تغيير فرمول رهن در بازار مسكن

دنیای اقتصاد: اجاره‌نشين‌ها بعد از دو سال محروميت از سبد تركيبي «رهن‌واجاره»، تابستان امسال اجازه پيدا كرده‌اند براي پرداخت مبالغ اجاره، از اين سبد نه چندان مورد علاقه موجران استفاده كنند، اما پيشنهادهايي كه در اين فصل بابت رهن‌‌كامل آپارتمان به مستاجران مي‌شود تفاوت جالبي با رهن سال‌هاي گذشته دارد طوري كه در حال‌ حاضر شكل ظاهري «رهن‌كامل» گران‌تر از «اجاره‌ماهانه» شده است.

مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي در تهران تا پيش از اين، چون كه محل پرسودي براي سرمايه‌‌گذاري پول‌هاي درشت نمي‌ديدند، دريافت مبالغ اجاره را فقط به يك‌ شيوه «پرداخت كامل اجاره‌ماهانه» محدود كرده و عملا از اخذ پول‌پيش (رهن) منصرف شده بودند، اما هم‌اكنون غالب واحدهاي آماده اجاره در بنگاه‌هاي‌‌املاك به صورت «رهن‌كامل» يا «رهن‌واجاره» تعيين قيمت شده و تعداد آپارتمان‌‌هاي با شرايط «فقط اجاره‌ماهانه» به شدت كاهش پيدا كرده است.

مشاوران‌املاك علت برگشت سبد «رهن‌واجاره» و جايگزين شدن آن با سبد «اجاره‌ماهانه» را جذابيت سپرده‌گذاري در بانك‌ها به خاطر افزايش نرخ‌سود و در عين حال سوددهي تضميني بازارهاي ارز و طلا عنوان مي‌كنند كه باعث شده موجران دوباره دريافت پول‌پيش را به دريافت ماهانه مبلغ اجاره ترجيح دهند.

موجران، اما در عين حالي كه به استفاده از سبد «رهن‌واجاره» علاقه‌مند شده‌اند برخي از آنها براي دريافت «رهن‌كامل» فرمول قديمي «يك‌ميليون تومان رهن در مقابل 30 هزار تومان اجاره» را تغيير داده‌اند.

براساس بدعت تازه‌ اين گروه از موجران، چنانچه مستاجر بخواهد در ازاي اجاره‌ماهانه، رهن‌كامل پرداخت كند بايد معادل هر 25هزار تومان اجاره‌ماهانه يك ميليون تومان پول‌پيش بپردازد.

در اين شيوه جديد كه به گفته مشاوران‌املاك «گرانفروشي در رهن‌كامل» محسوب مي‌شود مبلغ پول‌پيش 20 درصد افزايش پيدا مي‌كند طوري كه نرخ پايه يك‌ميليون تومان به 2/1 ميليون تومان تبديل مي‌شود و از مستاجر دريافت مي‌شود.

اما به‌رغم اين افزايش قيمت در سبد «رهن‌كامل»، در حال‌حاضر استفاده از اين سبد توسط مستاجران به مراتب بيشتر از سبد «اجاره‌ماهانه» است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» هم‌اكنون در بازار اجاره نوعي تقسيم‌بندي منظم بين متراژ آپارتما‌ن‌ها با نحوه دريافت مبالغ اجاره ديده مي‌شود.

اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني كوچك - با متراژ كمتر از 50مترمربع- به صورت نصف‌رهن و نصف‌اجاره تعيين مي‌شود و در عين حال بخش قابل‌توجهي از اين نوع آپارتمان‌‌ها به صورت رهن‌كامل نيز اجاره داده مي‌شود.

در بازار واحدهاي متراژ متوسط نيز شيوه كنوني تعيين مبلغ اجاره به اين صورت است كه موجر دو‌سوم مبلغ‌كل را اجاره‌ماهانه و يك‌سوم مابقي را رهن‌ دريافت مي‌كند. در حال حاضر اجاره‌هاي ماهانه اين واحدها حدود 500 هزار تا 700 هزار تومان تعيين مي‌شود.

در حال حاضر حداقل مبلغ پول‌پيش در سبد تركيبي «رهن‌واجاره» 10 ميليون تومان است.

همچنين حداقل اجاره‌ماهانه در شمال پايتخت نيز يك ميليون تومان از سوي موجران تعيين مي‌شود و رهن كامل آپارتمان‌هاي لوكس نيز بالاي 100 ميليون تومان است.

گزارش «دنياي اقتصاد» حاكي است: مدت نسبتا زيادي است كه بازار اجاره واحدهاي مسكوني در دست موجران است و مستاجران هيچ دخالتي به جز انتخاب يا انصراف از واحد مورد نظرشان ندارند.

ميزان اجاره بهاي پرداختي، نحوه پرداخت اجاره‌بها، مدت زمان قرارداد و بسياري از بايد و نبايدها را در بازار اجاره مسكن مالكان تعيين مي‌كنند و مستاجران در اكثر مواقع سركج مي‌كنند. در حال حاضر تنور بازار اجاره با شرايط رهن و اجاره ماهانه داغ مي‌شود و تعداد انگشت شمار واحدهاي رهني با اينكه با متقاضيان زيادي روبه‌رو است اما به سختي به اجاره مي‌رود زيرا نرخ‌هاي رهن كامل به اندازه‌اي سنگين است كه هر مستاجري قدرت پرداخت چنين ارقامي را ندارد.

در بازار اجاره مسكن كه به نقل از مشاوران املاك هيچ در و پيكري براي آن تعبيه نشده است و هر بنگاهداري هم ساز خود را مي‌زند يكسري از دلالان در مقابل گران‌فروشي موجران به مقابله مي‌پردازند و عده‌اي ديگر از فعالان در بازار مسكن به نرخ‌هاي كاذب در بازار اجاره دامن هم مي‌زنند.

«دنياي اقتصاد» در اين گزارش، بازار اجاره مسكن در تهران را طبق گفته دلالان مسكن تشريح كرده است و شواهد نشان مي‌دهد كه مستاجران در بازار عقب‌نشيني كرده‌اند چرا كه حجم قابل توجهي از متقاضيان در بازار اجاره به تمديد قرارداد سال گذشته خود روي آورده‌اند.
تورم و گراني حرف اول و آخر موجران

مشاور املاكي در رابطه با وضعيت بازار اجاره در غرب تهران گفت: اين روزها كوچك‌ترين نوسان‌ها در بازار اجاره از سوي موجران به دليل «تورم و گراني در بازار اقلام مصرفي» است زيرا موجران اظهار مي‌كنند: به دليل پرداخت اقساط و تامين هزينه‌هاي ماهانه مجبور هستند در اتمام هر قرارداد، اجاره بهاي واحدشان را براساس نيازشان تامين كنند.

وي درباره حجم فايل واحدهاي مسكوني با شرايط رهن كامل خاطرنشان كرد: اكنون 30 درصد از فايل‌ها با شرايط رهن كامل به بازار عرضه شده‌اند و مابقي فايل‌ها به صورت رهن و اجاره معرفي شده‌اند اما با اين حال اكثر متقاضيان قرارداد سال گذشته خود را به طور توافقي بدون مراجعه به بنگاه‌ تمديد كرده‌اند.

موجرسالاري در بازار

بسياري از بنگاهداران هم عقيده هستند كه مالكان نرخ‌هاي اجاره را به صورت سليقه‌اي محاسبه مي‌كنند و مستاجران هم چاره‌اي به غير از اينكه شرايط را بپذيرند يا اينكه رد كنند، ندارند. بازار اجاره اين روزها موجرسالاري شده است.

يكي از فعالان بازار مسكن در منطقه پيروزي عنوان كرد: همچنان اكثر مالكان واحدشان را با شرايط رهن و اجاره به بازار عرضه مي‌كنند اما حداقل نيمي از موجران مبلغ اجاره ماهانه را بيش از مبلغ وديعه اعلام مي‌كنند چرا كه مالكان اين روزها با پول‌هاي درشت طبق اظهارات خودشان سرمايه‌گذاري سودآور نمي‌توانند داشته باشند.

شاپوري درباره فايل واحدهاي مسكوني با شرايط رهن كامل تصريح كرد: در حال حاضر فايل‌هاي رهني هم مرهمي بر درد مستاجران نيست زيرا توانايي پرداخت مبالغ تعيين شده براي متقاضيان غيرممكن است.

ركود در بازار اجاره به دليل تمديد قراردادها

مشاور املاكي ديگر نيز به «دنياي اقتصاد» گفت: به اصطلاح بنگاهداران، تابستان گل كارشان به دليل رونق در بازار اجاره است اما، امسال ميزان قراردادها به طور چشمگيري كاهش يافته است و بنگاهداران غافلگير شده‌اند، زيرا بسياري از موجران و مستاجران قراردادهاي سال گذشته خود را مجددا تمديد كرده‌اند.

درخشاني در رابطه با نرخ‌هاي اجاره اظهار كرد: همچون پارسال فايل‌هاي رهن و اجاره بيشترين مورد عرضه شده به بازار هستند و اغلب مالكان به اندازه‌اي مبلغ وديعه را تعيين مي‌كنند كه نرخ اجاره ماهانه حدود يك ميليون تومان تعيين شود.

وي همچنين درباره كمي تعداد فايل‌هاي اجاره رهني گفت: ركود در بازار خريد و فروش واحدهاي مسكوني باعث شده تا حجم فايل‌هاي رهني با افت محسوسي مواجه شود.

70 درصد قراردادهاي تمديدي پرينتي مي‌شوند

اين روزها تمديد قراردادهاي اجاره در بين متقاضيان بازار مسكن بسيار باب شده است. يكي از دلالان بازار مسكن در خيابان شريعتي با بيان اين مطلب عنوان كرد: حدود 70 درصد از مستاجراني كه در نظر دارند قراردادهاي سال گذشته خود را تمديد كنند بعد از تفاهم با مالك براي اطمينان از پرينتي كردن قراردادشان به بنگاه مراجعه مي‌كنند تا در واقع متن قراردادشان را در سامانه دولت ثبت رايانه كنند.

وي از تغيير فرمول هر يك ميليون تومان در ازاي 30 هزار تومان خبر داد و گفت: برخي از مالكان اين روزها هر يك ميليون تومان را در ازاي 25 هزار تومان دريافت مي‌كنند و مستاجراني كه چاره‌اي جز پذيرفتن اجباري نداشته باشند با مالك وارد بحث نمي‌شوند يا پرداخت اجاره ماهانه را قبول مي‌كنند.

اين فعال بازار مسكن تاكيد كرد: ‌تنها قدمي كه آنها براي حمايت از مستاجران مي‌توانند بردارند اين موضوع است كه آن دسته از فايل‌هايي كه اجاره‌بهاي آنها بيش از تعرفه اتحاديه املاك تعيين شده باشد را مشتري‌يابي نمي‌كنند.

دلار و مرغ بهانه موجران

اگر قراردادهاي اجاره يك ساله تعيين نمي‌شد بدون شك اجاره‌بها روزانه محاسبه مي‌شد، زيرا شواهد نشان مي‌دهد كه پارسال مالكان نرخ سكه و دلار را بهانه نوسان نرخ اجاره مي‌كردند، اما امسال قيمت مرغ را بهانه كرده‌اند!

در خيابان انقلاب، مشاور املاكي تاكيد كرد: ‌اين روزها وضعيت اقتصادي بيان‌كننده حال و روز بازار اجاره مسكن است، زيرا هر مالكي در اولين پاسخ به علت افزايش نرخ اجاره، نوسان قيمت‌هاي كالاي مصرفي به‌خصوص اقلام خوراكي را مطرح مي‌كند.

ملك شاه خاطرنشان كرد: امسال همچون سال‌هاي گذشته مستاجران ترجيح مي‌دهند واحد مورد نظر خود را رهن كنند، زيرا متقاضيان حداقل مطمئن هستند كه بودجه‌شان تقليل پيدا نمي‌كند، اما در زمان فعلي فقط 20 تا 30 درصد فايل‌ها با شرايط رهن در اختيار متقاضيان قرار دارد.