هشدار حقوقدانان درباره اقامت و خرید ملک در ترکیه

در سال های اخیر برخی کشورها از جمله امارات، ترکیه و قبرس برای جذب سرمایه و جلب توریست دست به اقداماتی زده اند که وعده اعطای اقامت به متقاضیان در مقابل خرید ملک، یکی از آنها است.

حقوقدان ها و کارشناسان در گفت و گو با «روزنامه ایران» هشدار دادند:

* سرمایه های تان را در ترکیه برباد ندهید

داشتن اقامت یکی از کشورهای اروپایی و امریکایی شاید یکی از طلایی ترین آرزوهای مردم کشورهای جهان سوم یا در حال توسعه باشد. از این رو بسیاری در جست و جوی یافتن راهی برای سفر و اقامت دراین دیار هستند. اما مشکلات از جایی شروع می شود که عده ای سودجو با گستردن دام های گوناگون به دنبال شکار این افراد مشتاق و به عبارتی سر کیسه کردن آنها هستند.

چه بسیار کسانی که برای رسیدن به سرزمین آرزوهایشان سرمایه و اموال و حتی جان خود را از دست دادند و این موضوع دلیلی جز ناآگاهی و بی اطلاعی از قوانین و به عبارتی بی گدار به آب زدن نداشته است. در سال های اخیر اما برخی کشورها از جمله امارات، ترکیه و قبرس هم برای جذب سرمایه و جلب توریست دست به اقدام زده اند که همانا وعده اعطای اقامت به متقاضیان در مقابل خرید ملک است. طبیعی است که چنین پیشنهادی وقتی با وعده پرداخت وام بانکی با سود کم نیز همراه باشد بسیار وسوسه انگیزتر خواهد بود. برای اینکه بدانیم چنین کار پیچیده حقوقی که مستلزم داشتن اطلاعات کافی از قوانین است چگونه از سوی عده ای دلال و فروشنده املاک اجرا می شود ، نظر چند حقوقدان و کارشناس را جویا شدیم که می خوانید.

* ترس از تکرار تجربه تلخ دوبی

بهشید ارفع نیا - دکترای حقوق بین الملل خصوصی- درباره وعده اعطای اقامت در ازای خرید ملک دریک کشور خارجی به «ایران» می گوید: « با توجه به شرایط خاص کشور ما در سال های اخیر بویژه پس از اعمال تحریم ها، رفت و آمد وسفر و دریافت اقامت از کشورهای اروپایی و امریکایی برای ایرانیان بسیار دشوار شده است.

از این رو برخی از ایرانی ها با توجه به اینکه کشورهای ترکیه، قبرس و دوبی شرایط بسیار آسانتری برای سفر دارند برای دریافت اقامت به این کشورها رو آورده اند. از سوی دیگر تبلیغات گسترده شبکه های ماهواره ای که گرفتن اقامت این کشورها را بسیار ساده و با خرید یک ملک هر چند کوچک و حتی با پیش پرداختی اندک امکانپذیر می نمایاند باعث شده شاهد علاقه مندی روز افزون برخی ایرانیان به دریافت اقامت از این کشورها باشیم. در واقع آنها که تعطیلات و پول خود را در ترکیه و قبرس صرف می کردند وقتی با این تبلیغات وسوسه انگیز رو به رو شدند تصور کردند می توانند با پرداخت یک باره مخارج چند بار سفر به ترکیه، هم یک خانه در آنجا بخرند و هم اقامت دائم بگیرند، با خود می گویند این امکان هم فال است و هم تماشا.

بدین ترتیب طبیعی است که به این کار تمایل نشان داده و برای خرید خانه به این کشورها هجوم ببرند.کسانی که رؤیای اقامت، زندگی، تحصیل و اشتغال در کشورهای خارجی را دارند و حالا سفر به این چند کشور را بی دردسرتر می بینند. البته در این میان بحث پیوستن ترکیه به جرگه کشورهای اتحادیه اروپا و حوزه یورو نیز مهم و تأثیر گذار است. چرا که در صورت بروز این اتفاق ترکیه کشوری اروپایی محسوب شده و کسانی که مقیم این کشور باشند برای سفر به سایر کشورهای اروپایی نیازی به روادید نخواهند داشت.»

این وکیل دادگستری در ادامه برای تصحیح این ذهنیت موهوم اظهار داشت: « رویکرد ناآگاهانه به موضوع خرید ملک در ترکیه، ماجرای تبلیغات گسترده چند سال قبل درباره فروش املاک در کشور امارات بخصوص دوبی را در اذهان زنده می کند. زمانی که ایرانیان برای خرید املاک کوچک و بزرگ مسکونی و تجاری راهی این شهر شدند و در کمترین مدت ممکن قیمت ملک در دوبی به شکل بی سابقه ای افزایش یافت اما این وضع چندان طول نکشید چرا که بر اثر رکود اقتصادی در سطح جهانی، ناگهان قیمت ها پایین آمد و عده زیادی دچار زیان مالی شدید شدند.

از سوی دیگر آنها که به خاطر دریافت اقامت راهی این کشور شده بودند وقتی دریافتند داشتن اقامت امارات تأثیری در گرفتن اقامت کشورهای دیگر ندارد و البته آنها که اقامت گرفته بودند نیز در اقدامی عجیب و البته بی دلیل اقامتشان از سوی این کشور باطل شده است دیگر از خیر این کار گذشتند.

البته غیر از موضوع اقامت، بسیاری از خریداران املاک حتی به ملکشان هم نرسیدند و از آنجا که مورد مربوط به مال غیر منقول واقع در یک کشور خارجی بود طرح دعوا نیز می بایست در محل وقوع مال و طبق قانون همان کشور انجام می گرفت که البته مخارج آن و استفاده از وکیل بسیار گران بود و خیلی ها از پیگیری پرونده هایشان منصرف شدند.»

دکتر ارفع نیا در حالی که قوانین هر کشوری را در رابطه با شرایط دریافت اقامت مختص همان کشور دانسته در ادامه بیان داشت: «اینکه با خرید ملک بتوان اقامت کشوری را دریافت کرد بستگی به قانون آن کشور دارد. به عنوان در مثال در برخی کشورها مثل ایران این قانون به طور کامل بر عکس است یعنی مالک شدن اموال غیر منقول، مشروط بر داشتن اقامت دائم در آن کشور است. اما متأسفانه این روزها هجوم تبلیغاتی که پیر و جوان را وسوسه می کند باعث شده خیلی از افراد که قدرت مالی مناسبی دارند بی آنکه از شرایط آگاه باشند یا حتی ملک را ببینند اقدام به خرید کنند و دچار دردسر شوند.»

* وعده پوشالی اقامت دائم

طبق قوانین کشور ترکیه که از حدود دو سال قبل تغییر کرد امکان فروش ملک به اتباع خارجی و ثبت سند به نام خریدار میسر شده است. اما هرگز از اقامت دائم خبری نخواهد بود و اقامتی که با این روش داده می شود مدت دار و به عبارتی موقتی است.

علیرضا کریمی- مشاور حقوقی نیز در این باره به «ایران» می گوید:«آنچه به خریداران وعده داده می شود این است که با خرید ملک در ترکیه می توانید اقامت دائم بگیرید. حال آنکه طبق قوانین این کشور فقط برای آن دسته از سرمایه گذارانی که با انتقال سرمایه مشخصی به ترکیه، شرکتی به نام خود در این کشور به ثبت می رسانند، مجوز کار صادر می شود و این افراد می توانند با استناد به فعالیت شرکت خود در ترکیه، ملک مسکونی و دفتر کار برای خود خریداری کنند و سپس با استفاده از اقامت بلند مدت، در آنجا ساکن شوند که می تواند به اقامت دائم ارتقا بیابد؛ اما واقعیت این است که بنا به دلایلی این اتفاق هم نمی افتد و با خرید خانه و ملک فقط اقامت موقت یک ساله قابل تمدید اعطا می شود واین موضوع که بعد از پنج سال می توان اقامت دائم و گذرنامه ترکیه گرفت وعده ای پوشالی است!»

* فروش سرقفلی به جای زمین

اما یکی از نکات جالب توجه این است که در ظاهر یکی از شرایط پیوستن کشور ترکیه به اتحادیه اروپا فروش 10 درصد املاکش به خارجی هاست و برای یافتن چنین بازاری چه جایی بهتر از ایران؟

امیر حسام عقبایی – رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران – نیز در این باره می گوید: «شرایط اقامت و دریافت روادید تحصیلی، شغلی و تجاری در هر کشوری متفاوت است و قوانین کشورها تا حدود زیادی با یکدیگر فرق دارد. متأسفانه بیشتر مردم نیز از این قوانین آگاه نیستند و به جای مشورت با یک وکیل و حقوقدان متخصص، فریب تبلیغات دلالان و شرکت های ساختمانی را خورده و در بیشتر مواقع پول و سرمایه خود را بر باد می دهند.»

به گفته وی، نخستین نکته حائز اهمیت که مردم باید بدانند این است که در سایر کشورهای دنیا مسکن به عنوان یک کالای مصرفی تلقی می شود و رویکرد سرمایه ای ندارد. به عبارت دیگر موضوع مسکن در کشورهای اروپایی، امریکایی و حاشیه خلیج فارس مانند ایران نیست و ظرفیت آنها نیز در این مورد با ایران تفاوت دارد. در بسیاری از کشورها از جمله ترکیه مالکیت خانه ها فصلی و کوتاه مدت است. در اصطلاح حقوقی مالکیت افراد در آن املاک «ید دائمی و مطلق» نیست.

این کارشناس حقوق در ادامه گفت: « بیشتر شرکت های ساختمانی و بنگاه های املاک با این تبلیغات به دنبال کسب سود فراوان و فروش خانه و آپارتمان های خود هستند و در این میان از ناآشنایی مردم با قوانین سوءاستفاده کرده و حتی در برخی موارد از فروش مالکیت خانه ها به مردم نیز خودداری می کنند. در واقع بی آنکه خریدار مطلع شود فقط ساختمان و اعیان را به او می فروشند. مانند اینکه فردی فقط سرقفلی یک ملک را می خرد نه زمین را. البته در حال حاضر اتحادیه مشاوران املاک با شناسایی چند بنگاه و دفاتر فروش غیر قانونی املاک در تهران که در کار پیش فروش و معامله ملک در ترکیه بودند اقدام به پلمب این دفاتر کرده و از ادامه فعالیت آنها نیز جلوگیری شده است.»

وی درباره وعده دریافت اقامت در ازای خرید نیز گفت:« فعالان اقتصادی در کشورهای ترکیه و قبرس و امثال این کشورها از آنجا که خرید و فروش املاک بین شهروندان خودشان چندان متقاضی ندارد و در این کار سرمایه گذاری نمی کنند به بازارهای خارجی روی آورده و برای جذب مشتری، وعده های وسوسه انگیزی همانند اعطای اقامت دائم به خریداران می دهند.

متأسفانه در ایران نیز عده ای بنا به دلایل متعدد از جمله اشتغال و اقامت، فریب این تبلیغات را می خورند و بدون مشورت با یک حقوقدان متخصص، سرمایه شان را در اختیار این افراد قرار می دهند و پس از چند ماه وقتی نتوانستند اقامت بگیرند یا اقامتی که به آنها داده بودند باطل شد، تازه متوجه می شوند چه کلاهی بر سرشان رفته است. بنابراین به اعتقاد من این تبلیغات مشابه همان تبلیغاتی است که در شبکه های ماهواره ای برای شامپو، کرم های زیبایی و سایر محصولات پزشکی و بهداشتی می شود. هم اکنون نیز همه می دانند این محصولات غیر بهداشتی و فریبکارانه است، پس خریداری ندارد.»

عقبایی در پایان به مردم توصیه کرد؛ قبل از هرگونه اقدامی برای سرمایه گذاری و خرید خانه در ترکیه یا سایر کشورها با یک وکیل آگاه به قوانین آن کشور مشورت کنند چرا که این امر حتی در ایران نیز یک کار حقوقی است و بدون اطلاع از قوانین ممکن است افراد دچار زیان و خسارت شوند. تصور کنید یک فرد خارجی به ایران بیاید و قصد خرید زمین و ملک داشته باشد حالا اگر کسی از ناآگاهی او سوءاستفاده کند و به عنوان مثال یک زمین یا خانه اوقافی را به او بفروشد که مالکش اداره اوقاف است دچار چه مشکلاتی خواهد شد؟ همین فرضیه به مراتب شدیدتر ممکن است برای یک ایرانی در ترکیه و قبرس و سایر کشورها رخ دهد که البته ماجرا به همین جاها نیز ختم نمی شود. چرا که اگر بخواهد در دادگاه های آن کشور دعوای حقوقی طرح کند و وکیل بگیرد شاید بیش از پولی که برای خرید ملک پرداخته اند باید بابت هزینه های وکالت و دادرسی و... بپردازد که البته نتیجه اش نیز مشخص نخواهد بود.

در این میان شنیدن تجربه تلخ کسانی که به سودای سرمایه گذاری و دریافت اقامت راهی دوبی و ترکیه شده و پس از چند سال شکست خورده و با دست خالی به ایران برگشتند زنگ خطری برای آنهایی خواهد بود که مجذوب تبلیغات وسوسه انگیز شده و هنوز سودای سفر در سر دارند.