نسخه دوم وام مسکن آمد

دنیای اقتصاد نوشت: مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازي با رونمايي از «ارزان‌ترين وام مسكن»، شرايط استفاده از سري دوم تسهيلات جديد را كه صرفا براي سمت عرضه، آن هم از نوع ساخت‌وسازهاي مصرفي طراحي شده اعلام كردند.

سازنده‌هاي گرفتار در ركود مسكن به موجب تفاهم‌نامه‌اي كه ديروز بين متولي نوسازي بافت‌هاي فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازي و كانون سراسري انبوه‌سازان به امضا رسيد، مي‌توانند مشروط به ساخت‌وساز مسكوني در محدوده كلنگي و فرسوده شهرها، تسهيلات بانكي بدون سپرده 14 درصدي براي ساخت دريافت كنند.

با اين امكان تازه، پيش‌بيني مي‌شود سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تهران و ساير شهرها كه طي دست‌كم يك‌سال گذشته به كُما رفته بود، از مسير فرعي «بافت‌فرسوده»، احيا شود و با افزايش ساخت‌وساز، اين بازار از ركود عميق خود خارج شود.

وام‌ جديد از مصوبه‌اي نشات مي‌گيرد كه سال گذشته هيات دولت و بانك مركزي براي پرداخت 300 هزار فقره تسهيلات 50، 40 و 30 ميليون توماني به پروژه‌هاي نوسازي بافت فرسوده (به ترتيب در تهران و كلان‌شهرها، شهرهاي بزرگ و شهرهاي كوچك)، به تصويب رساندند. آن زمان مقرر شده بود 9 درصد از نرخ سود رايج تسهيلات بانكي– نرخ عقود مشاركتي در زمان ساخت و عقود مبادله‌اي در زمان فروش اقساطي و انتقال وام به خريداران واحدها- براي اين سه نوع وام، توسط دولت به شكل «يارانه» پرداخت شود.

اما به موجب آنچه ديروز معاون وزير راه‌و‌شهرسازي درباره اصلاح اين مصوبه خبر داد، از يك‌سو ميزان يارانه سود افزايش پيدا كرده و از سوي ديگر مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار مبني بر كاهش نرخ سود تسهيلات بانكي، شامل حال اين وام‌ها نيز مي‌شود. ‌‌

دولت، پرداخت10 درصد از سود تسهيلات نوسازي بافت‌فرسوده را در قالب يارانه مسكن تقبل كرده و به اين ترتيب، در تهران براي ساخت‌وساز در محدوده بافت‌ فرسوده، 50 ميليون تومان تسهيلات بدون سپرده با سود حداكثر 14 درصد (فاصله سود مشاركتي 24 درصدي بانك‌ها با يارانه 10 درصدي) به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مزيت وام 50 ميليوني از صرفه وام 80 ميليون توماني كه پرداخت آن هفته گذشته در بانك مسكن آغاز شد نيز بيشتر است. بانك مسكن براي اعطاي تسهيلات 80 ميليوني از محل صندوق «يكم» به طرف عرضه (سازنده‌ها)، شرط حداقل يك‌سال سپرده‌گذاري مبلغي معادل نصف وام را تعيين كرده است كه تامين چنين رقمي براي انبوه‌‌سازان كه در دو سال گذشته با مشكل شديد فروش نوسازها مواجه بودند، عملا غيرممكن است.

تسهيلات صندوق «يكم» هم براي ساخت و هم براي خريد در نظر گرفته شده اما با احتساب شرط سپرده‌گذاري، دسترسي آني به آن وجود ندارد.

اما وام نوسازي بافت ‌فرسوده كه با لحاظ يارانه 10 درصدي سود، شبيه وام صندوق يكم است، چون نياز به سپرده‌گذاري ندارد، در حال حاضر ارزان‌ترين تسهيلات بانكي آماده پرداخت به سمت عرضه محسوب مي‌شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، حجم ساخت‌و‌سازهاي مسكوني در كشور و تهران طي سال 93 به ترتيب 39 و 58 درصد كاهش پيدا كرد. سطح مطلوب عرضه سالانه مسكن در كشور حداقل 700 هزار واحد است در حالي كه پارسال كمتر از 400 هزار واحد احداث شد.

در حال حاضر با رونمايي از سري دوم تسهيلات جديد مسكن، شرايط احداث 300 هزار واحد مسكوني در بافت‌ فرسوده فراهم شده كه در اين صورت، نيمي از حداقل نياز امسال بازار مسكن به آپارتمان جديد از اين طريق پاسخ داده خواهد شد.

وام نوسازي بافت فرسوده با توجه به قيمت زمين در اين قسمت از محدوده شهرها، حدود 60 درصد هزينه ساخت را پوشش مي‌دهد. روز گذشته به موجب تفاهم مكتوب شركت عمران و نوسازي شهري ايران (وابسته به وزارت راه‌و‌شهرسازي) با كانون سراسري انبوه‌سازان، مقرر شد 22 بانك‌ عامل وام بافت ‌فرسوده، اولويت پرداخت اين تسهيلات را به انبوه‌سازان اختصاص دهند.

در مقابل، انبوه‌سازان نيز موظف شده‌اند به دو شكل «مشاركتي از محل زمين‌‌هاي دولتي» يا «توافق با مالكان حقيقي املاك فرسوده»، عمليات آپارتمان‌سازي در بافت‌هاي فرسوده سراسر كشور را در قالب تعهد مسووليت ساخت و مديريت مالي پروژه‌ آغاز كنند.

شكل نوسازي بايد به صورت «محله‌اي» يعني تجميع چندين پلاك‌ و خانه فرسوده مجاور هم انجام شود. اين مدل سبب كاهش هزينه ساخت براي انبوه‌ساز، بهره‌برداري حداكثري از زمين و در نتيجه كاهش قيمت تمام شده و فروش آپارتمان در دل شهرها خواهد شد. مدت تفاهم‌نامه 2 ساله تعيين شده اما از آنجا كه بانك مركزي بازه زماني 6 ساله براي پرداخت 300 هزار فقره وام نوسازي تعيين كرده، اين تفاهم‌نامه برحسب عملكرد انبوه‌سازان قابل تمديد است.

وزارت راه‌و‌شهرسازي براي شروع كار، آماده واگذاري زمين‌هاي تملك‌شده تحت مالكيتش در بافت‌هاي فرسوده برخي شهرها از جمله تهران به انبوه‌سازان است. اما شرط تعيين شده براي انبوه‌سازان در اين تفاهم‌نامه، حفظ مالكيت خانوارهاي صاحب خانه‌هاي فرسوده در پروسه نوسازي است تا از مهاجرت اجباري ساكنان قديمي و برهم‌ خوردن مناسبات اجتماعي در اين محله‌ها جلوگيري شود.

وزارت راه‌و‌شهرسازي در اين تفاهم‌نامه، مسووليت دارد بستر پرداخت تسهيلات بانكي و همچنين اعمال تخفيف‌هاي صددرصدي عوارض شهرداري را فراهم كند. در حال حاضر در تهران متوسط قيمت مسكن در محدوده بافت فرسوده، نصف ميانگين كل شهر است به اين معني كه هر متر مربع آپارتمان در مناطق فرسوده تهران با قيمت حدود 2 ميليون تومان خريد و فروش مي‌شود.

حركت جلوجلوي انبوه‌سازان

در تفاهم‌نامه‌ای که دیروز میان معاون وزیر راه و شهرسازی در حوزه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و کانون سراسری انبوه‌سازان به امضا رسید، دولت رسما اعلام کرد آمادگی دارد به تعداد هر واحد مسکونی که انبوه‌سازان قادر به ساخت آنها باشند، تسهیلات و پشتوانه‌های حمایتی اعطا کند.

در مراسم امضای این تفاهم‌نامه که مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه بافت‌های فرسوده و اعضای هیات مدیره کانون انبوه‌سازان حضور داشتند، قرار شد این همکاری در اولین فرصت پس از اعلام آمادگی و معرفی انبوه‌سازان واجد صلاحیت، به شکل پروژه‌های پایلوت و در زمین‌های آماده‌ای که هم اکنون دولت در شهرهای مختلف کشور در اختیار دارد شروع شده و به تناسب توان اجرایی و ظرفیت فنی انبوه‌سازان، این همکاری گسترش پیدا کند.

این در حالی است که بنا بر اعلام رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، هم اکنون انبوه‌سازان در مناطق مختلف شهري 8 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده را به شکل پروژه‌های پایلوت در دست نوسازی و بهسازی دارند که 5 هزار مورد از این واحد‌ها در محدوده‌های هدف بافت‌های فرسوده درون شهرها و 3 هزار واحد دیگر در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای واقع شده است.

در نشست دیروز انبوه‌سازان با مسوولان دولت در بافت فرسوده، انبوه‌سازان با اشاره به مشکلاتی که پیش از این مانع از فعالیت آنها در عرصه نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی واقع در محله‌ها و محدوده‌های هدف شده بود، راهکارهایی به منظور حل مشکلات پیشین به مسوولان بافت فرسوده، ارائه کردند که معاون وزیر راه و شهرسازی نسبت به چاره‌جویی برای حل این مشکلات و اعمال حمایت‌های حداکثری در این زمینه قول مساعد داد.

محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه وشهرسازی، در این زمینه اعلام کرد: در سیاست‌های قبلی حمایت از نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، در قالب طرح مسکن مهر، 230 هزار واحد مسکونی فرسوده مشمول تسهیلات یارانه‌ای مسکن مهر شدند که اگر چه اقدام بسیار مناسبی در این حوزه محسوب می‌شود اما دارای یک ایراد اساسی بود.

وی ادامه داد: کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز و نوسازی روی قطعات کوچک و ناموفق بودن سیاست تجمیع مهم‌ترین ایرادات سیاست سابق نوسازی در بافت‌های فرسوده است که باعث شد به‌رغم اینکه 230 هزار واحد مورد نوسازی و بهسازی قرار گرفت اما با معیارها و استانداردهای موجود در این زمینه فاصله داشته باشد.

پايان رقابت دولت با‌ سازنده‌ها

ایزدی استفاده از توان انبوه‌سازان به عنوان بازوی متخصص ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده و نگاه کلیدی به آنها نه تنها به عنوان یک مجری صرف، را مهم‌ترین سیاست حال حاضر دولت در عرصه بهسازی و نوسازی در بافت‌های فرسوده اعلام و خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد در این زمینه چند رکن اساسی وجود دارد که هم‌اکنون در شرکت عمران و بهسازی مورد تاکید ما قرار گرفته و در برنامه‌ها مشاهده می‌شود.

وی ادامه داد: تغییر جایگاه دولت در عرصه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده از مداخله‌گر و مجری مستقیم ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده به نقش حمایتی، نظارتی و تسهیل‌گری، افزایش کیفیت در ساخت‌و‌سازهای بافت فرسوده از طریق واگذاری فرآیندهای اجرایی آن به گروه‌های متخصص و انبوه‌سازان واجد صلاحیت، توجه به جنبه‌های اجتماعی و آسیب‌شناسی‌های لازم در خصوص نحوه بارگذاری جمعیت در بافت‌های فرسوده و سیاست تجمیع و انبوه‌سازی در این محدوده‌ها مهم‌ترین ارکانی است که هم‌اکنون در سیاست‌های بهسازی و نوسازی مورد اتکا قرار گرفته است.

معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور بافت‌های فرسوده شهری انعقاد تفاهم با انبوه‌سازان برای استفاده از توان و ظرفیت‌های اجرایی آنان را تشخیص درست این فرآیند عنوان کرد و گفت: از مسوولان کانون سراسری انبوه‌سازان تقاضا دارم مطابق با مواد مشخص شده در قانون احیا و بهسازی نسبت به شناسایی و معرفی انبوه‌سازان واجد شرایط به منظور همکاری در پروژه‌های بهسازی و نوسازی اقدام کنند.

افزایش تسهیلات یارانه‌ای دولت برای وام 50 میلیونی

ایزدی همچنین با تاکید بر ضرورت اولویت‌بخشی و استفاده از ظرفیت فعلی تسهیلات بافت‌های فرسوده در راستای انبوه‌سازی در این بافت‌ها و پرهیز از تک‌پلاک‌سازی و کوچک‌سازی، از افزایش سقف حمایتی دولت برای پرداخت تسهیلات یارانه‌ای تا سقف پرداخت 12 درصد از سود تسهیلات بانکی به متقاضیان دریافت تسهیلات 50 میلیونی ساخت مسکن خبر داد و گفت: براي اين منظور 1300 ميليارد تومان يارانه مسكن در بودجه سالانه كشور تامين اعتبار شده است.

وی در این زمینه توضیح داد: طی چند روز گذشته مصوبه افزایش سقف تعهد دولت برای پرداخت یارانه سود تسهیلات وام ساخت مسکن از 9 درصد به 10 درصد در دستور کار اجرايي قرار گرفت، این در حالی است که پیشنهاد شده در صورت رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان اگر ‌سازنده‌ای از روش‌های بهینه‌سازی مصرف انرژی در ساخت‌و‌سازها استفاده کند، به جاي 10 درصد، يارانه 12 درصدي به سود تسهیلات ساخت قابل پرداخت توسط بانک‌ها اعمال شود. ایزدی همچنین از اعلام آمادگی 7 بانک از 25 بانک عامل پرداخت تسهیلات نوسازی برای پرداخت وام 50 میلیونی خبر داد.

دولت زمین آماده دارد

معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین از موجودی چند هکتاری زمین در بافت‌هاي فرسوده برخي شهرهاي کشور از جمله تهران برای نوسازی خبر داد و گفت: هم‌اکنون در مناطق مختلف کشور همچون تهران، قزوین، کرج، بندرعباس، تبریز، ارومیه و... زمین و شرایط ورود انبوه‌سازان برای ساخت‌و‌ساز فراهم است و ما آمادگی داریم حمایت‌های لازم و تمام پشتوانه‌های حمایتی را در اختیار آنان قرار دهیم.

وی همچنین از تشکیل ستادهای ملی و استانی برای تسریع و بهبود فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده خبر داد و گفت: حضور نماینده انبوه‌سازان در این ستادها دو مزیت عمده برای ما به ارمغان می‌آورد یکی اینکه باعث می‌شود انبوه‌سازان در جریان کار احساس نبود پشتوانه‌های حمایتی نداشته باشند و دیگر اینکه دولت بدون اطلاع درست از دغدغه‌ها و مسائل اجرایی آنان، تصمیم‌گیری نکند.

موانع پنهان بافت‌فرسوده از زبان انبوه‌سازان

معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی دیروز در حالی نسبت به حمایت کامل از انبوه‌سازان برای ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده، اعلام آمادگی کرد که اعضای هیات مدیره و روسای استانی انجمن‌های انبوه‌سازی نسبت به برخی مسائل و مشکلات پیش رو در این زمینه ابراز نگرانی کردند.

عملکرد جزیره‌ای شهرداری‌ها، حضور شرکت‌های وابسته به دولت، مردم و برخی‌ سازنده‌های فاقد صلاحیت که تاکنون هر کدام به صورت خودمختار و بدون هماهنگی با یکدیگر نوسازی بافت‌های فرسوده را بر عهده گرفته بوده و هم اکنون نیز درحال فعالیت در این محدوده‌ها هستند مهم‌ترین موضوعی است که انبوه‌سازان در حضور معاون آخوندی بر آن تاکید کردند.

مشکلات دیگری نظیر عدم پایبندی بانک‌ها به تعهدات خود برای پرداخت به موقع تسهیلات، عدم همکاری دستگاه‌های خدمات‌رسان در تامین انشعابات آب، گاز، برق و ...، عدم تعهد برخی شهرداری‌ها در اعطای مشوق‌های تشویقی و مشکلات مربوط به نحوه تملک زمین بخش دیگری از دغدغه‌هایی است که از سوی انبوه‌سازان مطرح شد.

این در حالی است که انبوه‌سازان ابراز امیدواری کردند با رویکرد جدید شرکت عمران و بهسازی برای نوسازی در قالب کاتالیست پروژه، یعنی فراهم‌آوری تمام زیرساخت‌ها و رفع موانع پیشین و جذاب‌سازی محدوده‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاری، پروژه‌ها از معضلاتی که پیش از این در بافت‌های فرسوده با آنها درگیر می‌شدند، در امان بماند.

به گفته آنها، تمام مسائلی که طی دو دهه گذشته در مسیر نوسازی برای انبوه‌سازان ایجاد مانع می‌کرد، در تفاهم‌نامه‌ای که دیروز بین انبوه‌سازان و مسوولان بافت فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی امضا شد، در قالب تشکیل ستادهای ملی و محلی قابل حل و فصل است.

آن طور که انبوه‌سازان به معاون وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد کردند لازم است شورای نوسازی بافت‌های فرسوده مانند آنچه پیش از این با عنوان شورای مسکن در سطح استان‌ها برای پیگیری مسائل مسکن مهر هر 15 روز یک‌بار تشکیل می‌شد، برنامه‌ریزی و تشکیل شود که در قالب آن موضوعات و مشکلات احتمالی در این زمینه در اسرع وقت بررسی و چاره‌اندیشی شود.