شرايط جديد زمين‌ در تهران

مديريت شهري تهران برنامه‌اي براي بازار زمين در نظر گرفته كه به موجب آن، زمين‌هاي با مساحت يك ‌هكتار و بيشتر در گروه «زمين‌هاي ذخيره» قرار مي‌گيرند و مالكان آنها قبل از هر نوع اقدام روي زمين بايد با شهرداري هماهنگي و مجوز‌هاي لازم را اخذ كنند.

زمين‌هاي ذخيره اگرچه مالك دارد اما براساس طرح تفصيلي پايتخت، استفاده از اين زمين‌ها متناسب با موقعيت و استقرار در مناطق مختلف شهر، فقط در قالب نوسازي بافت‌هاي فرسوده يا براي احداث مجموعه‌اي از كاربري‌هاي چندمنظوره شهري شامل مراكز تجاري و اداري و حتي مسكوني مجاز خواهد بود. به اين ترتيب مالكان قطعات بالاي يك هكتار زمين در پايتخت با تصويب نهايي طرح تفصيلي، از سال آينده براي تعيين كاربري زمين يا فروش آن، بايد ابتدا از معاونت شهرسازي شهرداري مجوز مربوطه را كسب و بعد از آن اقدام به ساخت‌وساز كنند.

برآورد شهرداري تهران حاكي از اين است كه در تهران حدود 5 هزار هكتار زمين بالاي يك‌ هكتار وجود دارد كه اگر قرار باشد همه اين زمين‌ها براي كاربري مسكوني اختصاص يابد، امكان ساخت حدود نيم ميليون واحد مسكوني در آنها وجود دارد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، براساس طرح تفصيلي تهران كه مراحل پاياني خود را طي مي‌كند، براي اراضي ذخيره برنامه‌اي جداگانه تدوين شده و قرار است از اين زمين‌ها از سال آينده در پروژه‌هاي شهرداري استفاده شود.

در اين طرح كه تمام شهر را در قالب چهار پهنه مسكوني، تجاري، مختلط (مسكوني و تجاري) و خدماتي تقسيم كرده است، اراضي بالاي يك هكتار شناسايي شده و ساخت و ساز در آنها محدود به ضوابط خاص شده است. به اين ترتيب در نقشه پهنه‌بندي تهران نحوه استفاده از اراضي طرح تفصيلي، متمايز شده است و استفاده از اين اراضي متناسب با موقعيت جاگيري آنها در نقاط مختلف شهر به بازسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده تهران يا احداث فضاهاي خدماتي از جمله خدمات شهري، ساختمان‌هاي تجاري و اماكن تفريحي اختصاص داده شده‌اند. همچنين براساس طرح تفصيلي تهران از اين زمين‌ها قرار است در مواقع لازم و متناسب با نياز جمعيتي منطقه براي احداث ساختمان‌هاي مسكوني نيز استفاده شود.

براساس اين طرح، ساخت‌وساز در زمين‌هاي ذخيره‌اي كه بخشي از آنها در اختيار شهروندان است، بخشي به دستگاه‌هاي دولتي تعلق دارد و بخشي ديگر نيز تحت مالكيت شهرداري تهران است، بايد براساس طرح مورد تاييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران و همچنين كميسيون عالي راهبردي و اجراي طرح تفصيلي انجام شود. اين دستورالعمل به اين معنا است كه حتي اگر فردي مالك زمين‌هاي بالاي يك هكتار است ديگر نمي‌تواند براساس سليقه و نظر شخصي خود اقدام به استفاده از آن كند، بلكه كاربري اين زمين‌ها از اين پس فقط بايد براساس طرح تفصيلي منطقه و با توجه به نيازهاي شهرسازي منطقه و همچنين اسناد توسعه و عمران محله انجام شود.

تدوين طرح جامع براي استفاده از اراضي ذخيره تهران يا در واقع زمين‌هايي كه تاكنون بدون استفاده بوده‌اند، در حالي است كه به گفته اعضاي شوراي شهر پايتخت، شهرداري تهران تاكنون نتوانسته از اين زمين‌ها بهره‌برداري مناسب كند. پيش از اين بارها برنامه‌هايي براي به كارگيري اين زمين‌ها در نوسازي بافت‌هاي فرسوده از سوي شورا و شهرداري تهران مطرح شده بود كه به خاطر مشكلات ناشي از توجيه نبودن شهرداران مناطق يا همكاري نكردن مالكان به خاطر نبود قانون، تمام اين طرح‌ها بي‌نتيجه ماندند.

كنترل بازار مسكن با زمين‌هاي ذخيره

به گفته رسول خادم، رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر در صورت استفاده از زمين‌هاي ذخيره كنترل قيمت‌ها و در نتيجه مديريت بازار مسكن براي مسوولان امكان‌پذيرتر مي‌شود.
اين تحليل از آنجا مطرح است كه با استفاده از زمين‌هاي ذخيره مي‌توان از يك‌سو به نياز انباشته مسكن در پايتخت پاسخ داد و از سوي ديگر در مواردي كه بافت‌هاي فرسوده دچار فرسودگي زيرساخت‌ها هستند، مي‌توان از زمين‌هاي ذخيره به عنوان جايگزين استفاده كرد.

خسرو دانشجو نيز در اين مورد با اشاره به مشكلات موجود در بافت‌هاي فرسوده كه اغلب به نبود زمين جايگزين براي نوسازي و انتقال ساكنان به آنجا برمي‌گردد، به دنياي‌اقتصاد گفت: در صورت استفاده از زمين‌هاي ذخيره، نوسازي بافت هاي فرسوده از حالت ساخت تك آپارتمان به نوسازي تجميعي تبديل و به اين ترتيب نوسازي اين مناطق با سرعت بيشتري انجام مي‌شود.

به گفته این عضو شورای شهر، اگرچه نوسازی بافت‌هاي فرسوده به عوامل متعددی بستگی دارد، اما اگر شهرداری از این زمین‌ها استفاده کند، مي‌تواند فعالانه‌تر نوسازی بافت‌هاي فرسوده را عملی کند.
وی همچنین در این مورد به طرح شورای شهر برای این زمین‌ها اشاره و اعلام کرد، شورا در نظر دارد تا برای سال 90 ساماندهی و نحوه استفاده از زمین‌هاي ذخیره را در قالب مصوبه‌ای به شهرداری ابلاغ کند. دانشجو گفت: متاسفانه در حال حاضر شهرداری تهران از این زمین‌ها به خوبی بهره نمی‌برد.

25 درصد زمين‌هاي ذخيره به بافت‌ فرسوده مي‌رسد

آخرين برآوردهاي شهرداري تهران از وضعيت زمين‌هاي ذخيره در شهر نشان مي‌دهد كه در حال حاضر 5 هزار و 57 هكتار زمين بالاتر از يك هكتار در تهران وجود دارد كه از اين ميزان بيشترين مساحت در منطقه 21 و 22 وجود دارد. اين دو منطقه با دارا بودن به ترتيب 2 هزار و 663 هكتار قرار است براي انتقال موسسات فن‌آوري و صنايع استفاده شوند. در منطقه 22، 136 قطعه زمین ذخیره شناسایی شده است که از این نظر این منطقه رتبه اول زمين‌هاي ذخيره را در تهران دارد.
همچنين مناطق 17، 3، 10 و 7 نيز كمترين زمين‌هاي ذخيره را به خود اختصاص داده‌اند كه در منطقه 17 فقط 5 هكتار از اين زمين‌ها شناسايي شده است.

شهرداري تهران در نظر دارد تا 25 درصد از اين زمين‌ها را به نوسازي بافت‌هاي فرسوده اختصاص دهد. به اين ترتيب قرار است بخش اعظمي از نوسازي بافت‌هاي فرسوده كه بيشتر در جنوب و مركز پايتخت قرار دارند، با استفاده از اين زمين‌ها نوسازي شوند.