پدیده برج‌سازی در اعماق پایتخت

صدور «تراكم منفي» براي يكسري از ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه در تهران، بخش زيادي از ارتفاع برج‌هاي در حال ساخت را به اعماق زمين هدايت كرده است. تابلوهاي ساختماني نصب‌شده در جلوي گودبرداري‌هاي عميق در مناطق خاصي از پايتخت نشان مي‌دهد در برج‌هاي غيرمسكوني بالاي 20طبقه از تراز صفر، با هدف «تامين پاركينگ»، اجازه احداث 4 تا 9 طبقه در زيرزمين داده شده است. 4 عامل در گرايش سازنده‌ها به اين شيوه ساخت‌وساز شناسایی شده كه مهم‌ترين آنها، «سهم ناچيز عوارض شهرداري براي احداث پاركينگ منفي» و «استفاده تجاري-خدماتي از اين فضاها توسط مالكان» است.

رواج تراكم «منفي» در ساخت‌وساز

ممانعت از افزايش تعداد «طبقات» ساختمان بيش از حد مجاز طرح تفصيلي و مهار روند فروش «تراكم اضافه» در تهران، باعث حركت معكوس ارتفاع سازه‌هاي جديد از سطوح مثبت روي زمين به تراز «منفي» زيرزمين شده است.

تحقيقات ميداني «دنياي‌‌اقتصاد» از تابلو‌هاي نصب‌شده در جلوي برخي كارگاه‌هاي ساختماني مستقر در مناطق خاصي از تهران حاكي است: تحت‌تاثير صدور مجوز «تراكم‌منفي» براي برج‌هاي بالاي 20طبقه، حدود يك‌سوم تا نزديك يك‌دوم ارتفاع برج‌هاي جديد به تراز زيرصفر هدايت شده؛ طوري كه اين شيوه ساخت‌وساز كه طي دست‌كم يكسال اخير گسترش پيدا كرده، هم‌اكنون حجم قابل‌‌توجهي از گودبرداري‌هاي عميق در پايتخت را رقم زده است.

در شكل تازه برج‌سازي كه عمدتا با كاربري‌هاي غيرمسكوني همچون اداري يا تجاري در جريان است، تراكم كل ساختمان معمولا بين 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده كه از اين ميزان ارتفاع، بين 5 تا 10 طبقه در زيرزمين ساخته مي‌شود.

مديريت شهري تهران مطابق ضوابط طرح تفصيلي و البته مجوزهايي كه در گذشته توسط كميسيون ماده5 صادر شده، «تراكم‌منفي» را صرفا با هدف «تامين پاركينگ» در نظر گرفته؛ اما در برخي از اين برج‌ها، استفاده تركيبي از فضاي زيرزمين، هدف اوليه مسوولان شهر از برقراري امكان «منفي‌سازي» را مخدوش كرده است. در چند نمونه‌ از چنين سازه‌هايي كه هم‌اكنون به بهره‌برداري رسيده‌اند، بخشي از فضاي زيرزمين برج، به غرفه‌هاي تجاري يا خدماتي مبدل شده است.

بهره‌برداري فراتر از پارك خودرو در طبقات منفي برج‌‌هاي غيرمسكوني، هم‌اكنون به‌عنوان مهم‌ترين محرك در گرايش به سرمايه‌گذاري در اين قبيل ساخت‌وسازها محسوب مي‌شود.

ركود مسكن در ماه‌هاي اخير اگرچه تيراژ ساخت‌وسازهاي مسكوني را با افت حداقل 50درصدي روبه‌رو كرده؛ اما شكل خاص بازار املاك تجاري و استقلال نسبي آن از دوره‌هاي رونق و ركود، برج‌سازي‌ در اين حوزه را كماكان در سطح رو به افزايش محفوظ نگه داشته است.

در ما‌ه‌هاي اخير، بهبود فضاي اقتصادي و افزايش توليدات صنعتي از يكسو و واردات كالاهاي مصرفي لوكس از سوي ديگر، تقاضا براي ساخت مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره را كه عمدتا به «تراكم‌منفي» نزديك به 10 طبقه مجهز هستند، افزايش داده است.

به گزارش «دنياي‌‌اقتصاد»، كارشناسان درباره پديده جديد «منفي»‌سازي در تهران پنج علت و عارضه را مطرح مي‌كنند. عامل اول در بروز اين پديده، سهم ناچيز عوارضي است كه شهرداري براي طبقات منفي دريافت مي‌كند.  انبوه‌سازان مي‌گويند، عوارض صدور پروانه براي تراكم‌منفي به مراتب ارزان‌تر از تراكم مثبت است و به ازای هر طبقه منفي، 10درصد از آن كاسته مي‌شود.

اما ظاهرا شهرداري براي تامين پاركينگ در زيرزمين برج‌ها، رقمي بسيار نازل و معادل يك‌دهم نرخ تراكم، از سازنده‌ها دريافت مي‌كند. با اين حال، اگر كاربري تجاري به صورت رسمي براي طبقات منفي صادر شود، عوارض آن، مطابق تراكم‌ مثبت ساختمان‌ها كه حداقل 200هزار تا 300 هزار تومان برآورد مي‌شود، محاسبه خواهد شد.

عامل دوم در گرايش برج‌سازها به اعماق زمين، ايجاد ارزش‌افزوده مضاعف در زمين و در نتيجه استهلاك سريع هزينه اوليه خريد زمين است. «تراكم‌منفي» چون سطح كل زيربناي سازه را افزايش مي‌دهد، به كاهش سهم ريالي زمين در قيمت تمام‌شده ساخت منجر مي‌شود.

اين موضوع، در نهايت عامل سوم را سبب مي‌شود و منابع مالي مديريت‌شهري از محل درآمدهاي ناشي از ساخت‌وساز را افزايش مي‌دهد. عامل چهارم نيز مخالفت ماه‌هاي اخير شوراي عالي شهرسازي و شهرداري تهران با روند تراكم‌فروشي و اضافه‌طبقات است كه باعث شده طبقات اضافي به زيرزمين برود!

در اين ميان، آنطور كه اعضاي شوراي شهر تهران و برخي كارشناسان شهري مي‌گويند ساخت‌ و سازهاي عميق در تراز منفي، تبعات زيست‌محيطي جبران‌ناپذيري براي پايتخت در پي دارد كه يك نمونه آن، خشك‌شدن تدریجی آب‌هاي زيرزميني و انحراف مسير قنات است.

 منشأ گودبرداري‌هاي عميق

به گزارش «دنیای اقتصاد» طی دست‌كم يك‌سال اخیر گودبرداری‌های عمیق در مقایسه با ساخت‌وسازهای کم ارتفاع و کم عمق افزایش پیدا کرده که دلیل آن تامین پارکینگ مورد نیاز برای طبقات بالا است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می‌کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می‌کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است.

موضوعی که سعید غفرانی رئیس سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز آن را تایید می‌کند و می‌گوید: به‌طور قطع یکی از اصلی‌ترین علل بالابودن حوادث و تلفات گودبرداری درشهر تهران رواج بلندمرتبه‌سازی است.

بدیهی است که هرچه تعداد طبقات یک ساختمان بیشتر باشد، پارکینگ بیشتری موردنیاز است؛ بنابراین در ساختمان‌های بلندمرتبه علاوه بر افزایش ارتفاع نسبت به سایر ساختمان‌ها تعداد طبقات منفی که به پارکینگ اختصاص پیدا می‌کند هم بیشتر است که برای تامین این فضا گودبرداری با عمق بیشتری انجام می‌شود.

 ضوابط گودبرداری به روز شود

گفته‌های رئیس سازمان نظام مهندسی در حالی است که برخی از اعضای شورای شهر تهران از مدافعان اصلی منفی سازی هستند و آن را راهکاری برای حل کمبود پارکینگ در مجتمع‌های بزرگ تجاری و مسکونی می‌دانند و تاثیر افزایش حوادث گودبرداری به دلیل عمیق تر شدن گودبرداری را رد می‌کنند.

محمدمهدی تندگویان، سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مخالف منفی سازی در پایتخت نیستيم به «دنیای اقتصاد» گفت: در تمام کشورهای دنیا این الگوی ساخت وساز رواج دارد و ما نیز باید برای کاهش آسیب‌ها و حوادث ناشی از اجرای این الگو مطالعات علمی انجام دهیم.

او ادامه داد: ایمن‌ترین ساختمان‌های دنیا طبقات منفی زیادی دارند و نمی‌توان گفت افزایش منفی‌سازی سبب رشد آمار حوادث ساختمانی می‌شود. ما باید ضوابط گودبرداری‌ها را به روزرسانی کنیم. اگر گودی ایمن شود و مقررات نظام مهندسی را رعایت کند، نباید نگرانی برای افزایش عمق ساختمان وجود داشته باشد. به گفته این عضو شورای شهر «عوارضی» که توسط شهرداري از منفی‌سازی –احداث طبقات اضافه در زيرزمين- گرفته می‌شود چندان قابل توجه نیست و نمی‌تواند انگیزه‌ای برای صدور مجوز طبقات منفی برای مدیریت شهری باشد.

 پیش پروانه، عامل بروز حادثه

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز با تایید دیدگاه سخنگوی این کمیسیون به «دنیای اقتصاد» گفت: چه ایرادی وجود دارد که در ساختمان‌های بلندمرتبه برای تامین پارکینگ از طبقات زیرین استفاده شود؛ زیرا تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.

او افزود: اگر برای مقاوم سازی هزینه‌های لازم انجام شود و بحث مقاوم سازی جداره‌های گود رعایت شود، نباید نگرانی داشته باشیم. در گود ایران زمین نیز به دلیل عدم رعایت نکات فنی و برای کاهش هزینه‌ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده بود چنین اتفاقی رخ داد.

سالاری تصریح کرد: احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد مشکل زمانی به وجود می‌آید که گروهی از متولیان ساخت‌وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی‌کنند. به‌عنوان مثال آزمایش‌های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب‌ها و قنات‌ها انجام نمی‌شود.

او صدور پیش پروانه را یکی دیگر از علل بروز حوادث در گودبرداری عمیق دانست و اضافه کرد: صدور پیش پروانه عملا فرآیند ارسال نقشه‌های ساخت‌وساز را به نظام مهندسی حذف می‌کند. البته خوشبختانه صدور پیش پروانه اخيرا در شهرداری تهران ممنوع شده است.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز انگیزه درآمدزایی در صدور مجوزهای طبقات منفی را رد کرد و گفت: مبلغ ريالي عوارض برای صدور پروانه طبقات منفی کمترین میزان در میان سایر عوارض ساختمانی است.

سالاری استفاده تجاری از برخی از فضاهای پارکینگ را تکذیب نکرد و افزود: در برخی از مجتمع‌های تجاری در صورت تامین فضاهای پارکینگ موردنیاز مجوز تغییر کاربری داده می‌شود که در اين حالت عوارض آن مطابق با عوارض ساختمان‌های تجاری دریافت می‌شود.

رعایت استانداردهای علمی در گودبرداری‌های عمیق برای کاهش حوادث موضوعی است که بیشتر اعضای شورای شهر تهران بر آن توافق دارند.

اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران معتقد است: دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری‌های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است. او از کاهش قابل توجه آمار حوادث گودبرداری خبر داد و به «دنیای اقتصاد» گفت: این آمارها نشان می‌دهد ما دانش انجام گودبرداری‌هاي استاندارد را داریم.

او تاکید کرد: ساخت طبقات منفی اگر برخلاف ضوابط طرح تفصیلی نباشد مشکلی ندارد؛ اما اگر طبقات منفی برخلاف آن باشد باید با آن برخورد شود و این برخورد نیز باید پیش از ساخت مجتمع باشد نه آنکه بعد از ساخت مجتمع تازه به دنبال برخورد با تخلف باشیم.

 امکان‌سنجی قبل از اجرا

ابوالفضل قناعتی، سخنگوی کمیسیون عمران شورا نیز در گفت‌و‌گو با «دنیای اقتصاد» دلیل ساخت طبقات منفی را مصوبه شورای شهر عنوان کرد که براساس آن باید پارکینگ‌ها مسقف شوند. او دراین باره اظهار کرد: ساخت پارکینگ روی سطح زمین در مجتمع‌های مسکونی صرفه اقتصادی ندارد.

او یادآوری کرد: برای افزایش عمق ساخت‌وساز در زیر زمین باید امکان‌سنجی‌های متعددی همچون بررسی سفره‌های آب زیر زمینی پیش‌‌بینی شود؛ چراکه در تمام مناطق شهری امکان ایجاد گودهای عمیق 30 تا 40 متری وجود ندارد.

 طبقات منفی با عبور از قوانین

این در حالی است که دبیر انجمن انبوه سازان تهران «انگیزه مالی» را یکی از مهم ترین دلایل تمایل به صدور مجوز تراكم منفی عنوان کرد و گفت: معمولا برای تامین پارکینگ بناهای تجاری مجبور به ساخت پارکینگ در طبقات منفی می‌شوند که تبعات منفی زیادی از جمله ریزش‌های پی در پی گودبرداری را به دنبال دارد.

محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه سازان تهران ادامه داد: این گودبرداری‌های عمیق سبب تغییر مسیر آب‌های زیر زمینی و رفتن آنها به لایه‌های عمیق‌تر زمین مي‌شود و ممکن است منجر به تغییر فضاهای زیست محیطی منطقه شود؛ به این معنی که برخی از گیاهان که به دلیل دسترسی به آب‌های سطحی در آن منطقه رشد می‌کنند به مرور خشک شده و از بین می‌روند.

او پیشنهاد کرد: بررسی کارشناسی در خصوص تاثیرات منفی گودبرداری‌ها بر فضاهای طبیعی شهر انجام شود؛ زیرا با توجه به آلودگی هوا و کمبود آب در دراز مدت می‌تواند این تغییرات به ضرر شهر و شهروندان باشد.

مافی تصریح کرد: به دلیل محدودیت‌های شهرسازی در طبقات صفر به بالا برخی برای دور زدن قوانین به ساخت طبقات در زیر زمین روی می‌آورند. این طبقات در حالی با انگیزه ساخت پارکینگ ساخته می‌شوند که بیشتر مورد استفاده تجاری قرار می‌گیرند.

 او درباره میزان استفاده این طبقات منفی برای مدیریت شهری اظهار کرد: عوارض هر طبقه زیر همکف ده درصد کاسته می‌شود و به نظر می‌آید به دلیل محدودیت ارتفاع صاحبان این املاک قصد دور زدن ضوابط را دارند.

او ادامه داد: به همین دلیل است که در برخی موارد مشاهده می‌شود که بعد از ساخت پارکینگ به دنبال تغییر کاربری هستند.

مافی نیز تاثیر عمیق شدن گودبرداری‌ها را بر افزایش حوادث ساختمانی تایید کرد و افزود: افزایش عمق گودبرداری باعث افزایش فشار ديواره‌هاي گود شده و برای پایداری گودبرداری باید از روش‌های گران‌قیمت‌تری استفاده شود.

دبیر انجمن انبوه سازان تهران به تاثیر درازمدت این گودبرداری‌های عمیق بر خاک منطقه اشاره کرد و گفت: ممکن است این گونه گودبرداری سبب تاثیر بر خاک منطقه شود و در درازمدت بر ساختمان اطراف خود تاثير نشان دهد.

 تاثیر گودبرداری منفی بر محیط‌زیست

رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه ظرفیت فنی گودبرداری‌های سنگین و عمیق در کشور وجود دارد، اظهار کرد: در کشور ما مشکلی از لحاظ دانش فنی وجود ندارد؛ اما باید ملاحظات ایمنی در ساخت‌وساز رعایت شود.

به عنوان مثال در گودبرداری خیابان ایران‌زمین این استانداردها رعایت نشده بود و چون گمان می‌کردند بعد از گودبرداری به سرعت گود پر شده و ساخت طبقات آغاز می‌شود، استانداردهای لازم مهندسی رعایت نشد. او صدور مجوز منفی‌سازی در تهران را بر افزایش درآمدهای شهرداری موثر دانست و گفت: هرچه مساحت كل زیربنا بیشتر شود، عوارض بیشتر می‌شود.

حافظی تاثیرات منفی گودبرداری‌های عمیق بر محیط زیست منطقه را تایید کرد و افزود: ممکن است این گودبرداری‌ها آب‌های زیرزمینی منطقه را تحت تاثیر قرار دهد و به مسیر طبیعی قنات‌ها آسیب وارد کند که برای محیط زیست عاملی تهدیدکننده است.

رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورا پیشنهاد کرد: تمامی پروژه‌های سنگین که در سطح شهر اجرایی می‌شود پیوست‌های زیست محیطی داشته باشند که ضوابط آن برای پروژه‌هایی که مالک خصوصی دارند توسط کمیسیون‌های تخصصی تعریف شود.