وی با اشاره به این‌که در حال حاضر کشور با مشکل کمبود مسکن مواجه است، گفت: متولیان امر فقط به‌صورت تصنعی اعلام می کنند که اجاره‌بها آنقدر پایین است که صاحبخانه‌ها تمایلی به اجاره واحد مسکونی خود ندارند.

طرح‌هایی برای کنترل اجاره‌بهای مسکن در سالهای اخیر مطرح شد از جمله تعزیراتی شدن بازار و مالیات 200 هزار تومانی بر خانه‌های خالی. حاصل این طرح‌ها رشد 120درصدی اجاره‌بها در دو تابستان اخیر بود.

وعده درو برای نکاشته‌ها

بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دولت‌ها موظف هستند ساز وکارهای مورد نیاز برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد جامعه را فراهم کنند. از ابتدای پیروزی انقلاب تا یکی دو سال پس از اتمام جنگ تحمیلی به واسطه آن‌که در بخش مسکن کشور کمبود آنچنانی احساس نشد، عملا اقدامی از سوی دولت وقت در این زمینه انجام نشد. اما تقریبا از اوایل دهه ۷۰ تقاضا برای مسکن در کشور روند صعودی به خود گرفته که تا امروز نیز همچنان ادامه دارد.

به گزارش تسنيم، در دوران سازندگی دولت برنامه مسکن «پاک» را عملیاتی کرد به این امید که بتواند با خانه دار کردن دهک‌های پایین جامعه گرهی از مشکلات بخش مسکن که تا آن زمان چندان حاد نبود، باز کند. این طرح هر چند به گفته عباس آخوندی، وزیر وقت مسکن و شهرسازی با استقبال «بی نظیر» مردم مواجه شد، اما عدم ادامه آن در هشت سال دولت اصلاحات باعث بروز مشکلات بسیارحاد در سال‌های بعدی یعنی در دولت نهم شد.

به دیگر سخن از سال ۷۶ تا سال۸۴ کشور از بی‌برنامگی در حوزه مسکن رنج برد تا فاصله بین تقاضا و عرضه بطور بی‌سابقه‌ای افزایش یافته و به تبع آن موجبات رشد لجام گسیخته قیمت مسکن را در اواخر سال ۸۵ فراهم آورد. البته یکی از ایراداتی که از سوی کارشناسان بر دولت هشتم وارد می‌شد عدم اجرای طرح جامع مسکن بود.

به هر حال سال ۸۶ دولت نهم با طرح «مسکن مهر» که از طرح جامع مسکن وام گرفته شده بود، خانه دار کردن اقشار کم درآمد جامعه را به عنوان اصلی‌ترین هدف آغاز کرد. در پنج سال سپری شده از طرح مسکن مهر، دولت عدالت محور همه توان خود را معطوف به ساختمان‌سازی در این طرح کرده که ثمره آن ساخت بیش از چهار میلیون واحد مسکونی در شهرها و روستاهای سراسر کشور بوده است.

در ادامه یکی دیگر از اهداف این طرح کنترل بازار افسارگسیخته اجاره‌بهای مسکن اعلام شد، اما تا سال ۸۹ وزارت وقت مسکن و شهرسازی برنامه خاصی در این باره نداشت. این در حالی بود که تابستان دو سال پیش نرخ اجاره‌بها به یکباره افزایش یافت و وزارت وقت مسکن و شهرسازی پاییز ۸۹ از تهیه و تدوین برنامه‌ای تحت عنوان «بسته حمایتی اجاره‌بها» خبر داد.

هر چند بر اساس اعلام علی نیکزاد قرار بود این بسته با همکاری سازمان تعزیرات حکومتی تا پایان سال ۸۹ رونمایی شود، اما با تاخیری دو ماهه در اردیبهشت سال گذشته برای اجرا به بنگاه‌های املاک ابلاغ شد. دو ساله شدن قراردادهای اجاره‌بها و تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها از جمله مهم‌ترین بندهای این بسته بود. این راهکار وزارت مسکن با واکنش‌هایی از سوی فعالان بازار مسکن مواجه شد که شاید موضعگیری‌های رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک عجیب‌ترین آنها بود.

مصطفی قلی‌خسروی که همواره این بسته را مغایر با اصل مالکیت افراد می‌دانست، به یکباره در صف موافقان اجرای بسته مذکور قرار گرفت. به هر حال این بسته طرفی در بازار اجاره‌بها نبست،‌ چراکه از یک سو مالکان هیچ علاقه‌ای به اجرای آن نداشتند و از سوی دیگر مستاجران نیز چاره‌ای جز قبول کردن شرایط موجران نداشتند. در تابستان ۹۰ با وجود تعزیراتی شدن بازار اجاره‌بها، نرخ اجاره‌ها در سطح کلانشهر تهران به‌طور متوسط ۵۰ درصد در مقایسه با فصل مشابه سال قبل از آن افزایش یافت. به این ترتیب نرخ اجاره‌بها از تابستان ۸۹ تا تابستان ۹۰ حدود ۷۰ درصدی رشد کرد.

تعزیرات، ابزاری ناکارآمد

یک کارشناس مسکن در این‌باره گفت: دولت کنونی و دولت‌های گذشته بارها تلاش کردند که با ابزارهایی که دارند در بازار اجاره‌بهای مسکن کشور تاثیر گذار باشند.

کمال اطهاری در گفت‌وگو با تسنیم افزود: اما واقعیت این است که ابزارهای دولت در بازار اجاره‌بها ناکارآمد است، مگر می‌توان با تعزیراتی کردن بازار، از افزایش نرخ اجاره‌بها جلوگیری کرد.

وی ادامه داد: دولت چگونه انتظار دارد وقتی قیمت همه کالاهای اساسی و غیراساسی در کشور به شدت افزایش یافته است، نرخ اجاره‌بها همچنان ثابت بماند.

ابن کارشناس تصریح کرد: هزینه‌های زندگی به‌طور چشمگیری افزایش یافته است و یک مالک نمی‌تواند فقط ۷ تا ۹ درصد نرخ اجاره‌بها را افزایش دهد.

شناسایی ۲۰۰ هزار خانه خالی برای اخذ مالیات

پس از تجربه ناموفق تعزیراتی کردن بازار اجاره‌بها، متولیان مسکن کشور مقصر افزایش گاه و بیگاه نرخ اجاره‌بها را وجود خانه‌های خالی اعلام کردند. بر این اساس طرحی از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شد که در قالب آن از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به ازای هر ۵۰ متر ۲۰۰ هزار تومان مالیات اخذ شود. اما روش‌های شناسایی خانه‌های خالی یکی از ایرادات جدی بوده که متوجه این طرح بوده است.

در این راستا وزارت راه و شهرسازی دست به یک ابتکار زد و با اعلام یک شماره تلفن از مردم درخواست کرد که وجود خانه‌های خالی را گزارش دهند. بر این اساس حدود ۱۸۰۰ خانه خالی شناسایی شد. عدم موفقیت این راهکار باعث شد تا سال گذشته ابوالفضل صومعلو، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور ساختمان و مسکن از یک روش جدید رونمایی کند.

شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه از طریق میزان برق مصرفی روشی بود که وزارت راه با استناد به آن ۲۰۰ هزار خانه خالی را در تهران شناسایی کرد. البته رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک آمار خانه‌های خالی از سکنه پایتخت را ۸۰۰ هزار واحد اعلام کرد تا کارشناسان و فعالان بازار مسکن انگشت به دهان بمانند.

این طرح حدود یک سالی مسکوت ماند تا این‌که اخیرا وزیر راه و شهرسازی از پیگیری اخذ مالیات از خانه‌های خالی خبر داد. به‌طور کلی در سه سال اخیر اعلام برنامه برای کنترل نرخ اجاره‌بها در فصل زمستان به یک رویه ثابت در بین عالی‌ترین مقاوم وزارت راه و شهرسازی و شماری از معاونان وی تبدیل شده است.

در بحبوحه زمستان پارسال ابوالفضل صومعلو به ضرص قاطع اعلام کرد که در فصل نقل‌وانتقالات تابستان ۹۱ نرخ اجاره‌بها تغییر نخواهد کرد و البته این چنین نشد و به گفته فعالان این بخش اجاره‌بها حدود ۵۰ درصد دیگر در مقایسه با فصل نقل‌وانتقالات قبلی افزایش یافت. در اینجا این سوال مطرح می‌شود که فلسفله دخالت دولت‌ها در بازار اجاره‌بهای مسکن چقدر بازدهی داشته است؟

خانه‌های خالی در تهران کمتر از ۴ درصد

یک کارشناس اقتصاد مسکن در این‌باره معتقد است که دخالت مستقیم و غیر مستقیم دولت در بازار اجاره‌بهای مسکن همیشه نتایج معکوسی به دنبال داشته و بر تورم قیمتی این بخش دامن زده است.

بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با تسنیم افزود: وارد شدن در مقوله اجاره‌بها برای هیچ دولتی صحیح نیست و در حال حاضر که مشکل کمبود مسکن داریم دولت اصلا نباید به این حوزه وارد شود.

وی تصریح کرد: وجود خانه‌های خالی زیاد در کشور فقط یک توهم است، به‌عنوان نمونه در شهر تهران به همان اندازه خانه خالی وجود دارد که در دیگر پایتخت‌های دیگر کشورها وجود دارد.

وی با بیان این‌که فقط در شهرهای توریستی واحدهای مسکونی خالی از سکنه زیاد است که آن هم مربوط به طببیعت این شهرهاست، ادامه داد: به‌طور کلی در کلانشهرها ۴.۵ تا ۵ درصد واحد مسکونی خالی وجود دارد و در سایر شهرها نیز این رقم حدود ۴ درصد است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری این‌که برخی مدعی هستند بیش از ۲۰ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم، گفت: آمارهایی که در خصوص ۸۰۰ هزار خانه خالی در پایتخت اعلام می‌شود به هیچ وجه صحت ندارد، اصلا منطقی نیست که کسی در شرایط تورمی امروز واحد مسکونی خود را خالی نگه دارد.

ستاریان با اشاره به اینکه نمی‌توان برای خانه‌های خالی قانون و مقرارت وضع کرد، چراکه حق مالکیت افراد را زیر سوال می برد، افزود: در هیچ جای دنیا تجربه اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود ندارد، فقط شمار معدودی کشورها از این مکانسیم استفاده می‌کنند که هزینه اجاره‌داری با هزینه ساختمان برابر است. یعنی نرخ اجاره‌بها آنقدر پایین است که مالک همه اجاره‌بها را صرف ملک خود می‌کند.

وی تاکید کرد: در این صورت دولت برای آن‌که صاحبخانه نتواند واحد مسکونی را خالی نگهدارد از ابزار مالیاتی استفاده می‌کند.

وی با اشاره به این‌که در حال حاضر کشور با مشکل کمبود مسکن مواجه است، گفت: متولیان امر فقط به‌صورت تصنعی اعلام می کنند که اجاره‌بها آنقدر پایین است که صاحبخانه‌ها تمایلی به اجاره واحد مسکونی خود ندارند.

ستاریان یکی از مشکلات کنونی مسکن کشور را عدم بهره‌برداری از پروژه‌های مسکن مهر دانست و افزود: به گفته مسئولان وزارت راه از سال ۸۶ بیش از چهار میلیون واحد مسکونی شهری و روستای در حال ساخت است، اما چرا در این مدت کمتر از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی به بهره‌برداری رسیده است.

وی در پاسخ به این پرسش که عملکرد دولت‌های قبلی در بحث اجاره‌بها را چگونه ارزیابی می‌کنید، گفت: هم دولت اصلاحات و هم دولت سازندگی در بخش مسکن ضعف داشتند، واقعیت آن است مسکن همیشه به‌عنوان حیات خلوت دولت‌ها به شمار آمده و جدی به آن پرداخته نشده است.
وی با بیان این‌که فقط دولت نهم و دهم به مقوله مسکن آنهم به‌صورت جدی پرداخت، ادامه داد: وضعیت نابسامان امروز مسکن کشور نشات گرفته از بی برنامگی دولت‌های قبلی و سیاسی شدن مسکن است.

مسکن یکی از بخش‌های مهم و تاثیرگذار اقتصادی همه کشورها محسوب می‌شود، از این رو کشورها همواره از دخالت مستقیم در آن خودداری کرده‌ و تلاش کرده‌اند بیشتر در پس پرده جریانات مثبت و منفی بازار مسکن را رهبری کنند. اما در ایران این رویه برعکس بوده و حداقل از اوایل دهه ۷۰ شمسی نقش دولت همواره در این بخش پر رنگ‌تر شده و به همان اندازه نیز نقش بخش خصوصی کم‌رنگ‌تر شده است.

درحالی تمام هم و غم دولت نهم و دهم در پنج سال اخیر اجرای طرح مسکن مهر بوده، که این مساله باعث به حاشیه رفتن ساخت‌وسازهای بخش خصوصی شده است. هم‌اکنون از یک سو مشکلات زیربنایی، بهره‌برداری از پروژه‌های طرح مسکن مهر را به تاخیر انداخته و از سوی دیگر تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن بر هم خورده است. نتیجه آن شده که قیمت‌ها چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره به شدت افزایش یافته است.