وضعیت بازار مسكن در آمار جديد

مركز آمار در اقدامي تازه، نوسان بازار مسكن كل كشور را محاسبه كرده است كه بر مبناي آن، هر متر مربع واحد مسكوني در نيمه‌ دوم سال گذشته به طور متوسط 870 هزار تومان فروخته شده و متري 3300 تومان نيز به اجاره رفته كه با توجه به نرخ‌هاي نيمه اول، ميانگين قيمت آپارتماني با متراژ 50متر در كشور طي سال 89 حدود 39 ميليون تومان و اجاره ماهانه آن 165 هزار تومان بوده است. اين ارقام نشان مي‌دهد ارزش آپارتمان و اجاره‌بها در تهران به ترتيب 2/2 برابر و 3 برابر ساير شهرها است.

قيمت‌هاي نجومي زمين كه به علت انحصار در اين بازار، قدرت ساخت‌وساز را تحت شعاع قرار داده به تازگي انبوه‌سازان را مجبور به تعريف شيوه جديدي از ساخت‌وساز كرده كه براساس آن مالكان زمين به شراكت با عاملان ساخت دعوت مي‌شوند و در پايان پروژه به جاي دريافت نقدي، صاحب بخشي از واحدهاي ساخته‌شده مي‌شوند.

در پروژه‌هاي مشاركتي، انبوه‌سازان به ازاي 10 واحد در حال ساخت، مالكيت 5 تا 6 واحد را به صاحب زمين واگذار مي‌كنند و اگر چه اين شيوه معامله در ظاهر به ضرر سازنده‌ها است، اما از آنجا كه خريد زمين حداقل دو برابر هزينه ساخت، پول نقد نياز دارد، دريافت رايگان آن در ابتداي پروژه تاحدودي به سود انبوه‌سازان تمام مي‌شود.

دلالان بازار زمين پيش‌بيني مي‌كنند شراكت انبوه‌سازان با زمين‌داران در نيمه دوم سال به دليل كاهش حجم فروش واحدهاي مسكوني نوساز –توليدات انبوه‌سازان- و دسترسي محدود آنها به نقدينگي، افزايش مي‌يابد.

نسبت 60 به 40 در بازار مشاركتي ساخت‌وساز، در مناطق جنوبي و محله‌هايي كه زمين قيمت كمتري دارد به صورت 50-50 اجرا مي‌شود.

آنچه در اين بازار نوپا رغبت مالكان زمين را به همراه داشته، تامين هزينه اجاره به مدت دو سال از سوي انبوه‌ساز است. سازنده‌هايي كه زمين را در قالب مشاركت با مالك تحويل مي‌گيرند، مبلغي را براي رهن واحدمسكوني به مالك پرداخت مي‌كنند.

گزارش دنياي‌اقتصاد از حجم معاملات نقدي زمين در تهران حاكي است: خريد و فروش نقدي –غيرمشاركتي- در اين بازار به شدت كاهش پيدا كرده؛ طوري كه مراجع آماري كشور به دليل كمبود ميزان معاملات زمين، قادر به آمارگيري و محاسبه متوسط قيمت زمين در برخي مناطق اين شهر نيستند.

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه دروس درباره وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون‌این بخش از بازار مسکن با رونق چشمگیری مواجه است، چرا که سازنده‌ها رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت دارند.

وی علت اشتیاق سازنده‌ها را نگرانی از ضوابط محدودکننده از طرح تفصیلی تهران عنوان کرد و گفت: طرح تفصیلی به تصویب رسیده اما هنوز به اجرا در نیامده، به همین خاطر اکثر سازنده‌ها سعی دارند تا قبل از‌اینکه‌این طرح اجرا شود دست به کار شوند.

عبدی در رابطه با نحوه تعیین سهم مشارکت حاصل از ساخت بين سازنده و مالک اظهار کرد: در حال حاضر 50 – 50 یا 60 – 40 (به نفع مالک) عرف است و بیشتر مالکان 60 به 40 را ترجیح می‌دهند.

همچنین‌این مشاور املاک درباره اسکان مالک توسط سازنده تصریح کرد: با برآوردی که مالک و سازنده بر روی میزان نرخ اجاره منطقه مورد نظر دارند مبلغ رهن را تعیین می‌کنند و حتی ممکن است سازنده 2 یا 3 درصد بیش از مبلغ تعیین شده را در اختیار مالک قرار دهد. عبدی تاکید کرد: با شرایط فعلی بازار مسکن از لحاظ قیمت ملک و مصالح و کمبود نقدینگی و غیره سازنده‌ها منفعت خود را در مشارکت در ساخت یا معاوضه نسبت به خرید ملک کلنگی و ساخت و ساز می‌دانند.

سهم سازنده‌ها اندک اما سرشار از سود

یک مشاور املاک در شرق تهران نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: با توجه به رشد قیمت مسکن و هزینه بالای ساخت و ساز، سازنده‌ها گزینه مشارکت در ساخت را برای ادامه فعالیت خود تعیین کرده‌اند آن هم با سود 60 - 40 به نفع مالک. شاید سوالی که در این باره پیش‌ آید ‌این باشد که چطور سازنده حاضر به 20 درصد سود کمتر از مالک شده است ؟ اما باید بدانید که سازنده با همین 40 درصد کلی سود نصیب خود می‌کند، زیرا اگر سازنده‌ها مخالف بودند و‌این مساله را قبول نداشتند بطور یقین 60 – 40 به عنوان عرف در بازار مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار نمی‌گرفت.

باغبانی در ادامه افزود: اگرچه تقسیم سود به صورت 60 – 40 ( به نفع مالک) در کل مناطق تهران به عنوان عرف شناخته می‌شود، اما ‌این میزان درصد وابسته به برخی شرایط قابل تغيیر است، یعنی ‌اینکه برای مثال در مناطق 20، 22 و جنوب تهران به علت ‌اینکه قیمت ملک کلنگی نسبت به دیگر مناطق تهران ارزان‌تر است‌این میزان درصد به صورت 50 – 50 یا حتی درصدی بیشتر به نفع سازنده تعیین می‌شود، اما در مناطق شمال تهران که گران‌ترین املاک کلنگی در آنجا واقع شده‌اند گاهی با قراردادهای 60 – 40 (به نفع مالک) یا 50 – 50، سازنده مجبور به پرداخت مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک است.

وی افزود: از آنجا که خرید زمین باعث خواب سرمایه‌انبوه ساز بصورت حداقل دو سال متوالی می‌شود، ضرری که از‌این طریق شامل انبوه‌ساز می‌شود قابل توجه خواهد بود و در نتیجه سود کم در مشارکت از‌این طریق جبران می‌شود.

دو سوم قیمت فروش، رهن واحدی برای اسکان مالک

اگرچه برخی از سازنده‌ها و مالکان بطور توافقی مبلغ رهن واحد مورد نظر برای اسکان را تعیین می‌کنند، اما مشاور املاکی فعال در جنوب تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: شیوه‌ای که سازنده‌ها برای پرداخت مبلغ رهن واحدی که برای مالک در نظر می‌گیرند، بر اساس دو سوم قیمت فروش واحد مورد نظر است.

فلاحی در ادامه درباره ‌اینکه آیا سازنده‌ها در مشارکت در ساخت با مالک ممکن است مبلغ بلاعوض پرداخت کنند یا نه ؟ اظهار کرد: قیمت ملک در‌ این محدوده (جیحون، کارون، مالک اشتر و خوش) به میزانی نیست که سازنده مجبور باشد چنین مبلغی را پرداخت کند و مبلغ بلاعوض را سازنده‌هایی که در مناطق مرغوب تهران ساخت‌و ساز مشارکتی دارند، پرداخت می‌کنند.

وی همچنین درباره نحوه تقسیم درصد سود بین طرفین مشارکت در ساخت در منطقه مذکور عنوان کرد: در‌ این حوالی یعنی جیحون، کارون، مالک اشتر، خوش و محله‌های نزدیک به ‌این خیابان‌ها قراردادهای مشارکتی به صورت 50 – 50 و بدون پرداخت بلاعوض است، اما در حال حاضر بازار مشارکت در ساخت بهتر از ساخت‌و‌ساز به طور مجزا است بخصوص اشتباهاتی که مالکان منجر به وقوع آنها شدند؛ برای مثال برخی از مالکان فکر می‌کردند برای تخریب و نوسازی ملک خود از وام بافت فرسوده نیز برخوردار می‌شوند در حالی که ملک آنها داخل حریم‌ این بافت نبوده است یا‌ اینکه در اوایل یا اواسط کار با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند و به مشکل برخورده‌اند.

دست و دلبازی در شمال تهران

به گزارش «دنیای اقتصاد» برخلاف ‌اینکه سازنده‌ها در برخی از مناطق تهران سود کم را برای خود در نظر می‌گیرند و از سوی دیگر متناسب با قیمت ملک در منطقه مورد نظر واحدی را اجاره می‌کنند اما در مناطق شمالی تهران برای مثال اگر ملک مالکی که در مشارکت در ساخت قرارداد دارد 150 متر مساحت داشته باشد و از سازنده درخواست کند که واحد اسکان‌شان باید همین میزان متراژ باشد، سازنده بدون هیچ تاملی قبول می‌کند، مهران، در ادامه مثالی‌این چنینی را عنوان کرد: برای واحدی 710 متری در زعفرانیه که برای مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است سازنده راضی شده یک میلیارد تومان مبلغ بلاعوض را به مالک پرداخت کند و واحدی با متراژ دلخواه مالک را رهن کند و قرار آنها بر اساس میزان سود‌ این طور است که از طبقه اول تا پنجم با سود 60 به 40 به نفع مالک و از طبقه پنجم به بالا با سود 60 به 40 به نفع سازنده باشد.

وی تاکید کرد: در حال حاضر واحدی 100 متری مناسب که رهن کامل آن کمتر از 100 میلیون‌تومان باشد در بهترین منطقه شمال تهران وجود ندارد به همین خاطر ممکن است سازنده برای اسکان مالک یا مالکان بیش از چند صد میلیون تومان هزینه کند.

سود مشارکت چند برابر سود کلنگی

در منطقه نازی‌آباد اکثر سازنده‌ها در بازار مشارکت در ساخت فعالیت دارند تا بازار خرید املاک کلنگی و ساخت‌وساز بطور مستقل، چراکه سازنده‌ها ساخت و ساز مستقل را در وضعیت کنونی ارزنده نمی‌دانند، زیرا توجیه آنها گرانی املاک کلنگی است و یک سازنده می‌گوید اگر بخواهد در نازی‌آباد یک زمین 200 متری بخرد باید 500 تا 600 میلیون تومان پرداخت کند و بطور متوسط 400 میلیون تومان بابت ساخت هزینه کند و با خرج سرمایه 900 میلیون تومان از میزان سود ناچیزی بهره مند خواهد شد به همین علت سازنده‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه خود را خرج دو پروژه مشارکت در ساخت کنند و از سود بیشتری برخوردار شوند اگرچه دردسر مشارکت در ساخت به دلیل چانه زنی با مالک یا مالکان زیاد است، اما همچنان به صرفه است.

از سوی دیگر متراژ اکثر واحدهای مسکونی کوچک است به همین خاطر اگر سازنده بخواهد ‌این دسته از املاک را به صورت مشارکت در ساخت، نوسازی کند باید یک یا چند ملک دیگر را که در مجاور یکدیگر قرار دارند تخریب کند تا ملکی ارزنده شود. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نازی‌آباد در ‌این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: به همین خاطر برخی مالکان در ‌این شرایط راضی به مشارکت در ساخت نمی‌شوند؛ زیرا آنها انتظار دارند که سازنده تنها روی ملک آنها کار کند تا سهم بیشتری از واحدها را نصیب خود کنند نه ‌اینکه 8 واحد بین 3 مالک تقسیم شود.

حسنی در ادامه تاکید کرد: اما با‌ این همه وسواس مالکان، بازار مشارکت در ساخت نسبت به چند سال قبل با رشد خوبی مواجه بوده است و در حال حاضر هم نسبت به دیگر بخش‌های بازار از رونق خوبی بهره‌مند است.