بسته ساماندهي اجاره‌بها باز شد

برنامه حمايت از اجاره‌نشين‌ها كه از نيمه سال گذشته در قالب تهيه بسته ساماندهي بازار اجاره، در دستور كار دولت قرار گرفت، اكنون با انجام يكسري اصلاحات روي پيش‌نويس آن، براي رونمايي آماده شده است.

اين بسته شامل دو سري طرح كوتاه‌مدت و ميان‌مدت است كه بخشي از اين طرح‌ها مستقيم مالكان واحدهاي اجاره‌اي را هدف قرار مي‌دهد و بخشي ديگر به صورت غيرمستقيم بر بازار عرضه واحدهاي اجاره‌اي تاثير مي‌گذارد.

عمده مسووليت اجراي اين بسته به مشاوران املاك سپرده شده و در عين حال برخي دستگاه‌هاي دولتي همچون وزارت‌بازرگاني، سازمان امور مالياتي و وزارت‌‌مسكن نيز ماموريت دارند اقداماتي را براي تسهيل شرايط تعديل اجاره‌بها، انجام دهند.

قراردادهاي اجاره 2 ساله مي‌شوند

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات بسته ساماندهي بازار اجاره مسكن حاكي است: پيشنهادي كه دو ماه پيش براي تغيير فرمول رهن‌واجاره مطرح شده بود، اكنون كنار گذاشته شده و به جاي آن، مشاوران املاك بايد قراردادهاي اجاره را به صورت دو ساله يا بيشتر تنظيم كنند.

قراردادهاي دوساله باعث مي‌شود از يك سو اميد به سكونت در واحدهاي اجاره‌اي توسط مستاجران تقويت شود و از سوي ديگر اجاره‌بها تحت تاثير شوك‌هاي قيمتي قرار نگيرد. براي تنظيم قراردادهاي اجاره بيش از يك‌سال، حق اعمال نرخ تورم سالانه در نرخ اجاره براي مالك، محفوظ باقي مي‌ماند.

رهگيري همه قراردادهاي اجاره

مشاوران املاك همچنين موظف هستند كليه قراردادهاي اجاره را همچون مبايعه‌نامه در سامانه رهگيري معاملات املاك ثبت كنند و ليست مالكاني كه اجاره‌بها را به صورت نرخ‌هاي پيشتاز –نرخ بالاتر از عرف منطقه يا نرخ پايين‌تر از عرف منطقه- تنظيم مي‌كنند براي تشويق يا استفاده از ابزارهاي تنبيهي به مسوولان اعلام كنند.

اين اقدام باعث مي‌شود روند رشد حبابي اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران در زمان تشكيل ردگيري شود تا از بزرگ‌شدن آن در مراحل بعدي جلوگيري به عمل بيايد.

مصطفي‌قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين باره به دنياي‌اقتصاد گفت: با هماهنگي‌هايي كه با بنگاه‌هاي مسكن انجام داده‌ايم، تا زمان تغيير قانون مالك و مستاجر، مشاوران املاك مي‌توانند نسبت به تشويق مالكان به تنظيم قراردادهاي بيش‌از يك‌سال اقدام كنند.

لغو معافيت مالياتي اجاره‌بها

طرح ديگري در بسته ساماندهي اجاره، تحت عنوان «استفاده از ابزار مالياتي» وجود دارد كه به واسطه آن قرار است با انجام اصلاحاتي، ضمن حذف معافيت عمومي مالياتي براي واحدهاي اجاره‌اي، اعمال چنين معافيت‌هايي را فقط به عنوان يك ابزار تشويقي آن هم براي مالكاني در نظر گرفت كه در كنترل اجاره‌بها مشاركت مي‌كنند.

به اين ترتيب شرط معافيت مالياتي مالكان واحدهاي مسكوني اجاره‌اي از ماليات 15 درصدي، انعقاد قراردادهاي بيش‌از يك‌سال و اعمال افزايش سالانه اجاره متناسب با تورم اعلامي از سوي بانك‌مركزي است.

همچنين موجراني كه قراردادهاي اجاره‌ قبلي را متناسب با نرخ تورم تمديد كنند نيز از اين معافيت بهره‌مند خواهند شد. در اين طرح در عين حال پرونده شناسايي و برخورد با خانه‌هاي خالي باز گذاشته شده كه قرار است توسط وزارت مسكن مورد پيگيري اساسي قرار بگيرد.

رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره اين بخش از بسته گفت: بعد از كسب مجوز، با مالكان خانه‌هاي خالي كه مالك بيش از 3 واحد خالي هستند و بدون عذر آنها را خالي رها كرده‌اند از طريق قانون تعزيرات برخورد حقوقي خواهد شد.

وام قابل انتقال براي واحدهاي در آستانه تكميل

بخشي از بسته كه به صورت ميان‌مدت بازار اجاره مسكن را به شكل غيرمستقيم تحت‌تاثير قرار مي‌دهد به بازار ساخت‌وساز مربوط مي‌شود. بررسي‌هايي كه مسوولان وزارت مسكن انجام داده‌اند مشخص كرده در حال حاضر تعداد قابل توجهي واحد مسكوني با پيشرفت فيزيكي 60 تا 90 درصد در داخل شهر وجود دارد كه قابليت تكميل و تحويل به افرادي كه حائز شرايط مسكن‌مهر هستند را دارد. در بسته ساماندهي بازار اجاره تاكيد شده وام ساخت قابل انتقال به خريدار به صورت فروش اقساطي بلند‌مدت با اولويت به اين واحدها ارائه شود با شرط اينكه سازنده، واحدها را به متقاضيان واجد شرايط واگذار كند.

در بسته بازار اجاره همچنين بر تسريع در تكميل واحدهاي مسكوني‌مهر كه در شهرهاي جديد پرديس و پرند براي تهراني‌ها در حال احداث است، تاكيد شده و آمده است: بايد تا اوايل تابستان شرايط حداقلي سكونت همچون آب و برق و گاز و واحدهاي تجاري در شهرهاي جديد ايجاد و واحدهاي مسكوني‌مهر به متقاضيان تحويل شود تا قسمتي از تقاضا، جذب اين مناطق شود و به همين نسبت، ظرفيت واحدهاي اجاره‌اي موجود در داخل شهر تهران آزاد شود كه اثر مثبت آن به نفع مستاجرين خواهد بود. برنامه‌ريزي انجام شده در بسته به اين صورت است كه تا تيرماه امسال بيش از 42 هزار واحد مسكوني در تهران و اطراف تهران به بهره‌برداري برسد.

ارائه وام وديعه به مسكن‌مهر!

در بسته ساماندهي اجاره مسكن تسهيلاتي نيز براي واگذاري واحدهاي مسكوني‌مهر به مستاجران كم‌درآمد پيش‌بيني شده است؛ به طوري كه چنانچه صاحبخانه‌هاي مسكن‌مهر علاقه‌اي به سكونت در اين واحدها نداشته باشند، به جاي خالي گذاشتن اين واحدها مي‌توانند آن را با وام وديعه به مستاجران اجاره دهند.

طراحي نظام مسكن استيجاري

بر اساس اين گزارش، طراحي نظام مسكن استيجاري جزو برنامه‌هاي ميان‌مدت در بسته ساماندهي بازار اجاره است كه در قالب آن، وزارت مسكن در نظر دارد بازار اجاره مسكن را فارغ از ارتباطي كه بازار خريد مسكن دارد، مورد تحول اساسي قرار دهد. براي اين منظور يك طرح اين است كه از مالكان آپارتمان‌هايي كه آنها را اجاره مي‌دهند و شغل‌شان اجاره‌داري است، حمايت شود و حتي تسهيلاتي براي ساخت‌وساز به آنها پرداخت شود.

رييس اتحاديه مشاوران املاك كه يك نسخه از اين بسته تحويل وي شده در اين باره به دنياي‌اقتصاد گفت: بازار مسكن ملكي هيچ‌وقت نمي‌تواند جايگزين مسكن اجاره‌اي شود بلكه لازم است براي اجاره‌داري به صورت مستقل برنامه‌ريزي شود.

خسروي افزود: اگرچه بسته‌ آماده‌شده‌ براي اجراي همه مفاد آن نيازمند تغيير يكسري از قوانين همچون قوانين مالياتي و قوانين مربوط به روابط مالك و مستاجر دارد، اما با توافقي كه با مشاوران املاك انجام داده‌ايم بخش زيادي از بسته قابليت اجرايي دارد.

وي همچنين تصريح كرد: در حال حاضر با توجه به نزديك شدن به فصل نقل و انتقال مسوولان بازار مسكن بايد نسبت به امنيت فضاي رواني بازار اجاره دقت لازم را داشته باشند كه اين موضوع يكي از نكات موجود در اين بسته است.