نگاهی به بازار این روزهای مسکن

نگاهي به بازار خريد و فروش مسكن در آستانه فصل تابستان نشان از افزايش اجاره‌بها ‌دارد و مراجعه به آگهي‌هاي روزنامه‌ها و هم‌چنين مشاوران املا ك نيز اين امر را تائيد مي‌كند.

به گزارش ايسنا، در حالي كه مسوولان بخش مسكن همچنان وعده بالا نرفتن قيمت مسكن را مي‌دهند، نيازمندان اين كالاي اساسي همچنان با قيمت‌هاي بالا براي خريد و اجاره مسكن روبه‌رو مي‌شوند. افزايشي كه به‌نظر مي‌رسد در سودجويي بخش‌هايي از تاثيرگذاران اين حوزه نشات مي‌گيرد كه با توسعه‌ اين ميل طمع در گروهي از عامه مردم، شايد قصه‌اي تكراري را بار ديگر بايد شاهد باشيم. قصه‌اي كه درنهايت سود عمومي ندارد.

بارها گفته‌ايم و شنيده‌ايم كه مسكن يكي از نيازهاي ضروري است و كشور ما به دليل جمعيت جوانش به شدت با كمبود آن روبه‌رو است. اگرچه از سال 86 اجراي طرح مسكن مهر در كشور به عنوان راه حلي براي اين مشكل حياتي آغاز شد اما اين روزها مسوولان و به ويژه رييس جمهور اعلام مي‌كنند كه طرح‌هاي جديد مسكن در راه است و طرح مسكن مهر تنها يك مسكن بوده است.

بر اساس اين گزارش، افزايش روزانه قيمت مسكن در سال‌هاي 85 و 86 را نمي‌توان فراموش كرد. زماني كه مسكن به كالايي به شدت سرمايه‌يي تبديل شده بود و قيمت آن روزانه افزايش مي يافت. وقايع و تصميم‌هاي وضع شده در آن زمان از جمله وام‌هاي مسكن بي‌رويه، قيمت مصالح ساختماني و امثال آن، شرايط ويژه‌اي را براي بخش مسكن رقم زده بود؛ به طوري كه رشد سرسام‌آور قيمت آن زمينه را براي ساخت‌وساز مجدد بساز و بفروش‌ها و كسب درآمدهاي سرشار حاصل از آن مهيا كرد، در همان زمان عده‌اي با فروش خانه خود ديگر نتوانستند سرپناهي تهيه كنند.

در همان ايام بود كه دولت با اجراي طرح مسكن مهر، اتخاذ سياست‌هاي انقباضي و عدم پرداخت تسهيلات براي كنترل اين بازار و كاهش قيمت مسكن گام برداشت. بالاخره قيمت مسكن تا حدودي كاهش يافت و سپس ثابت شد. اين وضعيت حدود سه سال طول كشيد.

اگرچه به اعتقاد كارشناسان بروز رونق و ركود هرچندسال يك‌بار در بخش مسكن طبيعي است، اما از آنجا كه مسوولان دولتي وعده عدم افزايش نرخ اجاره و قيمت مسكن را مي‌دهند، انتظار روبه رو شدن با وضعيتي مشابه سال‌ 86 را نداريم؛ زماني كه قيمت مسكن روزانه بالا مي‌رفت.

اگر چه مسوولان امر در مواضع رسمي خود همچنان افزايش قيمت مسكن را نمي‌پذيرند، اما پس از تعطيلات نوروزي با خبرهايي مبني بر افزايش قيمت مسكن روبه‌رو شديم و عده‌اي از مالكان نيز از اين فرصت استفاده كرده و قيمت اجاره‌بها را نيز افزايش دادند.

در اين‌باره وزير مسكن و شهرسازي معتقد است كه در فروردين ماه و ارديبهشت ماه مستاجران اقدام به جابه‌جايي نمي‌كنند، اما شايد در اين راستا زوج‌هايي جوان يا سالخورده يا حتي افرادي كه فرزندانشان محصل نيستند و در اين ماه‌ها جابه‌جا مي‌شوند، فراموش شده‌اند. شايد هم مساله از منشاء ديگري سرچشمه مي‌گيرد كه در اين اظهار نظر نسبت به آن غفلت صورت مي‌گيرد.

اين روزها با مراجعه به بنگاه‌ها موجود در مناطق مختلف شهر تهران مشاوران املاك اعلام مي‌كنند كه قيمت اجاره‌بها نسبت به سال گذشته 15 تا 20 درصد بالا رفته و حتي برخي از افزايش 30 درصدي خبر مي‌دهند. عده‌اي اعلام مي‌كنند كه مالكان حداقل هفت تا 10 ميليون تومان به وديعه مسكن اضافه كرده‌اند و نرخ اجاره نيز به دلايل پايين بودن بهره‌هاي بانكي بالا رفته و تمايل مالكان بيشتر به دريافت اجاره بيشتر است.

در اين راستا يك مشاور املاك در منطقه اميرآباد با بيان اين‌كه قيمت ملك نسبت به قبل از عيد حداقل متري 200 هزار تومان افزايش يافته است، از بالا رفتن اجاره بها خبر مي‌دهد و مي‌گويد اجاره بها نيز حداقل 150 تا 300 هزار تومان بالا رفته است.

در منطقه پاسداران هم يك مشاور املاك از افزايش 20 تا 30 درصدي قيمت خريد و فروش ملك خبر مي‌دهد و اضافه مي‌كند به نظر مي رسد قيمت‌ها با رشد 50 درصدي روبه‌رو شوند.

وي افزايش قيمت طلا، ارز و نفت را بر قيمت ملك تاثيرگذار مي‌داند و تصريح دارد: در شرايطي كه بهره‌هاي بانك پايين است سرمايه گذاران در اين بخش سرمايه گذاري مي كنند. اين مشاور املاك مي‌گويد توليد درستي نداريم و سرمايه‌ها وارد بخش ساختمان‌سازي مي‌شوند.

وي همچنين طرح مسكن مهر را بر بازار مسكن چندان مؤثر ندانسته و اضافه مي‌كند: طرح مسكن مهر مختص اقشار ضعيفي است كه در بازار مسكن حضور نداشتند و دليل ركود بخش مسكن اين است كه طي دو سال گذشته مردم بلاتكليف بودند و از خريد ملك ترس داشتند.

البته در مقابل گفته‌هاي اين مشاوران املاك، يك مشاور در منطقه سعادت‌آباد مي‌گويد خبر چنداني در بازار نيست؛ چراكه مردم نقدينگي ندارند كه خريد كنند. اما وي نيز معتقد است كه نرخ اجاره از رشد برخوردار شده است.

در منطقه اكباتان نيز يك مشاور املاك از افزايش پنج تا 15 درصدي قيمت‌ها خبر مي‌دهد و مي‌گويد عرضه چندان زياد نيست. به گفته او نرخ اجاره نيز بستگي به منطقه دارد.

وي درباره قيمت بالاي آپارتمان‌هاي شهرك اكباتان مي‌گويد: اين شهرك ويژگي‌هاي خاصي دارد و آپارتمان‌ها با گذشت سال ساخت از قيمتشان كاسته نمي‌شود. وي معتقد است در بخش مسكن با ركود تورمي روبه‌رو هستيم.

همچنين يك مشاور املاك ديگر در منطقه يوسف‌آباد معتقد است تغييري در بازار مسكن رخ نداده است و عده‌اي به دنبال كسب سود هستند.

وي ادامه مي‌دهد: دولت نمي‌تواند در بخش اجاره دخالت كند و شناسايي خانه‌هاي مسكوني خالي عملي نيست. به گفته او مسكن مهر نمي‌تواند در حل مشكل مسكن مردم موثر باشد.

او با اشاره به اين‌كه ‌نرخ اجاره در خرداد ماه تا حدودي بالا مي رود كه طبيعي است، تصريح مي‌كند: مدافع مردم هستيم اما مي‌دانيم كه در جامعه ذهنيت خوبي نسبت به ما وجود ندارد و برخي همكاران ما براي گرفتن كميسيون دست به هر كاري مي‌زنند.

يك مشاور املاك ديگر در منطقه سعادت‌آباد با اعلام اين كه شرايط بازار نسبت به سال گذشته بهتر شده است، اضافه مي‌كند: متقاضي در بازار زياد نيست، اما تمايل به ساخت و ساز افزايش يافته و به همين دليل قيمت املاك كلنگي بالا رفته است. به گفته او، نرخ اجاره نيز مطابق عرف 20 درصد بالا رفته است.

در منطقه نارمك نيز مشاوران از افزايش قيمت ملك خبر مي دهند و مي‌گويند قيمت تمام شده بالا رفته است.

يكي از مشاوران اين منطقه افزايش قيمت مصالح ساختماني و دستمزد كارگر را از دلايل گران شدن مسكن اعلام مي‌كند. وي تصريح مي‌كند: اجاره بها بالا است و مردم توان مالي ندارند.

به گفته او، مالكان در گذشته پول را در بانك سپرده‌گذاري مي‌كردند، اما اكنون كه بهره‌هاي بانكي كاهش يافته، تمايل به دريافت اجاره بيشتر است.

وي اضافه مي‌كند خريد و فروش‌ها كم است و بساز و بفروشها و بخر و بفروش‌ها (سرمايه‌گذاران در بخش مسكن) از اين بازار خارج شده‌اند و فقط نيازمندان واقعي اقدام به خريد مي‌كنند.

در منطقه اشرفي اصفهاني يك مشاور املاك با بيان اين‌كه توان خريد مردم در حد 120 ميليون تومان است، اضافه مي‌كند تمايل براي خريد در مقايسه با سال گذشته افزايش يافته است و نرخ خريد و فروش با حدود سه درصد رشد روبه‌رو شده است. وي معتقد است تعيين نرخ اجاره بها به عهده مالكان است.

در منطقه تهران‌پارس نيز يك مشاور مي‌گويد: قيمت مسكن در اين منطقه در حال افزايش و اجاره بها نيز سنگين است.

در محدوده شريعتي – معلم، يك مشاور املاك با اشاره به اينكه از قبل عيد قيمت‌ها متري صد هزار تومان بالا رفته است، معتقد است: متقاضيان خريد افزايش يافته است و از آنجا كه همه اقلام از جمله كالاهاي ساختمان گران شده قيمت ساخت بالا رفته و در نتيجه خانه گران شده است.

وي مي‌گويد تعداد معامله‌ها بسيار كم است و اگر وضعيت با اين روند پيش برود، بايد بنگاه را تعطيل كنيم.

در منطقه مشيريه يك مشاور املاك از افزايش 10 تا 15 درصدي قيمت‌ها خبر مي‌دهد و اضافه مي‌كند: اجاره بها نيز بسيار بالا رفته است چراكه مترو اين منطقه در حال احداث است و روي قيمت‌ها تاثير گذاشته است. به گفته او از هر 15 نفر يك نفر اقدام به خريد مي‌كند.

در محدوده اقدسيه نيز يك مشاور املاك با بيان اينكه در فصل تابستان تمايل براي نقل و انتقال ملك بيشتر است، تصريح مي‌كند: مالكان بر حسب نياز اقدام به فروش مي كنند و تعداد متقاضيان نيز نسبت به سال گذشته تا حدودي بهتر شده است.

در منطقه نياوران نيز يك مشاور املاك با بيان اين‌كه بازار در حال تكان خوردن و قيمت‌ها در حال بالا رفتن است، مي‌گويد: رشد اجاره بها در سال جديد چشمگير بوده است.

در محدوده شهرآرا نيز يك مشاور املاك از افزايش قيمت ملك خبر مي‌دهد. در محدوده آزادي نيز يك مشاور با بيان اين‌كه قيمت‌ها رو به افزايش است مي‌گويد: بازار اجاره گرم تر از خريد و فروش است.

به هر حال بررسي در بازار مسكن نشان مي‌دهد كه دست‌اندركاران اين بازار بر افزايش قيمت تاكيد دارند. اما مهمتر از خريد و فروش، بازار اجاره است. شايد اگر اجاره‌ها بالا نرود بتوان بر اجاره‌نشيني و خوش نشيني تاكيد كرد. مشاوران املاك در مناطق مختلف در حالي بر افزايش نرخ اجاه تاكيد مي‌كنند كه مصطفي قلي خسروي -رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك - چندي پيش اعلام كرد: اگر جو آرامي وجود داشت، قيمت‌ها بالا نمي‌رفت، اما در شرايطي كه شاخص تورم اعلام مي‌شود، نمي‌توان انتظار داشت قيمت مسكن بالا نرود.

بارها اعلام شده كه مسكن موضوعي فرابخشي است اما مسووليت اين مشكل فرا بخشي فعلا برعهده وزارت مسكن و شهرسازي است. اگرچه بايد قبول كرد كه طرح مسكن مهر طي دو سال گذشته از پيشرفت چشمگيري برخوردار شده است اما اين‌را هم بايد قبول كنيم كه اين طرح پاسخگوي نياز دهك متوسط و پايتخت نشين‌ها و ساكنان كلان‌شهرها نيست.

بنابراين انتظار مي‌رود نسبت به بهبود شرايط اجاره نشينان، ازجمله با افزايش جنبه‌هاي نظارتي، اقدام شود تا مستاجران كمتر با پاسخ‌هاي تحقيرآميز مشاوران املاكي روبه‌رو شوند كه شايد خود يك دليل مؤثر در شكل‌گيري نرخ‌هاي جديد باشند.

خلاصه اين‌كه زنگ خطر بروز احتمالي سونامي افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن زده شده ‌است و به نظر مي‌رسد همان عده‌اي كه به گفته وزير مسكن بر طبل افزايش قيمت‌ها مي‌كوبند، وارد بازار شده‌اند.