سه سناریو برای وام مسکن

دنیای اقتصاد نوشت: شورای پول و اعتبار در جلسه امروز خود، به بررسی سقف وام مسکن و نحوه تخصیص آن، در سه سناریو می پردازد. در سناریو نخست، مدلی طراحی شده که در آن سقف وام مسکن با 15 میلیون تومان افزایش، معادل 60 میلیون تومان تعیین شده و عرضه این وام نیز تنها از کانال «بانک مسکن» خواهد بود.

در سناریو دوم، سه سقف برای وام مسکن در نظر گرفته می شود، به نحوی که سقف وام مسکن در تهران معادل 80 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ معادل 60 میلیون تومان و در سایر شهرها و نواحی معادل 40 میلیون تومان تعیین خواهد شد.

اما در سناریو سوم، تغییرات درخصوص کانال وام دهی است. بر اساس این سناریو، انحصار در پرداخت تسهیلات وام مسکن پس از 7 سال پایان یافته و پرداخت وام مسکن در همه بانک ها آزاد خواهد شد، که این طرح را می توان یک سناریو مکمل برای دو سناریو نخست نیز معرفی کرد.

در کنار موارد مطرح شده، این احتمال وجود دارد که در جلسه شورای پول و اعتبار، تصمیم گیری درخصوص صندوق پس انداز نیز مورد بررسی قرار گیرد. در این صندوق منابع حاصل از بازپرداخت اقساط وام مسکن، به عنوان یک منبع اولیه برای وام دهی در حوزه مسکن قرار می گیرد.

امروز در جلسه شورای پول و اعتبار «افزایش سقف وام مسکن» بررسی می شود. موضوعی که دو هفته قبل در دستور کار شورای پول و اعتبار قرار گرفت، اما اعضای شورا خواستار بررسی بیشتر از سوی بانک مرکزی در این خصوص شدند. «انحصارشکنی از وام مسکن» و «تغییر سقف تسهیلات» دو درخواست اصلی اعضای شورا بوده و قرار است تصمیم گیری درخصوص این دو موضوع در دستور کار امروز شورای پول و اعتبار قرار گیرد.

رئیس کل بانک مرکزی در این خصوص توضیح داده است: «بانک مرکزی سه سناریو برای مصوبه وام مسکن در نظر دارد که در جلسه هفته جاری شورا ارائه خواهد کرد که تصمیم گیری درخصوص چگونگی و سقف وام مسکن به نظر اعضای شورا بستگی خواهد داشت.» وی افزود: «به طور کلی بانک مرکزی با تصمیمی که موجبات رونق در بخش مسکن را فراهم کند و وام در سطحی تعیین شود که دریافت کننده توانایی بازپرداخت داشته باشد، موافق است.»

اگرچه رئیس کل بانک مرکزی به جزئیات این سه سناریو اشاره ای نکرد، اما از قرار معلوم در جلسه امروز تکلیف دو مورد مهم «سقف وام مسکن» و «کانال تخصیص» مشخص می شود؛ بنابراین بر اساس گفته های مسوولان می توان سه سناریو احتمالی برای وام مسکن در نظر گرفت. علاوه بر این، به نظر می رسد سیاست گذار پولی اعتقاد دارد که تغییر در سقف و نحوه تخصیص دهی باید متناسب با شرایط وام گیرنده صورت گیرد.

سناریو اول: سقف وام60 میلیون تومان

مدل اولیه که پیش تر نیز به این موضوع اشاره شده بود، افزایش سقف وام مسکن به 60 میلیون تومان است که عرضه این وام تنها از کانال بانک مسکن باشد. در دی ماه سال 92، شورای پول و اعتبار پس از سال ها سقف تسهیلات خرید وام مسکن را از 18 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش داد که البته برای تعمیر و تکمیل وام مسکونی نیز 10 میلیون تومان در قالب وام جعاله به آن افزوده شد. اما پس از اعمال سقف 45 میلیون تومان در وام مسکن، موضوع تغییر این نرخ یکی از چالش های اصلی حوزه مسکن و بازار پول بوده است.

وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی درخصوص افزایش وام مسکن تا 50 درصد قیمت تمام شده و ایجاد صندوق پس انداز مسکن ارائه کرده بود، اما این تصمیم تاکنون عملی نشده و سقف وام مسکن در حد 45 میلیون تومان باقی مانده است. به طور کلی، در ماه های گذشته افزایش وام مسکن تا سقف 60 میلیون از سوی بانک مسکن به عنوان یکی از اصلی ترین گزینه های وام مسکن محسوب شده، هر چند که مبالغ دیگری نیز درخصوص وام مسکن پیشنهاد شده است.

سناریو دوم: افزایش سقف وام تا 80 میلیون تومان

علاوه بر گزینه نخست، برخی منابع بیان کردند این احتمال وجود دارد که سقف وام مسکن سه نرخی شود، به این صورت که سقف وام مسکن برای تهران معادل 80 میلیون تومان، برای شهرهای بزرگ رقم 60 میلیون تومان و سایر شهرها 40 میلیون مبنای تصمیم قرار گیرد.

پیشنهاد سقف 80 میلیون تومانی در ماه های گذشته نیز در قالب طرح صندوق وام مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده بود که پرداخت مابه التفاوت سود به صندوق ها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات)، مهم ترین مشکل های صندوق عنوان شده بود. حال به نظر می رسد موضوع افزایش سقف وام مسکن تا 80 میلیون تومان به شکل دیگری ارائه شده است و مبنای آن تفاوت قیمت مسکن در پایتخت، شهرهای بزرگ و سایر شهرها بوده است.

برخی از کارشناسان معتقدند که اعطای وام 80 میلیون تومانی را می توان به عنوان عاملی مهم برای خروج بازار مسکن از رکود تلقی کرد. البته برخی از اعضای شورای پول و اعتبار به دلیل کمبود اعتبار برای تسهیلات مسکن و همچنین جلوگیری از تغییر مسیر کاهشی تورم، با ارائه وام 80 میلیون تومانی مخالفت کردند. به گفته این مسوولان، افزایش مبلغ وام خرید مسکن به 60 میلیون تومان بیشتر از سایر گزینه ها مورد توجه قرار گرفته است.

سناریو سوم: تغییر کانال وام دهی

اما گزاره دیگر، تغییرات درخصوص کانال وام دهی است. در حال حاضر به دلیل تصمیمی که دولت در سال های گذشته گرفته بازار وام دهی مسکن کاملا انحصاری است و این وام تنها از طریق بانک مسکن پرداخت می شود، اما احتمال دارد که با نظر شورا از این بازار انحصارشکنی شده و پرداخت وام مسکن آزاد شود.

در روزهای اخیر، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی از تصمیم پایان انحصار پرداخت وام مسکن پس از 7 سال خبر داده بود که در صورت تصویب این تصمیم در شورای پول و اعتبار تمامی بانک ها قادر به اعطای تسهیلات بانکی در حوزه مسکن خواهند شد. البته این سناریو را می توان یک سناریو مکمل نیز در نظر گرفت، به شکلی که افزایش سقف وام مسکن (در یکی از دو سناریو قبلی) با تغییر کانال وام دهی بانک ها صورت گیرد.

موضوع دیگری که احتمال دارد در دستور کار امروز شورای پول و اعتبار قرار گیرد این است که منابع حاصل از بازپرداخت اقساط مسکن مهر به عنوان منبع اولیه آن یک صندوق پس انداز شود و وام دهی درحوزه مسکن از این طریق صورت گیرد. پیشنهادی که در ماه های گذشته، بین وزارت راه و شهرسازی با بانک مسکن در رفت و برگشت بوده است. بر اساس آمار میزان بازپرداخت اقساط بازپرداخت مسکن مهر حدود 2 هزار تا 2 هزار و 500 میلیارد تومان در سال است.

در طرح اولیه این طرح مقرر شده بود که از محل تشکیل صندوق های پس انداز مسکن سالانه تعداد 300 هزار فقره (ماهانه به تعداد 25 هزار فقره) تسهیلات به متقاضیان اعطا شود که با توجه به برنامه ریزی طرح مزبور در یک افق 5 ساله، سرجمع تعداد واحدهای مسکونی تامین مالی شده از محل این طرح بالغ بر 5/ 1 میلیون واحد خواهد بود، اما به نظر می رسد که برخی از مولفه های این مدل تا حدودی تعدیل شده و هدف گذاری برای اعطای 300 هزار فقره تسهیلات در سال به 150 هزار فقره کاهش یافته است.

البته برخی از کارشناسان معتقدند که باید سازوکاری در این طرح تعبیه شود، که در وهله اول دستاورد تورمی را خدشه دار نکند و در وهله دوم توازن پایداری میان منابع صندوق و مصارف این صندوق برقرار باشد. علاوه بر این با توجه به این موضوع که این طرح شامل تمامی بانک ها است، نباید ریسک قابل توجهی به شبکه بانکی وارد کند.

به طور کلی با بررسی تمام گزینه های مطرح شده، نمی توان مدعی شد که کدام سناریو شانس بیشتری برای انتخاب شدن در جلسه امروز شورای پول و اعتبار وجود دارد، اما به نظر می رسد که سیاست گذار پولی با بهره گیری از تجربه سال های گذشته به دنبال این موضوع است که ضمن حفظ دستاورد تورمی، به دنبال تحریک تقاضا در بخش مسکن باشد.