تعدیل اجاره بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به ویژه در تهران ضروری است تا آثار مثبت دو راه حل قبلی به تدریج آشکار شود، دخالت دولت که فعلا از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد که مؤجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. از سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف مالیاتی برای موجران منصف نباید غفلت کرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نکات تهیه شود.

رئیس هیات مدیره دیده بان شفافیت و عدالت با ارسال نامه‌هایی به روسای قوا ، اعضای دولت، مجلس ،قوه قضائیه، مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعضای شورای نگهبان ،ضمن هشدار نسبت به افزایش چشمگیر حاشیه نشینی در شهرها در آینده ای نزدیک با ارایه راهکارهایی خواستار تدابیر اساسی در زمینه مسکن و اجاره مسکن شد.

به گزارش ایسنا، متن این نامه به شرح زیر است:

بسم الله الرحمن الرحیم

رئیس و اعضای محترم هیئت دولت

رئیس و نمایندگان محترم مجلس

رئیس و مقامات محترم قوه قضاییه

اعضای محترم شورای نگهبان

رئیس و اعضای محترم مجمع تشخیص مصلحت نظام

سلام علیکم

ما جماعت مسئول، در رده‌های مختلف، اگر ناشنوا هم شده باشیم؛ از شنیدن صدای شکستن استخوان‌های مستأجران و مستمند تنها! در زیر فشار طاقت‌فرسا و رهای! اجاره مسکن، گریزی نداریم. حتی اگر خودمان را به کری هم زده باشیم؛ باید تاکنون صدای «هل من ناصر» آن‌ها را شنیده باشیم! اما اینکه نه قدم از قدم برمی‌داریم و نه قلم از قلم؛ پناه بر خدا برای ماهایی که گویی ترسمان از خدا هم ریخته است!

حکایت تلخ و اسفناک این روزهای مستأجران، زمانی تلخ‌تر و اسفناک تر می‌شود که می‌بینیم دولت، در «بی‌عملی»، زحمت تماشا را هم به خود نداده و عملاً «اعلام بی طرفی» کرده است. البته با کنار رفتن آن وزیر شیفته نظام سرمایه‌داری و آمدن وزیر جدید راه و شهرسازی، برخی اقدامات مثبت آغاز شده که نسبت به فاجعه بی سرپناهی پس از بحران ارزی به هیچ وجه پاسخگو نیست. چگونه وقتی بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران، به 13.35 میلیون در تیرماه 98 رسیده است، از تلاش بخشی و ناتمام، میتوان حل مشکل موجود را انتظار داشت.

در پی تلاطم صعودی قیمت ارز، هرج‌ومرج بی‌سابقه‌ای در اکثر بازارها پدیدار شد. این هرج‌ومرج در بازار خرید و اجاره مسکن به شکل دهشتناکی رسیده است. هجوم سرمایه سوداگر به این بازار، با جهاندن بی‌سابقه قیمت‌ها و بی حساب‌وکتاب بودن بازارها، موجران را به افزایش اجاره بها کشاند. افزایش غیرمتناسب و بی‌انصافی برخی مؤجران، وضعیت غیرقابل تحملی را برای گرفتارترین اقشار اجتماع رقم زده است، وضعیتی که چاره‌اندیشی فوری را ضروری ساخته است.

تابستان فصل تمدید بسیاری از قراردادهای اجاره است. چه بسیار خانواده‌های اجاره‌نشین که قادر به تأمین شرایط شگفت‌آور موجران نبوده و نخواهند بود. مشاهدات بسیار دردناک و هشداردهنده است و اگر به سرعت تدابیری اندیشیده نشود به‌زودی چند میلیون حاشیه‌نشین به 11 میلیون حاشیه‌نشین موجود در اطراف شهرها افزوده خواهد شد.

در سال 1379، اگر هر خانوار یک سوم درآمد ماهانه خود را پس‌انداز می‌کرد طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن، 12 سال بوده است. دوره انتظار با روندی افزایشی در سال 94 به 31 سال رسید این شاخص متوسط و اگر تنها دهک‌های پایین منظور باشند، با قاطعیت میتوان گفت این گروه عظیم بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت، هرگز خانه‌دار نمی‌شوند این مصیبت زمانی رخ داد که بخش مهمی از تقاضا را دولت قبل با مسکن مهر پاسخ داده بود و هنوز زلزله 8 ریشتری سال 97 در بازار ارز رخ نداده بود. الان 2 تا 3 برابر شدن یکباره اجاره ها رایج شده است. در این وضعیت افزایش اختلاس، سرقت، رشوه، تقلب و انواع جرائم مالی دیگر نباید تعجبی را برانگیزد.

علت عمده گرانی مسکن افزایش تقاضای سوداگرانه در این بازار از 3 سال پیش از پیروزی انقلاب (1355) تاکنون است. به طوری که در سال 95 تنها 36 درصد تقاضای مسکن برای سکنی گزیدن (شخصی یا اجاری) بود. دو سوم دیگر تقاضا برای احتکار و گران کردن و بعد فروش بود. خالی نگه‌داشتن خانه و عدم عرضه آن، مرتبا در حال افزایش است. خانه‌های خالی از 633 هزار واحد در سال 1385 به 2 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت! اگر دوسوم متقاضیان سوداگر از این بازار کنار بکشند و خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، با این کاهش شدید تقاضا و افزایش شدید عرضه، افت بسیار مبارکی در قیمت‌های خرید یا اجاره ایجاد میکند. اگر بتوانیم چنین کاری بکنیم، ولی نکنیم، خیانت نیست؟ گر چه فاعل خائن نباشد.

این وضعیت پیش از بحران ارزی در کشور بوده است. پدیده‌های مشئوم دیگری، از جمله کاهش فاحش اعتماد عمومی نسبت به مسئولان و احساس عدم حضور و نظارت دولت در عرصه چاره‌جویی مشکلات مردم، باعث شدند که هرج‌ومرجی صعودی در قیمت‌ها که در دوره‌های پیشین سقوط ارزش پول ملی دیده نشده بود، پیدا شود و سرپناه داشتن به مصیبت عظمی و غیر قابل تحمل بدل گردد. اینجانب در تیرماه سال 97، با ارائه تحلیلی، راه‌حل‌هایی برای برون‌رفت از معضل، به سران قوا دادم تا از قدرتی که ولی فقیه به قصد نجات مردم نجیب از این معضلات به آن‌ها داده اند، به درستی بهره بگیرند. در این شرایط وانفسا این راه‌حل‌ها پیشنهاد می‌شود:

1- مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن که مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. در شرایط فعلی، مالیات سود حاصل از این سوداگری دو در هزار قیمت منطقه‌ای است! یعنی صفر درصد! اگر نرخ مالیات از 25 درصد بخش صنعت بالاتر باشد، (مثلا مانند کشورهای او ای سی دی 32 درصد) جهت حرکت سرمایه معکوس شده و سرمایه راکد اختصاص‌یافته به سوداگری مسکن، به سرمایه مولد صنعتی تبدیل می‌شود که قیمت تمام شده بخش صنعت را کاهش و تولید را افزایش می‌دهد (ضد رکود تورمی=افزایش اشتغال و کاهش فقر)، آن دوسوم تقاضای مربوط به سوداگری زمین و مسکن را حذف میکند (کاهش ارزش ملک و اجاره بها=کاهش نابرابری در توزیع دارایی و درآمد). اثر مهم دیگر افزایش درآمد مالیاتی دولت است که عرضه خدمات دولت را بیشتر می‌سازد و از این طریق نیز بر سطح رفاه عمومی می‌افزاید.

2- مالیات بر خانه‌های خالی اگر نرخش به درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه 2 میلیون و 600 هزار واحد خالی را برای فروش یا اجاره فراهم می‌سازد و بدین ترتیب با افزایش عرضه، قیمت مسکن و اجاره بها کاهش می‌یابد. (کاهش تورم و افزایش کارایی). البته چه در این جا و چه در راه حل‌های دیگر، قواعد باید طوری طراحی شوند که رفتار ذی‌نفعان با نفع عمومی هم جهت شود، نه برعکس؛ مثلا منافع بنگاه‌های املاک در افزایش قیمت اجاره و نیز قیمت خریدوفروش مسکن است. چون درآمد املاک درصدی از اجاره یا قیمت معامله است. هرچه اجاره و قیمت فروش مسکن بیشتر شود درآمد بنگاه‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل بنگاه‌های املاک در افزایش بی‌ضابطه اجاره بها و همچنین قیمت مسکن نقش جدی دارند. برای خنثی شدن این پدیده مبنای درآمد بنگاه‌های املاک رقمی ثابت تعیین شود.

3- تعدیل اجاره بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به ویژه در تهران ضروری است تا آثار مثبت دو راه حل قبلی به تدریج آشکار شود، دخالت دولت که فعلا از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد که مؤجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. از سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف مالیاتی برای موجران منصف نباید غفلت کرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نکات تهیه شود.

4- اختصاص بودجه برای کمک به اسکان مستضعفان ضرورت تام دارد؛ چنان که ملاحظه شد به دلیل ناتوانی مطلق این قشر برای دسترسی به سرپناه، انجام این حرکت، وظیفه قطعی حکومت است.

با احترام

احمد توکلی

عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام

و رئیس هیأت مدیره سازمان مردم نهاد دیده‌بان شفافیت و عدالت