تحولات تازه در بازار اجاره‌نشین‌ها/ اجاره‌بهای مسکن سربه‌زیر شد؟

دنیای اقتصاد نوشت:

در بازار اجاره‌نشين‌ها درست در سردترين روزهاي سال -كه معمولا معاملات اجاره كاهش پيدا مي‌كند- شرايط به نفع طرف تقاضا تغيير پيدا كرده است طوري كه پيش‌بيني مي‌شود در پي «تعديل زمستاني اجاره‌بها» از يك‌سو و «افزايش تدريجي آپارتمان‌هاي رهني از سوي ديگر»، بخشي از نقل‌وانتقالات بهار سال آينده، در هفته‌هاي پاياني‌ سال جاري انجام شود.

براساس اطلاعات به دست آمده از متن قراردادهاي اجاره‌اي كه طي هفته‌هاي گذشته از فصل زمستان90 در بنگاه‌هاي مسكن تنظيم و نهايي شده، هم‌اكنون اجاره‌بها در شهر تهران بعد از رشد بلند و ناموزون نيمه‌اول سال، سر‌به‌زير شده و مسير كاهش را در پيش گرفته است.

ميانگين هزينه اجاره‌نشيني در يك‌ماه‌ونيم گذشته از فصل جاري نسبت به پاييز حدود 30 درصد كاهش پيدا كرده و متوسط اجاره‌بهاي هر مترمربع واحدمسكوني در تهران را به كمتر از 20 هزار تومان رسانده است.

هر چند نرخ كنوني هنوز بالاتر از نرخ بهار سال90 است، اما تحول مثبت ديگري كه تحت تاثير رونق شب‌عيد در بازار خريدمسكن، در حال وقوع است، مي‌تواند زمينه تازه‌اي را براي كاهش بيشتر اجاره‌بها تا ابتداي سال91 به‌وجود بياورد. خريداران مسكن در حال حاضر به دليل فقر تسهيلات بانكي در اين حوزه، تصميم گرفته‌اند بخشي از هزينه خريد را از طريق رهن يك‌ساله واحدمسكوني تامين كنند كه به اين ترتيب متناسب با حجم خريد‌هاي شب‌عيد در بازار مسكن، در بازار اجاره «آپارتمان‌هاي ‌رهني» افزايش پيدا خواهد كرد.

مشاوران‌املاك درباره وضعيت كنوني بازار اجاره معتقدند: اجاره‌بها در حال‌حاضر آرام است و در صورتي كه قيمت مسكن متورم نشود، اين شرايط ادامه پيدا مي‌كند. معمولا آخر سال وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی بیشتر به نفع مستاجران خواهد بود و اکثر متقاضیانی که در‌این فصل از سال به‌خصوص در یک یا دو ماه باقیمانده به سال جدید جا به جا می‌شوند، نسبت به آن دسته از مستاجرانی که در تابستان نقل مکان می‌کنند، رضایت بیشتری دارند.

شواهد در بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی در دو ماه پایانی هر سال حاکی از‌این مساله است که به دلیل‌اینکه متقاضیان اندکی در بازار حضور دارند، مالکان راضی می‌شوند واحدهای خود را با نرخ‌های منصفانه اجاره دهند و از طرف دیگر در بیشتر مواقع با توافق بین مستاجر و موجر نحوه پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌شود نه‌اینکه مالکان یک کلام برای چگونگی دریافت نرخ اجاره با مستاجر برخورد کنند.

به نقل از اکثر مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران به علت‌اینکه حجم چشمگیری از مستاجران در نیمه اول سال جا به جا می‌شوند در نیمه دوم خبری از ازدحام متقاضیان در بازار اجاره مسکن نیست، اما ‌این موضوع دلیلی بر‌این نیست که اگر طی‌ این مدت نرخ فروش در بازار مسکن با رشد مواجه شد اجاره بها ثابت باقی بماند و افزایش نداشته باشد.

در قالب چند پرسش از تعدادی بنگاهدار مسکن در برخی از محله‌های تهران وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی مورد بررسی قرار گرفته که به شرح زیر است:

تعداد مستاجران قابل‌توجه است

مشاور املاکی واقع در منطقه تهرانپارس گفت: افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی در چند ماه گذشته یکی از علت‌های اصلی رشد نرخ‌های اجاره بوده است.

یکتا درباره حجم متقاضیان (مستاجران و مالکان) در بازار اجاره فعلی اظهار کرد: در حال حاضر تعداد مستاجران در بازار بیش از تعداد موجران است چراکه مستاجران متوجه ‌این مساله شده اند که عقد قرارداد در ‌این فصل از سال به سودشان است؛ زیرا تعداد فایل‌های رهنی به دلیل افزایش فایل خرید و فروش، رشد پیدا می‌کند؛ چراکه عده‌ای از خریداران با کمک رهن، واحد مورد نظرشان را خریداری خواهند کرد.

ثبات نرخ اجاره در اسفند ماه

یکی از دلالان فعال در بازار مسکن خیابان گیشا به «دنیای اقتصاد» گفت: به طور یقین می‌توان گفت که بازار اجاره در اسفند ماه تعطیل خواهد شد و تمام بنگاه‌های املاک اگر در ‌این ماه مشتری داشته باشند و از طرفی به دنبال انجام معامله باشند، بی‌شک مربوط به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی خواهد بود نه اجاره.

وي درباره وضعیت فعلی نرخ اجاره واحدهای مسکونی و میزان استقبال مستاجران در گیشا تصریح کرد: هم اکنون در‌این محله حجم مستاجران چشمگیر‌تر از میزان مالکان است و ناگفته نماند که نرخ اجاره طی چند ماه گذشته در خیابان گیشا حدود 10 درصد رشد داشته است و توجیه موجران از افزایش اجاره بهای واحدهای خود، گرانی اقلام مصرفی روزانه است که برخی از‌ این اقلام به طور هفتگی گران می‌شوند و حتی عده‌ای از مالکان اعلام می‌کنند نرخ‌هایی که پیشنهاد می‌کنند ممکن است در هفته یا ماه‌ آینده تغيير كند که ‌این رویداد بستگی به تحمیل هزینه خانوار دارد.

نرخ سود بانکی بی اثر در اجاره‌بها؟

در مناطق شمال تهران اکثر مشاوران املاک براین باورند که افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نتوانسته نظر همه مالکان را جلب کند تا موجران به سمت رهن کامل در ازای رهن و اجاره روی بیاورند.

مشاور املاکی در منطقه ولنجک خاطر نشان کرد: اگر رهن کامل یک واحد 40 میلیون تومان باشد و مالک ‌این مبلغ را در بانک سپرده‌گذاري کند با توجه به نرخ سود سپرده ماهانه حدود 700 هزار تومان دریافت خواهد کرد، اما اگر مالک 40 میلیون تومان را به اجاره ماهانه تبدیل کند، حدود یک میلیون و 200 هزار تومان از مستاجر دریافت خواهد کرد؛ به همین خاطر بیشتر موجران ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با شرایط رهن و اجاره به مستاجران تحویل دهند.

وی در رابطه با میزان نوسان اجاره بها طی یکسال گذشته افزود: در یکسال گذشته اجاره بهای واحدهای مسکونی حدود 40 درصد با رشد مواجه شده است که بیشترین درصد رشد مربوط به اول سال است و اجاره بها نسبت به 3 ماه گذشته از رشد کندی برخوردار بوده است.

تغيیر هفتگی ترازوی عرضه و تقاضا

در محدوده شرق تهران، بنا به گفته عده‌ای از بنگاهداران مسکن طی چند هفته اخير تعداد مستاجران بیش از موجران بوده که در نتیجه متقاضیان با کمبود عرضه مواجه بودند؛ اما حال یک هفته‌ای است که تعداد مالکان بیش از مستاجران شده است و پیش‌بینی می‌شود که اغلب متقاضیان به محله دیگری نقل مکان کرده باشند که بر میزان واحدهای آماده اجاره افزوده شده است.

رضوی یکی از بنگاهداران ‌این محله در ادامه گفت: اگرچه بعد از تابستان اجاره بهای واحدهای مسکونی 20 درصد افزایش یافته است، اما گمان می‌رود در اسفند ماه کاهش هرچند جزئی اتفاق بیفتد؛ چرا که بازار اجاره خالی از مشتری می‌شود.