراین، شهروندان روسیه تحرک جدیدی در بازار مسکن آنتالیا ایجاد کرده‌اند.

آیا بحران بازار مسکن در ترکیه را همچنان خواهیم داشت؟

ارزیابی‌های جهانی در حوزه مسکن نشان می‌دهد پس از چین، که یک بحران بزرگ املاک و مستغلات را تجربه کرد، بازار مسکن استرالیا و کانادا نیز انتظار  بحران در املاک خود را دارند. در ترکیه اما شرایط متفاوت است. چرا که معمولا مبالغ وام‌ها در خوش‌بینانه‌ترین حالت با محاسبه تمام اقساط و سود آن ۵۰ تا حداکثر ۸۰درصد از قیمت کارشناسی ملک را در بر می‌گیرد که البته بانکها معمولا به دلیل ریسک زیاد آن را قبول نمی‌کنند و مبالغ کمتری وام می‌دهند، پس احتمال ریزش شدید قیمت آن‌طور که در بحران ۲۰۰۸ آمریکا رخ داد وجود ندارد!

به این دلیل که در برخی کشورهای جهان مثل آمریکا، کانادا و استرالیا وام‌های مسکن گاها تا ۹۵درصد قیمت خانه‌ها را شامل می‌شدند  و این می‌توانست حباب‌های بزرگی ایجاد کند.

در ترکیه اما با وجود سیاست‌های پولی حمایتی، نرخ بهره وام مسکن همچنان در حال افزایش است و همین موضوع باعث کمتر جذاب بودن این وام‌ها می‌شود.

طبق داده‌های سازمان CBRT، متوسط ​​نرخ بهره همه بانک‌ها برای وام مسکن از ۱۹.۷ درصد به ۲۰.۷ درصد در سال ۲۰۲۲ افزایش یافت.

طرح موسوم به مسکن اجتماعی ترکیه

در ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۲، طرح مسکن اجتماعی توسط رئیس جمهور اردوغان اعلام شد. این پروژه، مجموع سرمایه‌گذاری در حدود ۹۰۰ میلیارد لیر در سراسر ترکیه بین سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۸ را طلب می‌کند. (لازم به ذکر است که در آن زمان هنوز زلزله مهیب جنوب ترکیه اتفاق نیفتاده بود)

طرح مسکن اجتماعی آقای اردوغان، ساخت ۲۵۰ هزار قطعه مسکونی و ۵۰ هزار محل کار  را در بر می‌گیرد.

در دوره‌ای که نیاز به مسکن اساسی رو به افزایش است، پروژه مسکن اجتماعی برای شهروندان کم‌درآمد برای دسترسی به مسکن اول خود در شرایط مناسب اقدامی مهم است.

نیاز به خانه‌های شخصی در ترکیه

با توجه به اینکه سالانه ۸۰۰ تا ۸۵۰هزار خانه در ترکیه مورد نیاز جمعیتی کشور است، به دلیل مشکلات پیش آمده کنونی تعداد محقق شده بسیار کمتر است و همین امر لزوم اتخاذ تدابیری در این بخش را جدی‌تر از پیش می‌‌کند.

نتیجتا می‌توان این طور استنباط کرد که صنعت ساخت‌وساز در ترکیه علی‌رغم شرایط نه‌چندان مناسب فعلی تقاضای بازار فراوانی دارد و ممکن است در دوره‌هایی نزدیک رشد را تجربه کند.

جمع‌بندی مقاله

در ابتدای مقاله به حضور رساندیم که این مطلب تا حدی تخصصی و برای کاربر دست‌اندرکار صنعت ساخت‌وساز تهیه شده است. پس اگر شما دوست عزیز به عنوان یک شخص قصد سرمایه‌‌گذاری یا احیانا خرید ملکی در ترکیه را دارید الزاما مطالب این مقاله برای شما مناسب نخواهد بود و حتما لازم است از منابع دیگری شرایط متناسب با خودتان را بیابید.

احسان مهدی‌نژاد مشاور حوزه کسب‌وکار در ایران و ترکیه

تماشاخانه

قهوه ترک یا اسپرسو کدام برنده واقعی هستند؟ دو سبک، دو تجربه (فیلم)

آنچه از بم برجای ماند / ۲۱ سال بعد، هنوز برخی زخم‌ها باز هستند (فیلم)

فیلم های دیگر