«ماليات مشروط» بر فروش مسكن

دنیای اقتصاد: با مصوبه ديروز مجلس، نوع دوم از مجموعه تحركات سوداگرانه در بازار مسكن كه با هدف كسب سود نامتعارف انجام مي‌شود، مشمول ماليات شد.

نمايندگان مجلس حدود دو هفته بعد از تصويب «ماليات بر خانه‌هاي خالي» كه محتكران املاك مسكوني را هدف قرار مي‌دهد، روز گذشته دومين طرح مالياتي مربوط به بازار مسكن را با هدف «محسوب كردن ساخت‌وساز به عنوان شغل درآمدزا» به تصويب رساندند و به موجب آن، فروش آپارتمان‌هاي زير سه‌سال ساخت را مشمول «ماليات‌فروش» كردند.

براساس اين مصوبه، فعاليت سازندگان مسكن كه در نهايت با انجام آخرين حلقه يعني فروش، تكميل مي‌شود، تحت شرايطي مشمول ماليات نيمه‌سنگين ‌مي‌شود.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از محتواي عملياتي مصوبه روز گذشته مجلس حاكي است: فروش آن دسته از آپارتمان‌هايي كه حداكثر سه‌سال از زمان صدور پايان‌كار آنها گذشته است، مشمول 25درصد ماليات بر «درآمد حاصل از فروش» مي‌شود. كارشناسان مالياتي مي‌گويند: مبناي مالياتي براي اين آپارتمان‌ها براساس مابه‌التفاوت هزينه‌ساخت و قيمت‌فروش محاسبه خواهد شد.

به اين ترتيب، با توجه به اينكه آپارتمان‌ها و ساختمان‌هاي مسكوني و غيرمسكوني داراي بيش‌از سه سال عمر بنا، در هنگام خريد و فروش عملا از پرداخت چنين مالياتي معاف هستند، مي‌توان اين‌طور نتيجه‌ گرفت كه كاركرد اين نوع ماليات در جهت «تشويق سازندگان مسكن به عرضه آپارتمان‌ها در كوتاه‌مدت به سمت بازار اجاره‌» تعريف و تنظيم شده است.

 در اين ميان شايد برخي منتقدان به محتواي مصوبه ماليات بر فعاليت توام «ساخت ‌و فروش مسكن»، نسبت به تبصره‌اي در اين مصوبه كه سقف حداكثر سه سال عمربنا را براي آپارتمان‌هاي مشمول اين ماليات در نظر گرفته است، اشكال وارد كنند و آن را مشوق و مروج گسترش خانه‌هاي‌خالي نوساز بدانند، اما از آنجا كه پيش‌ از اين مصوبه، ابزاري جداگانه براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به تصويب مجلس رسيده، بعيد است سازنده‌ يا بسازوبفروشي حاضر شود سه سال آپارتمان‌هاي تازه‌ساز خود را خالي نگه‌دارد تا براي معافيت از «ماليات 25درصدي»، در سال چهارم آن را بفروش رساند. چرا كه در اين سال‌ها مشمول ماليات خانه‌هاي خالي خواهد شد.

لذا انتظار منطقي از واكنش فعالان ساختماني اين است كه مجموع اين دو مصوبه مالياتي، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را بر آن ‌دارد تا بخشي از واحدهاي تازه‌ساز خود را بلافاصله بعد از تكميل و اخذ پايان‌كار، روانه بازار اجاره كنند تا از يكسو از خالي‌بودن و در نتيجه دچارشدن به ماليات نوع اول در امان بمانند و از سوي ديگر، با به تاخير انداختن فروش آنها، از ماليات نوع دوم معاف شوند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تحت‌تاثير تصويب ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر فروش آپارتمان‌هاي زير سه سال عمربنا، دو نوع فعاليت مخرب در بازار مسكن تحت كنترل قرار خواهد گرفت.

نوع اول، حركتي است كه مالكان آپارتمان‌ها با تاخير عمدي در فروش يا استفاده از ملك خود، آن را خالي مي‌گذارند و بازار مصرف را از عرضه آن محروم مي‌كنند. نوع دوم نيز، خريد و فروش واحد مسكوني در كوتاه‌مدت است كه به جاي آنكه فردي يك واحد مسكوني را براي سكونت خريداري كند آن را به هواي فروش در آينده‌نزديك و كسب سود از افزايش قيمت در زماني كوتاه– كمتر از سه سال- صاحب مي‌شود.

با اين حال اگرچه مجلس براي اين دو نوع رفتار سوداگرانه، دو ماليات به ترتيب شامل «4 درصد اجاره‌بهاي سالانه خانه‌خالي» و «25درصد مابه‌التفاوت قيمت فروش واحدمسكوني حداكثر سه‌سال ساخت» به تصويب رسانده اما حياط‌خلوت موجود براي نوع سوم تحرك سوداگرانه در بازار مسكن كه همان «خريدوفروش مكرر واحدمسكوني» است از يكسو و برخي اشكالات در همين دو ابزار مالياتي مصوب‌شده، از سوي ديگر، حكايت از برآورده نشدن انتظار مسوولان بخش مسكن به ويژه مديران وزارت راه‌وشهرسازي از شيوه تصويب قوانين مالياتي مختص بازار مسكن دارد.

پيگيري‌هاي «دنياي‌اقتصاد» در اين باره حاكي است: وزارت راه‌وشهرسازي با موضعي كاملا مخالف به محتواي ماليات مصوبه بر خانه‌‌هاي خالي، به نوعي نسبت به مالياتي كه روز گذشته بابت فروش‌مسكن به تصويب رسيد نيز زاويه دارد.

كارشناسان دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در حال تدوين بسته‌اي جامع براي ماليات‌ها هستند و در قضيه ماليات ‌بر ‌فروش، سعي دارند با ايجاد نسبت معكوس بين زمان نگهداري آپارتمان و نرخ ماليات، مالكان را به ثبات سكونتي در واحدها تشويق كنند.

ماليات مدنظر كارشناسان در قضيه فروش مسكن، ماليات CGT يا همان ماليات بر عايدي سرمايه است به اين شكل كه هر چقدر فاصله زماني خريد تا فروش يك واحد مسكوني كوتاه باشد، نرخ ماليات فروش آن بيشتر شود و هر چقدر طول اين فاصله افزايش ‌يابد، ماليات به سمت صفر گرايش پيدا مي‌كند.

اما در مصوبه روز گذشته مجلس، فاصله فروش به صورت مطلق، سه سال تعريف شده و بدون آنكه تناسب زماني لحاظ شود، در واقع حالت غيرمنعطف صفر و يك– بيش از سه سال و كمتر از سه سال- در نظر گرفته شده است.

براساس اين گزارش، ديروز همزمان با انتشار خبر تصويب ماليات بر ساخت‌وفروش مسكن، به دليل ابهامي كه در متن مصوبه وجود داشت، واكنشي از طرف انبوه‌سازان به‌وجود نيامد.

اما در ماه‌هاي آينده، احتمال دارد ميل به ساخت‌وساز كاهش پيدا كند و حجم ساختمان‌سازي‌ها از وضع موجود كه خود نسبت به اوايل 92 دچار افت شده، باز هم كمتر شود. ساخت‌وساز و عاملان آنها–بسازوبفروش‌ها– در سال‌هاي اخير يكي از چند دسته ساكنان حياط خلوت مالياتي به حساب مي‌آمدند و سود خالص حاصل از اين فعاليت باعث شده بود از گروه‌هاي شغلي مختلف حتي پردرآمدترين شغل ممكن در ايران نيز وارد فعاليت‌هاي ساختماني شوند و درآمدهاي شغل اول خود را براي حفظ ارزش‌افزوده وارد ساخت‌وساز كنند.

اما اكنون از آنجا كه با مصوبه ديروز، ساخت‌وساز جزو شغل‌هاي درآمدزا قرار گرفت و مشمول ماليات بردرآمد شد، مي‌توان انتظار داشت اين حرفه به تدريج در اختيار اهل‌فن– صرفا شركت‌هاي ساختماني- قرار بگيرد.

كارشناسان مالياتي با تاكيد براينكه ماليات 25 درصدي بر فروش ساختمان‌هاي زير سه سال ساخت، منابع قابل‌توجهي نصيب دولت مي‌كند، درباره نحوه تعيين قيمت‌فروش و هزينه‌ساخت كه بايد مابه‌التفاوت اين دو ملاك ماليات قرار بگيرد، مي‌گويند: شركت‌هاي ساختماني براي هزينه‌هاي ساخت خود دفترچه‌هاي حسابداري مخصوص دارند و فاكتورهاي هزينه‌اي شامل خريد زمين، مصالح‌ و دستمزدها را در آن قيد مي‌كنند از طرفي، قيمت فروش واحدها نيز از روي مبايعه‌نامه قابل پيگرد است؛ ضمن اينكه، در صورت ابهام در آنها، ماليات به‌صورت علي‌‌الراس  تعيين خواهد شد.

متن مصوبه

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح یکشنبه پارلمان، بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را ادامه دادند و مواد 14، 15 و 16 این لایحه را پس از بحث و بررسی، به تصویب رساندند.

نمایندگان در ماده 16 مقرر کردند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

در تبصره‌های این ماده نیز مصوب شد اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. طبق مصوبه مجلس، شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

همچنین شهرداری‌ها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط گزارش کنند. ماده 14 براي بررسي بيشتر به كميسيون اقتصادي ارجاع شد و طبق مصوبه مجلس در ماده 15، در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده 52 این قانون حسب مورد مشمول مواد 59 یا 77 یا ماده 80 مکرر باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.