مسکن ؛ غول درآمدخوار در سبد خانوار

از سال 1397 بازار مسکن کشور با جهش‌‌‌های پی‌‌‌درپی قیمتی مواجه شد، استمرار این رویه تا به امروز باعث شده تا به شکل مستمری بر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار افزوده شود. در عین حال از سال 1397 به بعد کشور با تورم عمومی دوچندانی مواجه شد؛ در شرایطی که تورم اجاره‌‌‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ بنابراین رشد سهم هزینه اجاره‌‌‌بها در سبد خانوار ایرانی‌‌‌ها معلول این دو تورم بود.

هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان می‌دهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشین‌ها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است.

این سهم در استان‌ تهران بسیار بیشتر از سطح کشوری و ۵۶درصد است. اوضاع در استان‌های دارای کلان‌شهر نیز وضعیت خوبی ندارد و تقریبا شبیه تهران است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره حاکی است، اجاره‌نشین‌ها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینه‌های زندگی‌شان را صرف مسکن می‌کردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگ‌تر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر این‌صورت، «کیفیت زندگی» آسیب می‌بیند و رفاه کاهش پیدا می‌کند. وضع موجود ریشه در دو علت دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، تهرانی‌‌‌ها 56‌درصد درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند؛ این در حالی است که در سطح کشور، هر خانواده شهری 42.5‌درصد درآمد خود را به تامین مسکن اجاره‌‌‌ای اختصاص می‌دهد. طی سال‌های اخیر به شکل مستمری بر این سهم افزوده شده است؛ غیر‌قابل حذف بودن تامین سرپناه اجاره‌‌‌ای باعث شده تا بخش قابل‌توجهی از مردم برای تامین هزینه سرپناه مجبور به حذف بخشی از هزینه‌‌‌های رفاهی خود یا مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها شوند. در این شرایط کنترل تورم عمومی و تورم مسکن راهکار فروکش تورم اجاره و در نتیجه تعدیل سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌‌‌های خانوار است.

غول هزینه تامین مسکن برای خانوارهای ایرانی بزرگ شد؛ در حالی که در سال 1401، ساکنان استان تهران 51‌درصد درآمد خود را صرف اجاره‌‌‌بها می‌‌‌کردند؛ این رقم در سال 1402 به رقم بی‌‌‌سابقه 56‌درصد رسید. همچنین متوسط سهم هزینه مسکن از کل درآمد خانوارهای شهرنشین در کل کشور از 38.1‌درصد در سال 1401 به 42.4‌درصد در سال 1402 رسید. این در حالی است که حداکثر میزان مجاز سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بر اساس تعریف جهانی (هبیتات) 30‌درصد است. بر اساس داده‌‌‌های مرکز آمار ایران که در گزارش «شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور» منتشر شد؛ ساکنان 15 استان از 31 استان کشور بیش از 30‌درصد درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند.

در شرایط کنونی هر خانواده شهری در ایران به طور متوسط 42.4‌درصد از درآمد خود را صرف تامین مسکن (اجاره‌‌‌بها) می‌کند؛ این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در دهه 80 زیر 30‌درصد و در محدوده مجاز مطابق معیار جهانی بود. این سهم در میانه دهه 90 به کانال 30 درصدی وارد شد؛ به نحوی که در سال 95 به 34‌درصد رسید. از سال 1397 به بعد به شکل مستمری بر این سهم افزوده شد؛ به‌‌‌نحوی که در سال 1399 سهم اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار شهری در سطح کشور به 37‌درصد رسید. این سهم در سال 1400 برابر 36 درصد، در سال 1401 برابر 38.1‌درصد و در سال 1402 برابر 42.4‌درصد بود.

جهش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر باعث شده تا به شکل مستمری بر متقاضیان اجاره خانه در سطح کشور افزوده شود و به این ترتیب مستاجران با بحران هزینه تامین سرپناه مواجه باشند. درواقع تورم تاریخی مسکن بخشی از متقاضیان احتمالی خرید خانه را از این بازار خارج کرده و روانه بازار اجاره کرده است و این موضوع نیز در افزایش سهم اجاره‌‌‌بها در سبد مصرف خانوار اثرگذار شده است.

چالش هزینه مسکن برای ساکنان کلان‌شهرها جدی‌‌‌تر است

داده‌‌‌های مرکز آمار از سهم درآمد مردم شهرهای مختلف در هزینه تامین مسکن نشان از آن دارد که اغلب ساکنان کلان‌شهرها بیش از ساکنان شهرهای کوچک‌تر با چالش تامین هزینه مسکن مواجه هستند. در حالی که ساکنان استان تهران 55.8‌درصد از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند؛ این رقم برای مردمان فارس برابر 48.8‌درصد و برای ساکنان استان البرز 44.7‌درصد بود. همچنین ساکنان استان اصفهان در سال 1402 برابر 38.9 درصد درآمد خود را صرف تامین مسکن کردند؛ این رقم برای خراسان رضوی 36.5 و برای آذربایجان شرقی برابر 33.8‌درصد بود. در میان استان‌‌‌های دارای کلان‌شهر؛ ساکنان استان‌‌‌های خوزستان و کرمانشاه، سهم محدودتری از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند. این رقم برای خوزستان برابر 25.8‌درصد و برای کرمانشاهی‌‌‌ها 22.8‌درصد است.

متوسط هزینه تامین مسکن برای ساکنان استان تهران 58.8‌درصد اعلام شده است؛ این رقم مربوط به کل استان است و شهر تهران وضعیت به مراتب بغرنج‌‌‌تری دارد. اگرچه مطالعه رسمی در این زمینه انجام نشده، اما بررسی‌‌‌های میدانی نشان از آن دارد که خانوارهای تهرانی تا 70‌درصد درآمد خود را نیز صرف هزینه تامین مسکن می‌کنند. تامین مسکن ضرورتی غیرقابل جایگزین برای مردم تلقی می‌شود؛ بنابراین بخش عمده‌‌‌ای از ساکنان شهرهای مختلف ایران و به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها چاره‌‌‌ای جز تطبیق شرایط زندگی با رشد سهم اجاره‌‌‌بها از کل درآمد خود ندارند. در این شرایط مردم برای تامین رشد سرسام‌‌‌آور هزینه‌‌‌ اجاره‌‌‌بها باید به سراغ حذف یا کاهش سایر هزینه‌‌‌های ضروری نظیر ارزان کردن سبد مواد غذایی، حذف یا کاهش سهم تفریح و سفر در سبد هزینه‌‌‌های خانوار و کاهش سهم پوشاک در سبد هزینه‌‌‌های خانوار بروند. چنین اقدام اجباری از سوی مردم در وهله ابتدایی کیفیت زندگی را نشانه گرفته و از سوی دیگر استمرار آن با تضعیف بخش تولید و خدمات به زیان اقتصاد کشور تمام خواهد شد.

جهش اجاره‌‌‌بها طی سال‌های اخیر و رشد سهم هزینه تامین مسکن در سبد خانوار به شکل مستقیمی رفاه عمومی مردم را نشانه گرفته است؛ این رویه از سویی سلامت جسم و روان مردم را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و از سوی دیگر با تضعیف شرایط رفاهی مردم موجب افزایش نارضایتی از کارآیی دولت‌‌‌ها می‌شود. کنترل تورم عمومی با اخذ سیاستگذاری کلان صحیح اقتصادی و همچنین کنترل تورم مسکن می‌تواند چالش رشد سهم هزینه اجاره‌‌‌بها در سبد مصرف خانوار را مرتفع کند. درواقع کنترل تورم عمومی و قیمت مسکن از سویی بازار اجاره را آرام می‌کند و از سوی دیگر با بهبود قیمت مسکن، بخشی از متقاضیان اجاره، امکان خانه‌‌‌دار شدن را پیدا کرده و خروج آنها از بازار اجاره، فرصت کاهش قیمت در این بازار را فراهم می‌کند.