واقعیت افزایش بهای مسکن چیست؟

هرچند این روز‌ها همه افراد از بهای مسکن و اجاره بها سخن می‌گویند و شکایت می‌کنند، واقعیت این است که در این میان، یک حس تسلیم در قبال قیمت‌ها وجود دارد. گویا دیگر هیچ کس از شنیدن قیمت‌های نجومی مسکن و افزایش آن شگفت‌زده نمی‌شود! تنها برای چند ثانیه مبهوت شده و سپس با یک حس تسلیم همه چیز را می‌پذیرد؛ اما واقعیت بهای مسکن در چیست؟

به گزارش «تابناک»، چند گاهی است که تورم فزاینده در بهای خرید و اجاره بهای مسکن دیده می‌شود. این در حالی است که فضای افکار عمومی با این مسأله، به تدریج به عنوان یک امر روزمره برخورد می‌کند. کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که از نزدیک دو سال گذشته، بهای مسکن بین 20 تا 35 درصد تغییر داشته و در عین حال بازار معاملات مسکن دچار یک رکود نسبی شده است.

امروز یک بار دیگر برای روبه‌رو شدن با واقعیت معضل قیمت مسکن، سری به روزنامه‌ها زدیم تا با یک نگاه اجمالی، قیمت‌ها را بررسی کنیم.

جدول زیر خلاصه ای از بررسی ما بود.

قیمت‌ها برای خرید مسکن در نقاط گوناگون  تهران:

بازار اجاره بها نیز دست کمی از بازار خرید مسکن ندارد و نگاهی به وضعیت اجاره بها در مناطق گوناگون این امر را نشان می‌دهد:

قیمت اجاره بها در مناطق گوناگون تهران:

این ارقام خود بازگو کننده همه چیز هستند. از سویی با آغاز فصل جابجایی‌ها، پیش‌بینی کارشناسان حاکی از آن است که این ارقام تغییراتی به سمت افزایش نیز خواهند داشت.

ناگفته نماند که بحث‌های بسیاری پیرامون حوزه مسکن و علل و عوامل دخیل در افزایش قیمت‌ها در این حوزه شده و کارشناسان متفاوت از جنبه‌‌های گوناگون به این امر پرداخته‌اند؛ برخی معضل را ناشی از آغاز هدفمندی یارانه‌ها و افزایش بهای مصالح ساختمانی عنوان کرده‌اند، برخی رسیدن به پیک جمعیتی به دلیل رشد نزدیک 4 درصد جمعیت در اوایل انقلاب اسلامی و رشد تقاضا در بازه زمانی کنونی و برخی نیز رشد فزاینده تقاضا برای زندگی در کلان شهرها، عدم دسترسی به مجوز تراکم، وام های مسکن و غیر از آن.

واقعیت افزایش بهای مسکن چیست؟

اما واقعیت امر چیز دیگری به نظر می‌رسد. بازار مسکن، دست‌کم در تهران دچار یک رکود تورمی شدید شده که حباب قیمتی را درست کرده است.

بنا بر این گزارش، بررسی دوره‌های رکود و رونق بازار مسکن، نشان می‌دهد که از سال ۸۲ تا سال ۸۴ بازار مسکن در رکود و از سال ۸۵ تا ۸۷ از دوره رونق برخوردار بوده و از ۸۷ تا ۹۰ دوباره بازار دوره‌ای از رکود را تجربه کرده که سرانجام در نیمه ۹۰ بازار با افزایش قیمت‌ها یکباره رکود تورمی را نشان می‌دهد، به گونه‌ای که بنا به آمار معاملات مسکن در چند ماهه گذشته، به رغم افزایش قیمت‌ها ۲۰ درصد کاهش داشته است.

در کنار همه عواملی که برای معضل افزایش بهای مسکن گفته شده است و همه نیز در جای خود در این امر کارآمد بوده‌اند، گویا در این میان، تقاضای بورس بازی و واسطه‌گری، مهمترین عامل رکود تورمی بازار مسکن است. بی‌گمان، بازار سکه و طلا در سال گذشته، تنها بازاری نبوده که واسطه‌گری و دلالی در آن رونق یافته و منجر به رشد دروغین قیمت‌ها در آن شده است. بازار زمین و مسکن در این خصوص سابقه‌ای به مراتب طولانی‌تر دارد.

به باور کار‌شناسان، وجود سرمایه‌گذاران متعدد و بیشتر غیر حرفه‌ای در بازار مسکن، باعث می‌شود این حوزه در بیشتر موارد با برخوردهای غیر عقلانی همراه باشد. در دوران رونق، دلالان و بورس بازان، سرمایه خود را وارد بازار می‌کنند تا از رونق آن بهره‌مند شوند و تقاضا برای بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند و با شیوع بازارهای کاذب، تورم مسکن، حالتی فزاینده پیدا می‌کند.

با آغاز دوران رکود، این بورس بازان غیر حرفه‌ای سرمایه خود را از بازار بیرون می‌کنند و به این ترتیب، رکود در بازار تشدید می‌شود. این در حالی است که همزمان سرمایه‌گذاران حرفه‌ای به دلیل سودهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ درصدی در مسکن، همچنان سرمایه‌های خود را برای مدت طولانی تری در بازار نگاه می‌دارند و در عین حال، قیمت را در سطح دوران رونق حفظ می‌کنند. این امر دلیلی بر ساخت و سازهای گران و باقی ماندن قیمت مسکن در سطح بالا پس از افزایش کاذب قیمت‌هاست.

در همین حال، رشد تقاضای بالا برای مسکن ـ که با رسیدن هرم جمعیت ایران به نقطه پیک، خود را نشان می‌دهد ـ و در کنار آن، افزایش وام‌ها از جمله وام مسکن موجب می‌شود که همچنان برای این قیمت‌های بالا و بیشتر دروغین، تقاضا باشد و به تدریج قیمت‌ها تثبیت شود.

این امر در بازار خرید مسکن، تأثیر خود را همزمان در بازار اجاره بها نیز می‌گذارد؛ به عبارتی، از آنجا که رابطه بازار اجاره بها با بازار خرید رابطه معکوس دارد، در دوران رکود و رکود تورمی، تقاضا به سمت بازار اجاره شدت می‌گیرد و مالکان در این میان برای پوشش هزینه‌های خود (از جمله وام و هزینه ساخت وساز) اقدام به افزایش اجاره بها می‌کنند.

به این ترتیب و همزمان با آغاز رکود تورمی در بازار مسکن، حباب قیمت‌ها در این بازار می‌رود تا بار دیگر تبدیل به قیمت واقعی مسکن شود. دلیل آنچه پیش از این در خصوص حس تسلیم در برابر افزایش قیمت مسکن گفته شد نیز همین چرخه رکود، رونق، رکود تورمی و در پایان، تثبیت قیمت است.

مشکل اصلی مسکن در کنار دیگر مسائل دخیل، به نظر حجم بالای واسطه‌گری و بورس بازی در این حوزه است و به همین دلیل، می‌بینیم که در عمل سیاست‌های دولت در کنترل بازار مسکن مانند سیاست مسکن مهر، در عمل نتیجه مثبتی برای بازار ندارد؛ این‌‌ همان مشکلی است که در سال گذشته در بازار سکه و طلا نیز با آن روبه‌رو بودیم و مشخص شد تا هنگامی که دولت سیاست کاهش سود دلالی در این حوزه را در پی نگیرد، این بازار همچنان با رشد کاذب قیمت‌ها و در واقع حباب قیمتی روبه‌روست.