با تحريم بانكهاي كشور، اكنون بسياري از سرمايه داران ايراني مقيم خارج قادر به انجام معاملات نيستند، بنابراين يكي از دلايل ركود مسكن در مناطق شمالي تهران، همين بحث است. هرچند بي ثباتي اقتصادي نيز در اين مسأله موثر بوده است.

فارس: تصور خانه اي با امكاناتي چون كارواش، خشكشويي، سالنهاي عروسي، ورزشي، سوئيت مخفي، استخر درون اتاق پذيرايي، چاله سرويس روغن، اتاق سينماي خانوادگي، روف گاردن (فضاي سبز بالاي پشت بام)، سكوي برخاست بالگرد و... براي كساني كه آرزويشان يك خانه 30 متري است، سخت و يا شبيه به رويا است.

تهران جاي عجيب و غريبي است. در حالي كه به گفته مسئولان پژوهشگاه‌هاي بين المللي زلزله شناسي و مهندسي زلزله، شمال شهر تهران روي پهنه گسلهاي فعال قرار دارد، در همين نقاط، گرانترين خانه و مغازه هاي ايران خريد و فروش مي شوند، گاه قيمت اين خانه ها در قالبهاي مختلفي از جمله برج پاركها (برج بهشت با نهرهاي جاري) به متري 17 ميليون تومان و مغازه هاي آن به متري 50 ميليون تومان مي رسد.

از جمعيت 8.5 ميليون نفري تهران، 2 ميليون نفر در فاصله شمال شرق تا شمال غرب تهران زندگي مي كنند كه گرانترين خانه ها و مغازه ها را روي پهنه گسل فعال تهران، زير پاي خود دارند.

جاي سوال است كه چرا با وجود خطرات زلزله، هر روز بر قيمت اين خانه ها و مغازه ها افزوده مي شود و هنوز زندگي در مناطقي مانند الهيه، جردن و... به يك آرزو شبيه است.

اين سوالي است كه از يك مشاور املاك محله جردن يا همان آفريقا مي پرسم، شريفي در پاسخ به اين سوال مي گويد: از قديم، اين مناطق مورد توجه افراد متمول جامعه بوده است و بنابر عادت گذشته، همچنان مورد توجه هستند، تنها چيزي كه در اينگونه مناطق به آنها توجه نمي شود، بحث زلزله خيز بودن آنها است. نه تنها ساكنان و خريداران، بلكه مسئولان نيز به اين نكته توجه ندارند. درست است كه اينجا خانه هايي با مقاومت 8 ريشتر ساخته مي شود، ولي واقعيت اين است كه با بروز زلزله، اين مناطق كه هم اكنون به سرزمين برجها تبديل شده، مشكلات اساسي را براي شهر تهران ايجاد خواهند كرد.

در اينجا سوال ديگري مطرح مي شود و آن اينكه چرا اولين زلزله تحولات اقتصادي با اعمال طرح هدفمندي يارانه ها و اقداماتي همچون مسكن مهر و...، هنوز نتوانسته اند تأثيري بر قيمت برجها و وضعيت برج نشينان روي خط زلزله داشته باشد؟ سوال ديگر اينكه اصلاً اينگونه زلزله هاي اقتصادي مي توانند تأثيري در اين حوزه از قيمت‌ها و خانه‌هاي لوكس داشته باشند؟ فارغ از اينگونه بحثها، در گزارش حاضر، به بحث بر روي اختلاف قيمت مسكن در شمالي و جنوبي ترين نقاط تهران و امكانات آنها پرداخته مي شود.

* قيمت خانه هاي بالا نشين تهران

مقايسه قيمتها در شمالي ترين و جنوبي ترين نقاط تهران، از تفاوت بسيار فاحش در اين مناطق حكايت دارند،البته اين تفاوتها، تنها به تفاوت قيمت محدود نمي شود، بلكه بسياري از مسائل همچون تفاوت فرهنگي، تفاوت در ميزان و چگونگي كسب درآمد و مصرف آن و... را شامل مي شود.

اكبري از مشاوران املاك در منطقه يك تهران در خصوص قيمتهاي محله هاي مختلف اين منطقه مي گويد: قيمتها، كوچه به كوچه و گاه ساختمان به ساختمان متفاوت است، گاه نوع ساخت، مواد و مصالح مورد استفاده، موقعيت سوق الجيشي، برند ساختمان، حتي نام طراحان، معماران و سازندگان آنها و... در قيمت ساختمانها موثر است.

وي اضافه مي‌كند: به طور ميانگين قيمت آپارتمان نوساز در محدوده آفريقا، متري 4 تا 6 ميليون تومان است و حداقل قيمت براي زمينهاي كلنگي متري 5.5 تا 6ميليون تومان بر آورد مي‌شود.

اين مشاور املاك اضافه مي كند: رنج قيمت در الهيه براي آپارتمان، ممكن است از 5 ميليون تومان آغاز و تا 17 ميليون تومان برسد. قيمتهاي بالا، بيشتر مربوط به مجتمع هايي با برندهاي خاص است.

وي با بيان اينكه در مورد آپارتمانها، عمدتاً يك قيمت پايه تعيين و با افزايش تعداد طبقات، 3 درصد به قيمت هر طبقه افزوده مي شود، مي گويد: عمده اين تفاوت قيمتها به سبب تفاوت در ديد، اشراف و تسلط آنها به مناظر اطراف است.

اين مشاور املاك در خصوص پاركينگ مي گويد: در ساختمانهاي با متراژ زير 200 متر، ساختمانها با يك پاركينگ و گاه با لحاظ امكانات بيشتر، با يك پاركينگ اضافه به فروش مي رسند، ولي در خصوص ساختمانهاي با متراژ بالاي 200 متر، اين ساختمانها با 2 پاركينگ و بيشتر به فروش مي رسند.

اكبري مي گويد: در مورد ساختمانهاي با متراژ بالاي 200 متر، پاركينگ با قيمت خانه محاسبه مي شود، ولي براي بيش از 2 پاركينگ، پاركينگهاي بيشتر قيمت مجزا دارند كه قيمت آنها از 20 ميليون تومان آغاز مي شود و تا 60 ميليون نيز مي رسد. استاندارد يك پاركينگ 11.5 متر است كه گاه، قيمت يك پاركينگ از قيمتي بيش از يك ملك برخوردار است.

اكبري اضافه مي كند: برخي از اين برجهاي داراي برند، به دليل امكاناتي همچون سكوي برخاست بالگرد، روف گاردن (فضاي سبز پشت بام)، سنگهاي كاشي اسپانيايي، سيستمهاي آسانسور با كيفيت بالا و.. از قيمت پايه اي متري بالاي 9 ميليون تومان برخوردارند.

*هزينه 500 هزار توماني شارژ ماهانه

وي مي گويد: هزينه زندگي در اين گونه ساختمانها گاه بسيار بالاست. به طوري كه شارژ هر واحد به بالاي 500 هزار تومان براي نگهداري استخر، نگهبان و... مي رسد.

اين مشاور املاك، طراحان اينگونه ساختمانها را معماران و طراحان ايراني تحصيل كرده خارج و داخل كشور مي داند كه نام آنها گاه باعث مي شود يك آپارتمان، يك ميليون گرانتر به فروش رود.

رستمي يكي از مشاوران املاك منطقه زعفرانيه است كه در خصوص قيمت آپارتمان در اين منطقه مي گويد: زعفرانيه از مناطق گران تهران است. در اين منطقه، آپارتمانهاي نوساز زير 5 ميليون و خانه هاي قديمي ساز زير 4 ميليون وجود ندارد. در منطقه زعفرانيه، واحدهاي مربوط به برجهاي داراي برند، خوب فروش مي روند.

وي بهترين نقطه زعفرانيه را خيابان سعدآباد يا طاهري مي داند كه خط قرمز بلند مرتبه سازي است و مي گويد: در اين محله ها، آپارتمان متري 13 تا 14 ميليون تومان نيز به فروش مي رسند. در اين منطقه حداقل قيمت خانه كلنگي متري 10 ميليون تومان است.

اين مشاور املاك اضافه مي كند: در الهيه و فرشته، استانبول و خيابانهاي فلسطين، خانه‌هاي كلنگي متري 12 تا 13 ميليون و آپارتمانهاي چندسال ساخت متري 12 ميليون تومان به فروش مي رسند.

او در محدوده فرمانيه گرانترين منطقه را سنبل مي داند كه خانه كلنگي در آن متري حداقل 10 ميليون تومان و آپارتمان بين 6 تا 7 ميليون تومان است.

رستمي قيمت خانه كلنگي در برخي قسمتهاي درجه يك دروس را 6 تا 7 ميليون و آپارتمان را 6 تا 7.5 ميليون تومان عنوان مي كند كه به لحاظ قيمت با بخشهاي معمولي نشين زعفرانيه برابري مي كند.

وي قيمت مغازه در بر اصلي جردن را هم بين 30 تا 50 ميليون تومان عنوان كرده و مي گويد: اغلب برندهاي خاص و يا بانكها اين گونه مغازه ها را ماهي 20 ميليون به بالا اجاره مي كنند.

اين مشاور املاك اضافه مي كند: قيمت مغازه در بر اصلي وليعصر بسته به موقعيت آن، بالاي 35 ميليون تومان است. به عنوان مثال مغازه هاي بين ميدان ونك تا عباس آباد (شهيد بهشتي) از قيمتي بين 35 تا 40 ميليون تومان در هر متر برخوردارند.

رسنمي با اشاره به قيمت ويلا هم مي‌گويد: بهترين ويلاها هم اكنون در لواسانات و اطراف طالقان ساخته مي شوند. در لواسانات به دليل وضعيت متراژ و كيفيت ساخت، ويلاهاي زير 4 يا 5 ميليارد به ندرت يافت مي شوند. در حال حاضر در فرشته و الهيه نيز تعداد ويلاها كاهش يافته، چون عمدتاً به برج سازي روي آورده شده است.

* مقايسه قيمت ‌ها با مناطق متوسط و جنوبي شهر

به تدريج كه بر عدد مناطق تهران افزوده مي شود، از قيمت آنها كاسته مي شود.

علي رمضاني از مشاوران املاك در منطقه 10 تهران در خصوص قيمت ساختمان در اين منطقه مي گويد: قيمت آپارتمان نوساز، متري يك ميليون و 700 هزارتومان است. آپارتمان 7 يا 8 سال ساخت از قيمتي بين يك ميليون و 300 هزارتومان تا يك ميليون و 400 هزارتومان برخوردار است.

وي اضافه مي‌كند: قيمت خانه كلنگي در اين منطقه، حدود دو ميليون و 200 هزار تومان است.

اين مشاور املاك، گرانترين محله ها را خيابانهاي كلهر و اروميه مي داند كه قيمت آپارتمان نوساز در آن به دو ميليون و 300 هزار تومان، 7 يا 8 سال به يك ميليون و 800 هزار تومان و خانه كلنگي به دوميليون و 600 تا 700 هزار تومان مي رسد.

وي ارزانترين محله ها را در اين منطقه، بريانك مي داند كه قيمت نوساز در آن يك ميليون و 200، آپارتمان 7 يا 8 سال ساخت يك ميليون و 100 و خانه كلنگي، يك ميليون و 500 هزار تومان است.
رمضاني مبناي تفاوت قيمت را در اين منطقه، دسترسي به مترو و مراكز تجاري و موقعيت محل مي داند.

*وضعيت قيمتي بالاتر مناطق جديد

نگاهي به قيمت آپارتمان نوساز در منطقه 22 تهران، در آزادشهر نشان مي دهد كه مناطق جديد ساخت، گاه از قيمت بهتري نسبت به مناطقي همچون منطقه 10 برخوردارند.

حميد رضايي يكي از مشاوران املاك آزادشهر است كه مي گويد: قيمت آپارتمان نوساز در آزادشهر بين يك ميليون و 200 هزار تا دوميليون تومان است كه در خصوص زمين بين يك ميليون و 500 تا 600هزارتومان است. گرانترين منطقه آزادشهر نيز از قيمتي حدود دو ميليون و 400 هزار تومان برخوردار است.

*وضعيت قيمت در پايين‌ترين نقاط شهر

مهدي پور از مشاوران املاك عبدل آباد در منطقه 19 است كه قيمت آپارتمان نوساز را در اين منطقه، يك ميليون و 350هزار تومان تا يك ميليون و 400 هزار تومان مي داند.

وي مي‌گويد: آپارتمان 7 يا 8 سال ساخت در اين منطقه يك ميليون تا يك ميليون و 50 هزار تومان است. قيمت آپارتمانهاي بالاي 12 سال ساخت، به دليل عدم برخورداري از وام، گاه به متري 900 هزار تومان نيز مي رسد.

مصيب زاده از مشاوران املاك صالح آباد در منطقه 19 حوالي بهشت زهرا است كه مي گويد: در صالح آباد، آپارتمان نوساز براي فروش وجود ندارد. خانه ها اينجا ويلايي ساخت و متري يك ميليون تومان است. به ازاي هر طبقه، 20 ميليون تومان به قيمت خانه اضافه مي شود.

وي ادامه مي‌دهد: به عنوان مثال، يك خانه 120متري با دو طبقه و يك زيرزمين، داراي قيمتي حدود 140 ميليون تومان است.

اين مشاور املاك مي گويد: با اتمام كار آپارتمانهاي در حال ساخت اين منطقه، اين آپارتمانها حدود يك ميليون و 300 تا 500 هزار تومان به فروش خواهند رسيد.

مشاوران املاك مشيريه قيمت آپارتمان نوساز را در اين منطقه جنوب شهر بين يك ميليون و 400 تا 500 هزار تومان و چندسال ساخت بدون پاركينگ را بين 950هزار تومان تا يك ميليون 100 هزارتومان اعلام مي‌كنند.

مشاوران املاك مسگرآباد نيز با بيان اينكه اين منطقه آپارتمان نوساز ندارد، قيمت خانه هاي ويلايي را متري 700 هزار تا 800 هزار تومان عنوان كردند.

* مقايسه امكانات خانه ها در شمال و جنوب تهران

رقابت بين برندهاي مختلف در ساخت برج پاركها، مجتمع هاي بزرگ و... سبب شده تا هر روز ساختمانهايي با طرحي و معماري خاص و امكانات ويژه خلق شود. به اين ساختمانها مي توان از دو ديد نگاه كرد، ساختمانهايي كه مظهر پيشرفت ساخت و ساز در ايران محسوب مي شوند و يا ساختمانهايي كه به مظاهر تجمل گرايي تبديل شده اند.

مقايسه امكانات خانه ها در شمال و جنوب تهران خالي از لطف نيست. در حالي كه در مناطق متوسط و پايين كشور، بالاترين امكانات، كابينت ام. دي. اف.، شومينه، پكيج، نور مخفي، آيفون تصويري و... است، اين امكانات در خانه هاي شمال تهران از ماجراي ديگري حكايت دارند.

شريفي از مشاوران املاك در منطقه يك تهران، از جمله امكانات برجهاي مناطقي همچون جردن، الهيه و... به مواردي همچون كارواش، خشكشويي، سالنهاي عروسي و ورزشي، سوئيت مخفي، استخر درون اتاق پذيرايي، چاله سرويس روغن، اتاق سينماي خانوادگي، روف گاردن (فضاي سبز بالاي پشت بام)، سكوي برخاست بالگرد و... اشاره مي كند.

وي مي گويد: از ديگر امكانات در خصوص اين گونه برجها كه عمدتاً نيز برند هستند، نهرهاي جاري، آبشار، آلاچيق، محل بازي كودكان، گاوصندوق ديجيتال، آب نما، كافي شاپ، اتاق جلسات، اتاق مديريت ساختمان، واحد پذيرش و اطلاعات، سالنهاي بدن سازي بانوان و آقايان، سالن اجتماعات، سالن بيليارد، استخر، سوناي خشك، بخار و جكوزي، ماهواره و اينترنت مركزي، ديد پانوراما و... است.

اين مشاور املاك مي گويد: گاه سالن اجتماعات براي استفاده ساكنان، از سقفي با پوشش آگوستيك و سيستم صوتي مركزي و نوپردازي برخوردار است.

وي در خصوص آب مورد استفاده در اين برجها اظهار مي دارد: در اين برجها، گاه با هدايت آب قنات، به ساخت نهرهاي جاري اقدام مي شود.

* برجها و عمارت نشينها چه كساني هستند؟

شريفي در پاسخ به اين سوال كه برجها و عمارت نشينهاي مناطق شمالي تهران چه كساني هستند مي گويد: عمده اين افراد را بازاريان، پزشكان، مديران مياني به بالا، خود سازندگان آنها، تعدادي از هنرپيشه ها، برخي از كارخانه داران، افرادي با ريشه هاي سرمايه داري و همچنين برخي از سرمايه داران ايراني مقيم خارج كه علاقمند به سرمايه گذاري در ايران تشكيل مي دهند،البته برخي از افرادي كه دستي در رانت دارند نيز در اين مناطق امكان اسكان يافته اند.

وي اضافه مي‌كند: با تحريم بانكهاي كشور، اكنون بسياري از سرمايه داران ايراني مقيم خارج قادر به انجام معاملات نيستند، بنابراين يكي از دلايل ركود مسكن در مناطق شمالي تهران، همين بحث است. هرچند بي ثباتي اقتصادي نيز در اين مسأله موثر بوده است.

اين مشاور املاك در منطقه يك تهران در پاسخ به اين سوال كه چه شد قيمت زمين در مناطق شمالي تهران به اين حد رسيد مي گويد: افرادي كه زماني زمين را 2 ميليون تومان خريدند، علاوه بر بحث تراكم، بخش مازادي نيز از شهرداري خريداري كردند و با انجام ساخت و سازهايي كه صورت دادند، با افزايش قيمت مسكن و گردش مالي بالايي كه در اين بخش از اقتصاد حاصل شد، قيمت اين ساختمانها دچار افزايش شد.

وي كه خود را از طبقه متوسط جامعه و از ساكنان غرب تهران معرفي مي كند، در پاسخ به اين سوال كه با ديدن اين اختلاف طبقاتي دچار افسردگي نمي شويد، مي گويد: نه، من اين اختلافهاي فاحش را درك كرده و پذيرفته ام، ولي دلم براي مشاوران جواني مي سوزد كه وضع زندگي متوسط به پاييني دارند و هر روز اين اختلافهاي طبقاتي به آنها فشار مي آورد.

شريفي در پاسخ به اين سوال كه پورسانت دريافتي توسط هر مشاور املاك در منطقه يك تهران چقدر است مي گويد: از هر معامله سهم مشاور املاك نزديك به 27 تا 30 درصد و مديران اين املاك 10 درصد است. با فرض اينكه يك معامله 10 ميليارد توماني انجام شود، به يك مشاور املاك حدود 3 ميليون تومان مي رسد. بايد اين نكته را هم در نظر داشت كه با توجه به ركود موجود در بازار كنوني مسكن در اين مناطق، گاه ممكن است چندماه هيچ معامله اي صورت نگيرد.

وي اضافه مي‌كند: هر مشاور املاك چون حقوق دريافت نمي كند و زندگي اش را از محل پورسانت دريافتي گذران مي كند، به همين دليل مبلغ بيمه‌اش را از محل اين پورسانت خود بايد بپردازد.

* آشنايي با فرهنگ لغت خانه هاي شمال تهران

معاملات املاك در منطقه شمال تهران داراي لغت‌نامه ويژه خود است، به گفته مشاوران املاك منطقه يك تهران در مناطق الهيه و جردن، فرهنگ لغت خانه هاي شمال تهران به شرحي است كه عناوين آن را در زير آمده و به وفور در بخش آگهي‌ روزنامه هاي كثيرالانتشار قابل مشاهده هستند:

برج پارك: باغهاي بزرگي كه مجوز ساخت و ساز مي گيرند و حداكثر فضاي اشغال شده توسط فضاي ساخت در آنها بايد حدود 35 درصد باشد.

پنت هاوس: در گذشته به آخرين طبقه يك مجتمع بزرگ پنت هاوس گفته مي شد، ولي اكنون به دليل تقاضاي بالا، 3 تا 5 طبقه آخر يك مجتمع ساختماني را پنت هاوس مي گويند. طبقات زيرين پنت هاوسها به چندين واحد كوچك با متراژهاي متفاوت تقسيم مي شوند، ولي خود پنت هاوس، يك واحد بزرگ از مجموعه اين واحدها است.

عمارت: ساختمانهاي با ارتقاع سقف بلند را عمارت مي گويند. استاندارد سقف هر آپارتمان 2 متر و 80 سانتي متر است. عمارتها بايد از سقفي بالاي 3 متر و 30 سانتي متر برخوردار باشند.

دوبلكس: دو طبقه داخل يك آپارتمان را گويند.

تري بلكس: سه طبقه داخل يك آپارتمان، را تري بلكس مي گويند.

روف گاردن: به فضاي سبز بالاي پشت بام و بعضاً تراس، روف گاردن گفته مي شود.

ديد پانوراما: ديد وسيع با وسعت ديد 180 درجه اي را مي گويند.

مستر: اتاق خواب اختصاصي پدر و مادر كه در آن حمام، سرويس بهداشتي و... تعبيه شده است

اسكلت پيچ و مهره: ساختمانهاي پيش ساخته كه استحكام آنها از سازه هاي با اتصال جوش، بيشتر است.

* * *

بنابراين گزارش، هر روز فاصله قيمت زمين و خانه در شمالي ترين و جنوبي ترين نقاط تهران افزايش مي يابد و هر روز نيز با عميق تر شدن فاصله هاي طبقاتي، بحث عدم توزيع عادلانه ثروت بيشتر از گذشته مورد نقد و انتقاد قرار مي گيرد. هدفمندي يارانه ها كه جبران اين فاصله ها را براي توزيع عادلانه ثروت هدف گرفته، هنوز آثار واقعي خود را نشان نداده و هنوز اين طرح، تا فازهاي مختلف خود راهي طولاني را در پيش دارد، اما باز اين سوال مطرح مي شود كه آيا اجراي هدفمندي يارانه ها مي تواند در پايان كار خود، در نحوه توزيع ثروت در كشور انقلاب و تحول اساسي ايجاد كند تا ديگر اينگونه تفاوتهاي فاحش در قيمت مسكن، خودرو و... در نقاط مختلف تهران و ايران وجود نداشته و يا به وجود نيايد؟ آيا به واقع، برج بهشتها به عنوان نماد تجمل گرايي در كشور مي توانند در برابر زلزله هاي اقتصادي و توزيع عادله ثروت مقاومت كنند و يا...؟ اينها سوالاتي است كه قطعاً بيش از هركس، مسئولان قادر به پاسخگويي به آنها هستند.

تماشاخانه