تعداد خانه‌هاي‌‌ خالي در كشور

نتايج سرشماري نفوس‌و‌مسكن سال90 از وجود حياط‌خلوت با ابعاد خيره‌كننده در بازار مسكن خبر داد.

طي دست‌كم دو سال اخير بدنه كارشناسي بخش مسكن پي برده بود در شهر تهران بازار ملك به نوعي بيماري با منشا ويروس «خانه‌خالي» دچار شده است كه بيمارانش مالكاني هستند كه از يك تا حداقل 5 فقره از املاك مسكوني‌شان را از بازار مصرف خارج كرده و بدون استفاده احتكار كرده‌اند.
اما چون گروه يا نهادي تعداد خانه‌هاي خالي را شمارش نكرده بود، تصور مي‌شد ابعاد ويروس در حد آسيب‌رساندن به بازارمسكن نيست.

به همين‌خاطر اغلب كارشناسان حتي فكر كردن به اين معضل را اقدامي بي‌خاصيت مي‌دانستند، طوري كه سال گذشته بعد از اطلاع وزارت مسكن وقت از خالي‌ بودن 150 هزار واحدمسكوني در پايتخت – اين وزارتخانه از روي مصرف صفر ‌انرژي در قبوض برق به اطلاعات خانه‌هاي خالي رسيده بود – به‌رغم عزم وزارتخانه براي برخورد قانوني با مالكان اين خانه‌ها، مقاومت برخي دستگاه‌ها مانع اقدام شد. اكنون ابهام و اختلاف‌نظر دولتي‌ها درباره خانه‌هاي خالي را مركز آمار ايران خاتمه داده است.

علي نيكزاد وزير راه‌وشهرسازي بعد‌ازظهر پنج‌شنبه بعد از بازديد 7ساعته از آخرين وضعيت ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر در شهر جديد پرند در پاسخ به اينكه «چرا امسال بعد از ثبت‌نام 200 هزار مستاجر تهراني در مسكن‌مهر پرند و پرديس، هنوز ناآرامي اجاره‌بها در تهران مشاهده مي‌شود؟» گفت: شواهد نشان مي‌دهد در حال حاضر بازار مسكن براي تعادل واقعي اگرچه از ناحيه عرضه واحدهاي مسكوني جديد و ساخت‌وساز تقريبا تامين شده است اما در بخشي از بازار تحركاتي در جريان است كه نياز است، در اسرع وقت براي مقابله با آن اعمال‌قانون كنيم.

وزير راه‌وشهرسازي در ادامه با بيان اينكه رييس مركز آمار ايران چهارشنبه‌گذشته در جلسه هيات دولت يافته‌هاي مركز از سرشماري نفوس‌ومسكن سال90 را در قالب گزارش و CD ارائه كرد و اسناد اين گزارش هم موجود است، گفت: براساس نتايج سرشماري كه سال گذشته انجام شده، 20 ميليون واحدمسكوني در كشور وجود دارد كه از اين تعداد يك ميليون و 666 هزار واحدمسكوني خالي از سكنه است.

نيكزاد تعداد خانه‌هاي‌خالي در تهران را نيز با استناد به گزارش مركز آمار 327 هزار و 750 واحدمسكوني عنوان كرد و گفت: وجود اين تعداد آپارتمان بدون‌استفاده در كشور معنا ندارد و حتما نياز به اعمال قانون دارد.

وزير راه‌وشهرسازي تصريح كرد: اخيرا وزارتخانه ما با همكاري كميسيون اقتصادي مجلس مطالعه مشتركي را در زمينه نحوه كنترل بازار مسكن با ابزارهاي مالياتي شروع كرده و شخص من قصد دارم حتما تا قبل از پايان كار دولت دهم اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي را مصوب كنم و اين اقدام را براي آرامش‌بخشيدن به بازار عملياتي كنم.

نيكزاد در عين حال تاكيد كرد: مطابق آمارهاي رسمي ميزان رشد اجاره‌بها و قيمت مسكن در تهران و ساير شهرها همچنان كمتر از نرخ تورم است و چنانچه بازار خانه‌‌هاي خالي براي مالكان اين خانه‌ها از طريق ابزارهايي همچون ماليات و تعزيرات ناامن شود، احساس كمبود آپارتمان از بين مي‌رود.

8 درصد خانه‌هاي كشور خالي است

تحليل «دنياي‌اقتصاد» از نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن نشان مي‌دهد: سرعت رشد خانه‌هاي‌خالي طي 5 سال گذشته از سرعت ساخت‌وساز و عرضه‌هاي جديد بيشتر بوده است. اين تحليل حاكي است: ظرفيت مسكوني در كشور – تعداد واحدهاي مسكوني- در فاصله سال‌هاي 85 تا 90 معادل 8/25 درصد افزايش پيدا كرده است به اين معني كه در سرشماري سال85 تعداد واحدهاي مسكوني در كشور 15 ميليون و 900 هزار فقره بود و در سرشماري سال90 اين رقم به 20 ميليون واحدمسكوني رسيده است.

اين نرخ رشد عرضه در طول دوره‌هاي قبل از سال85 سابقه نداشته است و عمده اين رشد عرضه در دو سال اخير اتفاق افتاده است. اما طي همين 5 سال گذشته تعداد خانه‌هاي خالي در كشور 4 برابر شده است. سال86 با اعلام نتيجه سرشماري نفوس‌ومسكن سال85 مشخص شد در كشور 400 هزار واحدمسكوني بدون استفاده وجود دارد.

البته در آن سال تعداد خانه‌هاي خالي با توجه به استاندارد جهاني كه مي‌گويد «در هر شهر يا كشوري بايد 4 تا 5 درصد از خانه‌ها خالي باشد تا خريد‌وفروش و نقل‌وانتقال به راحتي در آنجا قابل انجام باشد»، طبيعي گزارش شد چون كه در سال85 نسبت خانه‌هاي خالي به كل خانه‌هاي مسكوني 5/2 درصد بود كه نصف نرخ‌طبيعي محسوب مي‌شد.

اما اكنون بعد از 5 سال مطابق گزارش‌هاي مركز آمار 3/8 درصد كل خانه‌هاي مسكوني كشور خالي از سكنه شده كه اين نسبت از نرخ‌طبيعي مجاز فراتر رفته و رخداد احتكار مسكن در بازار را كاملا تاييد مي‌كند.

آنطور كه دلالان ملك و كارشناسان براساس تحقيقات ميداني مي‌گويند: عمده خانه‌هاي خالي در مالكيت بسازوبفروش‌ها قرار دارد به اين شكل كه تعداد افرادي كه هركدام صاحب بيش از 2 واحد خالي از سكنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالكان داراي فقط يك‌ خانه‌خالي آنچنان زياد نيست.

در تهران 10 درصد

گزارش تحليلي «دنياي‌اقتصاد» از يافته‌هاي مركز آمار درباره خانه‌‌هاي خالي حاكي است: حداقل 20 درصد از كل خانه‌هاي خالي موجود در كشور، در تهران مستقر است. از يك ميليون و 666 هزار خانه‌خالي در سطح كشور 327 هزار و 750 واحدمسكوني سهم شهر تهران است.

به اين ترتيب با توجه به اينكه در تهران هم‌اكنون بيش از 3 ميليون واحدمسكوني وجود دارد نسبت خانه‌هاي خالي به كل واحدها در پايتخت معادل 15/10 درصد خواهد شد. يعني اينكه بيش از 2 برابر نرخ‌طبيعي خانه‌خالي در يك شهر، تهران داراي اين نوع خانه‌ها است.

علت رشد خانه‌هاي خالي

مطالعه دقيق بازار مسكن ريشه رشد شديد خانه‌هاي خالي را روشن مي‌‌كند. مطالعه تجربي كارشناسان اقتصاد مسكن نشان مي‌دهد معمولا نوسان تعداد خانه‌‌هاي خالي با منحني نوسان قيمت مسكن ارتباط معكوس دارد. در دو سه سال گذشته قيمت مسكن چه در تهران و چه در كشور تحت كنترل بوده و رشد هيجاني نداشته است.

اين پديده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتي انبوه‌سازان را از فروش املاك‌شان منصرف كرده است و آنها را به اميد افزايش قيمت در آينده، عملا به مالكان خانه‌هاي خالي تبديل كرده است. به همين خاطر است كه در سال‌هاي 85 و 86 همزمان با تشكيل بزرگ‌ترين حباب قيمتي در بازار مسكن تعداد خانه‌هاي خالي به نصف رقم طبيعي خود مي‌رسد. كارشناسان براي كنترل اين پديده سياست اخذ ماليات را پيشنهاد مي‌كنند.

شاخص‌مثبت در مقابل خانه‌هاي‌خالي

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در متن نتايج سرشماري سال90 به‌رغم وجود پديده منفي خانه‌هاي خالي، بهبود يكي از مهم‌ترين شاخص‌هاي بخش مسكن به چشم مي‌خورد. در سال90 شاخص «تراكم خانوار در واحدمسكوني» از 1/1 به 04/1 رسيده است.اين شاخص نسبت تعداد خانوارهاي ايراني به تعداد واحدهاي مسكوني را نشان مي‌دهد كه براساس آن در سال85 به ازاي هر 110 خانوار 100 واحد مسكوني قابل استفاده در كشور وجود داشته اما در حال حاضر به ازاي هر 100 واحد مسكوني 106 خانوار وجود دارد كه نشان مي‌دهد عرضه مسكن رفته‌رفته در حال سربه‌سر شدن با تقاضاي مسكن در كشور است.