طرح «فروش‌سريع» مسكن در تهران

انبوه‌سازان به خاطر نگراني از «تكرار اتفاق سال 88 در سال 91» به پيشواز فروش رفتند
سكته قيمتي در آپارتمان‌هاي نوساز در پي اقدام اخير انبوه‌سازان

بساز و بفروش‌هاي پايتخت با اطلاع از آنچه قرار است سال آينده در بازار مسكن اتفاق بيفتد، روش تازه‌اي را از هم‌اكنون براي «فروش‌سريع» واحدهاي مسكوني آغاز كرده‌اند كه نتيجه آن از يك‌سو باعث تغيير محسوس در نحوه عرضه آپارتمان شده و از سوي ديگر، روند بازاريابي‌هاي ملكي را معكوس كرده‌ است.

تحت تاثير ساخت‌وسازهاي پرحجم سال89، در سال آينده هر ماه به طور متوسط 10 هزار واحدمسكوني نوساز به بازار مصرف تزريق مي‌شود كه اين ميزان عرضه، بيش از كشش معاملاتي بازار خواهد بود.

در تابستان امسال كه خريد‌وفروش مسكن در تهران بالاترين سطح سال‌هاي گذشته را تجربه كرد، ماهانه بين 12 هزار تا 15 هزار فقره معامله ملكي به ثبت رسيد كه اين نشان مي‌دهد پتانسيل بازار ملك در تهران براي عرضه آپارتمان‌هاي فروشي در همين حد است. اما در صورت ورود واحدهاي جديدتر در سال90 آن هم به اندازه آنچه در حال حاضر در بازار فروش موجود است، پيش‌بيني مي‌شود موازنه عرضه‌وتقاضا در بازار مسكن پايتخت به نفع خريداران متمايل ‌شود.

انبوه‌سازان با اطلاع از اين سناريو، سه ماه زودتر به پيشواز فروش آپارتمان‌هاي در آستانه تكميل رفته‌اند به طوري كه اين روزها بنگاه‌هاي مسكن فراخوان‌هاي متعددي را از طرف سازنده‌ها مبني بر «درخواست ‌فروش قسطي واحدهاي مسكوني» به خريداران ارائه مي‌كنند.

جزئيات طرح

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات طرح فروش سريع واحدهاي مسكوني كه با ابتكار سازنده‌ها و البته دلالان ملك، به راه افتاده حاكي است: در مناطقي از تهران كه سال گذشته بيشترين تعداد پروانه‌هاي ساختماني در آنجا صادر شده بود، فروش مدت‌دار آپارتمان آغاز شده به اين صورت كه اين واحدها بين 18 تا 25 درصد ارزا‌ن‌تر از آپارتمان‌هاي موجود در محل، به صورت 40 درصد پرداخت نقدي و مابقي در اقساط 12 تا 15 ماهه - بدون سود- فروخته مي‌شود.

زمان تحويل آپارتمان‌هاي مشمول طرح «فروش‌سريع» از اواخر بهار91 تا حداكثر پايان نيمه‌اول سال آينده اعلام شده است و در حال حاضر همه اين واحدها در مراحل نازك‌كاري يا تكميل تجهيزات داخلي قرار دارند كه اين وضعيت، باعث تفاوت بين نوع فروش اين واحدها با طرح رايج پيش‌فروش مسكن شده است.

در طرح پيش‌فروش، معمولا ساخت‌وساز در مراحل ابتدايي يا مياني قرار دارد اما در طرح كنوني -فروش‌سريع- ساخت‌وسازها به مراحل انتهايي رسيده و در جريان است.

انبوه‌سازان علت تخفيف در قيمت فروش اين آپارتمان‌ها را رقابت با پيش‌فروش‌هاي رايج عنوان مي‌كنند و در عين حال با اشاره به اينكه تقاضاي خريد مسكن در فصل زمستان افت مي‌كند، صرفه تعيين قيمت پايين‌ را بيشتر از «سود فروش در سال90» مي‌دانند.

پيش‌بيني فعالان بازار مسكن اين است كه با اجراي اين طرح طي ماه‌هاي باقيمانده از سال‌جاري، قيمت عرضه آپارتمان‌هاي كاركرده نيز با افت روبه‌رو شود.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال89 طبق اعلام شهرداري تهران نزديك به 130 هزار واحدمسكوني كلنگ‌زني شد كه اين ميزان ساخت‌وساز بين 5/1 تا 2 سال بعد، تحويل بازار تقاضا مي‌شود. به اين ترتيب از ابتداي سال آينده، 55 هزار واحدمسكوني كه نيمه‌اول سال89 برايشان پروانه ساخت صادر شده است، به بازار عرضه مي‌شود و مابقي نيز به تدريج در طول سال 91، واگذار خواهد شد.

اتفاق سال آينده چيست؟

اتفاقي كه قرار است سال آينده در بازار مسكن تهران رخ دهد، پيش از اين، در سال88، تجربه شده بود.

در سال88 حدود 180 هزار واحدمسكوني نوساز - كه در سال86 براي ساخت آنها پروانه صادر شده بود- در شهر تهران عرضه شد كه نتيجه آن به كاهش 17 درصدي قيمت مسكن در پايتخت منجر شد. در آن سال، ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني براي اولين بار در طول يك دهه، افت شديد كرد كه نتايج اين ارزاني تا سال گذشته نيز مشهود بود.

رويداد سال88 به خاطر ركوردزني ساخت‌وسازها در سال86 كه 71 درصد رشد كرده بود، عنوان شده است. و حالا ساخت‌وسازهاي سال89 نيز كه به نوعي ركورد جديدي بعد از دو سال ركود ساختماني سال‌هاي 87 و 88 محسوب مي‌شود، مي‌تواند بازار عرضه سال91 را تحت تاثير قرار دهد.

بنابراين اينكه انبوه‌سازان در حال حاضر تصميم گرفته‌اند آپارتمان‌هاي تحويلي سال آينده را ارزان‌تر از نرخ‌هاي موجود، واگذار كنند، بيشتر از آنكه به توجه آنها به قدرت مالي خريداران ارتباط داشته باشد، به منفعت مالي آنها از اين اقدام مربوط مي‌شود.

به اين ترتيب، اگر طرح «فروش سريع» در سه ماه آتي، با استقبال بازار مصرف روبه‌رو شود، تكرار اتفاق سال88 -كاهش شديد قيمت مسكن- منتفي خواهد بود اما چنانچه بي‌ميلي زمستاني خريداران مسكن به اين طرح نيز سرايت كند، در سال91 عرضه انبوه واحدهاي نوساز اتفاق مي‌افتد و از رشد قابل انتظار قيمت مسكن در آن سال، جلوگيري خواهد كرد.

طبق آمارهاي دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن، خريد ملك مسكوني در ماه‌هاي پاييز نسبت به نيمه اول سال تاحدودي كاهش پيدا كرده بود كه احتمال دارد در هفته‌هاي پيش‌رو، استقبال سردي از عرضه‌هاي در قالب «فروش‌سريع» صورت گيرد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از قيمت‌هاي تعيين شده براي عرضه آپارتما‌ن‌هاي در قالب طرح فروش‌سريع حاكي است: هم‌اكنون در محله سعادت‌آباد كه متوسط قيمت آپارتمان‌ها مترمربعي حداقل 5/3 تا 4 ميليون تومان است، واحدهاي تحويلي بهار91 هم اكنون، به قيمت مترمربعي 3 ميليون تومان عرضه مي‌شود.

همچنين در منطقه5 نيز اين آپارتمان‌ها متري حدود 2 ميليون و تا 2/2 ميليون تومان فروخته مي‌شود در حالي كه متوسط قيمت آپارتمان‌هاي كاركرده موجود در اين منطقه مترمربعي 5/2 ميليون تومان برآورد مي‌شود.