تقاضاي كاذب در بازار اجاره‌

رييس اتحاديه مشاوران املاك از تشكيل «تقاضاي كاذب» در بازار اجاره خبر داده كه به اعتقاد او همين اتفاق باعث شده موجران تصور كنند هر آنچه را به عنوان نرخ اجاره تعيين مي‌كنند، بازار قبول خواهد كرد.

رييس اتحاديه مشاوران املاك با تاكيد براينكه بنگاهي‌ها بيش از اين قادر به متقاعد كردن مالكان براي پايين‌آوردن نرخ اجاره نيستند، گفت: كساني كه قرارداد اجاره‌شان در تابستان به پايان مي‌رسد از هفته‌ها پيش وارد بازار شده‌اند و در حال حاضر بنگاه‌هاي مسكن روزانه با انبوه مراجعه‌كننده‌هايي روبه‌رو هستند كه فقط درباره اجاره‌بها پرسش مي‌كنند، بدون آنكه متقاضي واقعي اجاره باشند، طوري كه موجران تحت تاثير اين رفتار به توهم «تسليم مستاجر در برابر اجاره‌بها» دچار شده‌اند.

مصطفي قلي خسروي در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» افزود: گذشته از پيامدهاي اقتصادي از جمله كاهش نرخ سود بانكي و قانون هدفمند كردن يارانه‌ها كه باعث افزايش نسبي اجاره‌بها شده، رفتار مستاجران در رشد بيش از حد و كاذب نرخ اجاره‌ موثر است. رييس اتحاديه املاك به مستاجرها توصيه كرد: سر موعد قرارداد براي جست‌وجوي واحد اجاره‌اي اقدام كنند تا حجم تقاضاي كاذب در بازار اجاره كاهش پيدا كند. متن گفت‌وگو با مصطفي‌ قلي خسروي را در زير بخوانيد:

وزارت مسكن می‌گوید بازار اجاره آرام است. اجاره نشین‌ها می‌گویند اینطور نیست. شما به عنوان رییس اتحادیه مشاوران املاک وضعيت اين بازار را چطور ارزيابي مي‌كنيد؟

من می‌گویم ناآرام است، اما علت دارد یک علت آن ناشی از هجوم مستاجران به بازار اجاره برای پرس‌وجو راجع به نرخ اجاره است، در حالی که موعد تخلیه و مهلت قرارداد آنها پایان شهریور و پاييز است. این مساله باعث می‌شود که موجران دچار توهم شوند که برای ملک عرضه شده آنها چندین مستاجر وجود دارد و در نتیجه سعی می‌کنند که ملک خود را به بالاترین قیمت ممکن اجاره دهند.

اما یک وجه دیگر التهاب بازار اجاره جنبه واقعی دارد. از یک طرف دولت اقدام به اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها کرده است، از طرف دیگر بانک‌مرکزی اعلام کرده است که میانگین نرخ تورم در سال‌جاری افزايش پيدا كرده است. مواردی نظیر اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و کاهش نرخ سود بانکی نیز باعث شده مالکان در مقابل این نوع عوامل از خود واکنش نشان دهند که نتیجه آن افزایش نرخ اجاره‌بها است. البته برخی از مالکان از این قضیه سوءاستفاده می‌کنند و نرخی فراتر از نرخ تورم پیشنهاد می‌کنند.

اطلاعات شما از بنگاه‌های مسکن درباره آخرین وضعیت بازار اجاره حاکی از برقراری شرایط به نفع «موجر» است یا «مستاجر»؟

متاسفانه به علت كمبود واحد اجاره‌اي، همیشه شرایط بازار اجاره به نفع موجر است. الان تعداد آپارتمان‌هايي كه با شرايط مد نظر مستاجر عرضه مي‌شود کم شده است. به خاطر اینکه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده و در نتیجه برای مالک به صرفه نیست که ملک خود را در قالب رهن کامل اجاره دهد بنابراین ترجیح می‌دهد که به جای اخذ ودیعه، اجاره بگیرد.

بنگاه‌های مسکن چگونه می‌توانند شرایط کنونی بازار اجاره را به نفع مستاجر تغییر دهند؟

مشاوران املاک نقش واسطه را دارند و برای پایین آوردن نرخ اجاره فقط می‌توانند به مالکان مشاوره دهند، اما در نهایت یکسری مسائل بیرونی است که باعث افزایش اجاره‌بها مي‌شود.

اما برخي عکس این اعتقاد را دارند و می‌گویند مشاوران ‌املاک برای گرفتن حق کمیسیون بیشتر از مالکان، اجاره ملک را بالاتر پیشنهاد می‌دهند.

اصلا این قضیه را قبول ندارم؛‌ چرا که وقتی مالکی ملک خود را بالاتر از قیمت عرف منطقه‌ای عرضه کند، شانس اجاره ملکش در قیاس با املاک مشابه کاهش پیدا مي‌کند. علاوه براین، مدت زماني كه مشاور املاكي صرف مي‌كند تا براي آن ملك مستاجر پيدا كند به نوعي تاخیر در انعقاد یک معامله محسوب مي‌شود كه باعث ضرر مشاور املاک می‌شود؛ بنابراین اینکه مشاوراملاک در التهاب بازار اجاره نقش دارد اصلا صحیح نیست.

به نظر شما دولت باید چه کارهایي انجام دهد تا عرضه واحدهای اجاره‌ای افزایش يابد؟

به نظر من دولت و شهرداری بايد با همکاری همدیگر و با ارائه مشوق‌ها و تسهیلات مختلف زمینه عرضه واحدهای اجاره ای را فراهم کنند. در همه جای دنیا این رویه حاکم است، در بسیاری از کشورهای پیشرفته سازمان تامین اجتماعی به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذار نقش پررنگی در تولید مسکن دارد و اگر در کشور ما نیز این سازمان وارد عرصه تولید مسکن شود، عرضه مسکن شتاب خواهد گرفت. در حال حاضر اقدامی ‌که شهرداری و دولت در بافت فرسوده برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام می‌دهد، می‌تواند تسری پیدا کند و از این طریق بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد شود.

افزایش نرخ اجاره‌بها را باید «سوءاستفاده موجر» عنوان کرد یا «واکنش طبیعی » به «شرایط اقتصادی»؟

به نظر من بيشتر یک واکنش طبیعی به شرایط اقتصادی است، البته توهمي كه پيش از اين گفتم را منكر نمي‌شوم. بگذارید برایتان یک مثال بزنم اگر یک لیوان آب جوش روی دست شما ریخته شود شما به طور طبیعی فریاد خواهید زد. بازار اجاره هم همینطور است.

شما مستاجر هستید، اجاره شما امسال چقدر افزایش پیدا کرده است؟

حدود 10 درصد. سال گذشته 10 میلیون ودیعه و ماهانه یک میلیون و 350 هزار تومان اجاره پرداخت مي‌كردم، اما در قرارداد جدید نرخ ودیعه ثابت مانده است و اجاره ماهانه به یک میلیون و 550 هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

موجر هم هستيد؟

الان خير.

و اگر بوديد؟

اگر آپارتمان اجاره‌اي داشتم براساس میانگین نرخ تورم نه کمتر نه بیشتر آن را اجاره مي‌دادم. قبلا واحد اجاره‌اي داشتم و هميشه مستاجر از من راضي بود.