اقتصاد ایران آنلاین: در زمان های قدیم مردم برای خرید و تهیه مایحتاج خود تنها جایی که سراغ داشتند، بازارهای شهرشان بود و با متمدن شدن شهرها شکل بازارها هم تغییر کرد و بدین ترتیب پاساژها به عنوان عاملی نوظهور پدید آمده و روزبه روز بر تعدادشان افزوده شد، تا جایی که امروزه در اکثر خیابان های تهران این پاساژها دیده می شود و مردم زیادی چه برای خرید و چه برای تفریح وقت شان را در این پاساژها می گذرانند.
در حال حاضر مغازه های موجود در پاساژها از تجملات و ظاهر آراسته تری نسبت به مغازه های موجود در سطح خیابان دارند و امروزه هرچه پاساژ شیک تر باشد، افراد بیشتری را به سمت خود جلب کرده و به طبع شیک بودن مغازه ها و محیط آراسته و امکانات بیشتری که در اختیار مشتریان قرار می دهند، می توانند اجناس را گران تر ارائه کنند و بسیاری از کسانی که این پاساژها را برای خرید انتخاب می کنند، با علم به این موضوع قدم به آن جا گذاشته و می دانند جنسی را که آن جا خواهند خرید در مکانی دیگر با قیمت ارزان تر ارائه خواهد شد.
یکی از دلایل رونق پاساژها را می توان وجود افرادی دانست که حتی نام جایی که از آن خرید می کنند هم برایشان مهم است و دوست دارند فقط از جاهای خاص و اسم و رسم دار خرید کنند. این افراد حاضرند مبالغ هنگفتی برای خرید از یکی از معروف ترین پاساژهای تهران بپردازند.
درحال حاضر در تمام محله های شهر تهران پاساژهای بزرگی وجود دارند و حتی در برخی مناطق این پاساژها تجمع بیشتری داشته و برخی از مناطق تبدیل به محلی شده اند که مردم از دیگر نقاط هم برای خرید به آن جا می آیند. برخی از پاساژها بسیار شیک و امروزی بوده و تنها چند سال از تاسیس آنها می گذرد اما در مدت کوتاه جایگاه ویژه ای برای مشتریان خود پیدا کرده اند و اگر در شب های تعطیل سری به این پاساژها بزنید با جمعیت زیادی روبه رو می شوید که شاید همه آنها مشتری نباشند و ممکن است فقط برای گردش به پاساژ سری زده باشند.
امکاناتی نظیر وجود کافی شاپ، رستوران، کافی نت، فضایی برای بازی کودکان و... می تواند در کشاندن مشتری به پاساژ نقش چشمگیری داشته باشد و حتی خیلی از افراد که با هدف گردش به این پاساژها می روند، گاه خریدی هم می کنند. در حال حاضر پاساژهای جدید با امکاناتی که ذکر شد، ساخته می شوند و دیگر کمتر پاساژ تازه تاسیسی را می توان یافت که از این امکانات برخوردار نباشد.
ضمن این که پاساژهای جدید اکثرا در چند طبقه ساخته می شوند که این طبقات با پله برقی یا آسانسور به هم متصل می شوند. البته همیشه مغازه های طبقه اول از اقبال بیشتری برای جذب مشتری برخوردارند و به همین دلیل گران ترین مغازه ها در همین طبقات وجود دارد.
گام به گام تا انتخاب یک مغازه در پاساژدرواقع علت اصلی این که مردم پاساژها را برای خرید انتخاب می کنند، تنوع اجناس ارائه شده و تجمع آنها در یک مکان خاص است و به همین دلیل است که بسیاری از کسانی که در امر فروش اجناس فعالیت دارند، داشتن مغازه در پاساژ را ترجیح می دهند. به خصوص افرادی که به اصطلاح در امر کاسبی نو پا هستند و به دنبال این هستند که سریع تر بازخورد سرمایه گذاری خود را ببینند. بنابراین به اجاره یا خرید مغازه در پاساژ می پردازند و شانس خود را در این امر امتحان می کنند.
جدای از این موضوع که پاساژ در چه منطقه ای واقع شده و این منطقه تا چه حد به عنوان مرکز خرید در میان مردم جا افتاده است، قیمت گذاری مغازه های یک پاساژ از یک اصول کلی برخوردار است که تقریبا در همه جا به این شکل دیده می شود. برای خرید یا اجاره یک مغازه در پاساژ باید به چند نکته کلیدی توجه داشت که البته اولین نکته مکانی است که پاساژ در آن واقع است که خود این قضیه تعیین کننده قیمت کلی مغازه است و هرچه پاساژ پررونق تر باشد، قیمت مغازه های آن بیشتر می شود.
بعد از در نظر گرفتن منطقه ای که پاساژ در آن واقع است باید به این نکته توجه کرد که محل قرارگیری مغازه ها در نقاط مختلف پاساژ می تواند در جلب مشتری و رونق مغازه تاثیر مستقیم بگذارد. مغازه هایی که نزدیک به در ورودی هستند معمولا بیشترین تعداد مشتری را به خود جلب می کنند و کلا مغازه های طبقه همکف یا اول به قول بازاری ها پاخور بیشتری دارند. اگر مغازه ای در طبقه های بالاتر یک پاساژ واقع شده باشد، باید حتما به این نکته توجه داشت که حتما پاساژ مجهز به پله برقی یا آسانسور باشد چراکه اگر این امکانات موجود نباشد، مغازه ای که در طبقه بالا قرار دارد، کمتر دیده می شود و مشتری کمتری را به خود جلب می کند. بنابراین نمی توان توقع داشت که مغازه از سوددهی و رونقی در حد مغازه های طبقه پایین برخوردار باشد.
قاعدتا متراژ مغازه هم یکی از فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت آن است و هرچه مغازه بزرگ تر باشد و ویترین بزرگتری داشته باشد، گران تر خواهد بود و به همان نسبت هم مشتری های بیشتری به خود جذب خواهد کرد. به عنوان مثال یک مغازه دونبش دید بیشتری دارد و افراد بیشتری را به سمت خود جلب می کند. ضمن این که مغازه های بزرگ این امکان را به فروشنده می دهد تا اجناس خود را بهتر به خریدار عرضه کند و جای بیشتری برای چیدمان و دکوراسیون دارد و این یک امتیاز بزرگ محسوب می شود.
البته بعضی از اجناسی که برای فروش ارائه می شوند چندان نیازی به فضای وسیع ندارند و گاه یک مغازه کوچک و نقلی هم برای فروش اجناسی مثل موبایل کافی است و بزرگی مغازه در چنین مواردی عامل تعیین کننده برای موفقیت نیست. بدین ترتیب با در نظر گرفتن سرمایه ای که دارید، مکان قرار گرفتن پاساژ، جای مغازه در پاساژ، متراژ مغازه، در دسترس بودن و دید مغازه و... می توان به اجاره یا خرید یک مغازه در پاساژی اقدام کرد.
پاساژهای معروف و قیمت مغازه هادر تهران پاساژهایی هستند که قدمت بسیاری دارند و زمان ساخت آنها به سال ها قبل برمی گردد. بزرگترین آنها پاساژ ساختمان پلاسکو واقع در چهارراه استانبول است که یکی از قدیمی ترین پاساژهای معروف تهران است که امروزه هم مشتریان خاص خود را دارد و همچنان شلوغ و پررونق است. قیمت مغازه های این پاساژ از متری ۵۰ تا متری ۹۰میلیون تومان است و برای رهن و اجاره مغازه ها بسته به متراژ و محل قرارگیری آن مبلغی حدود ۵۰ تا ۱۰۰میلیون پول پیش و اجاره بالای ۲میلیون تومان تعیین شده است.
درحال حاضر در چهار گوشه تهران پاساژهای معروفی وجود دارد که بعضی از آنها فقط چند سال از تاسیس شان می گذرد و در مدت کوتاهی به موفقیت چشمگیری رسیده اند. یکی از این پاساژها، پاساژ تندیس واقع در میدان تجریش است که یکی از لوکس ترین پاساژهای تهران بوده و اجناسی لوکس و گران قیمت ارائه کرده و عده ای خاص توانایی خرید از مغازه های آن را دارند. این پاساژ در چند طبقه شکل گرفته و مغازه های آن بسیار لوکس و شیک است. قیمت مغازه های این پاساژ از متری ۶۵میلیون تومان شروع شده و به متری ۱۲۰میلیون تومان هم می رسد.
ناگفته نماند که در منطقه تجریش پاساژ قائم هم قرار دارد که یکی از معروف ترین پاساژهاست و تا قبل از ساخته شدن تندیس پرطرفدارترین پاساژ در محدوده تجریش بود و همچنان هم مشتریان زیادی را به خود جلب می کند. این پاساژ نسبت به پاساژهای جدید از امکانات کمتری برخوردار است اما در نوع خود هم نمونه موفقی است. در این پاساژ مغازه ها در حدود قیمتی میان هر متر ۴۵میلیون تا ۱۰۰میلیون تومان فروخته می شوند.
همچنین پاساژ ونک در منطقه ونک و در خیابانی که قدم به قدم پاساژ دارد، یکی از معروف ترین هاست و خیلی از ساکنان پایتخت شاید حداقل یک بار به این پاساژ سر زده باشند. این پاساژ در خیابان ونک و نزدیک به میدان است و به همین خاطر مشتریان بیشتری را به خود جلب می کند و از پاساژهای همجوار خود در همان محدوده مثل آیینه ونک، از اقبال بیشتری برخوردار بوده است. قیمت هر متر مغازه در پاساژ ونک ۴۰ تا ۶۵میلیون تومان است.
مجتمع تجاری و تفریحی تیراژه که در بزرگراه اشرفی اصفهانی قرار دارد، یکی دیگر از پاساژهای نسبتا جدید است که به علت داشتن یک مرکز تفریحی بزرگ، خیلی زود شناخته شد و مورد توجه قرار گرفت. این پاساژ چندطبقه ای فضایی بزرگ و مغازه هایی لوکس دارد و طبقه فوقانی آن شهربازی سرپوشیده ای است که خانواده های بسیاری را به خود جذب می کند و همین امر موجب شده تا همیشه این مرکز خرید پرازدحام باشد. مغازه های این مجتمع تجاری از متری ۵۰میلیون تومان تا متری ۱۰۰میلیون تومان است.
در همان نزدیکی در میدان صادقیه مرکز خرید گلدیس را داریم که در ساختمانی عظیم واقع است و به خاطر این که در یکی از میدان های پرتردد تهران قرار دارد، مورد توجه بسیاری قرار می گیرد. هرچند که مغازه های این پاساژ به شیکی و لوکسی مغازه های تیراژه نیست اما قیمت هر متر مغازه در این مرکز خرید مبلغی معادل ۴۵ تا ۹۰میلیون تومان است.
مرکز خرید میلاد نور در منطقه شهرک غرب امروزه یکی از معروف ترین پاساژهای آن منطقه محسوب می شود. تا قبل از ساخت این مرکز خرید لوکس چندطبقه، بیشترین مشتری متعلق به پاساژ گلستان بود که در خیابان ایران زمین قرار دارد و همچنان مشتریان را به خود جلب می کند. قیمت مغازه های میلادنور از متری ۶۰میلیون تا ۱۰۰میلیون و در پاساژ گلستان هر متر مغازه از ۴۰میلیون تا ۸۰میلیون تومان است.
همچنین در سطح شهر تهران پاساژهای مهم دیگری مثل مجتمع بوستان در میدان پونک، دنیای نور در رسالت، زمرد در میدان خراسان، صفویه در خیابان ولیعصر، اسکان در محدوده میرداماد، پاساژ مفید در محدوده ستارخان، پاساژ نصر در منطقه گیشا و... قرار دارند که قیمت مغازه های آنها نیز در حدود متری ۴۵ تا ۱۰۰میلیون تومان اعلام شده است. ضمن این که پاساژ علاءالدین یکی از پاساژهای معروف تهران است که در زمینه خرید و فروش موبایل و لوازم صوتی و تصویری فعال است و در خیابان جمهوری واقع است و از نظر قیمت مغازه هم یکی از گران ترین ها محسوب می شود. قیمت هر متر مغازه های این پاساژ از ۶۵میلیون تا ۱۲۰میلیون تومان است.
مبلغ اجاره بهای مغازه های موجود در پاساژها نسبت به قیمت کل مغازه و متراژ آن تعیین می شود و به عنوان مثال یک مغازه ۵۰متری در میلادنور با ۴۰۰میلیون تومان رهن و ماهی ۱۵میلیون تومان اجاره ارائه می شود و به همین ترتیب در پاساژهای مختلف و با توجه به محل قرارگیری مغازه و مشخصه هایی که به عنوان ویژگی های تعیین کننده مغازه نام بردیم، قیمت رهن و اجاره هم تغییر می کند.
درواقع به غیر از این که قیمت ملک تجاری در مناطق مختلف تعیین کننده ترین عامل برای قیمت مغازه های پاساژهاست، اما معروف بودن و پررونق بودن و لوکس بودن پاساژها هم می تواند تاثیر به سزایی در این امر بگذارد.
با این حال حتما اجباری نیست که یک نفر برای تاسیس یک فروشگاه سرمایه ای هنگفت داشته باشد و در یکی از این پاساژهای لوکس و گران قیمت مغازه بگیرد. امروزه در همه محلات و منطقه های تهران مراکز خرید و پاساژ برای دسترسی همه مردم تاسیس شده و می توان با توجه به بودجه در یکی از این پاساژها سرمایه گذاری کرد.
رکود کلی در پاساژهادرحال حاضر بازار خرید و فروش و اجاره مغازه ها در پاساژها در مناطق مختلف تهران به شدت دچار رکود شده و بسیاری از مغازه دارها به خاطر هماهنگ نبودن دخل و خرج شان مجبور به تحویل دادن مغازه های خود شدند و اگر سری به پاساژها بزنید خواهید دید که تعدادی از مغازه ها خالی مانده و این قضیه در ماه رمضان، محرم و صفر شدت می گیرد و بازار به شدت دچار رکود و کسادی شده و از آن جا که اکثر این مغازه ها اجاره ای هستند، با کسادی بازار، توانایی پرداخت اجاره پایین می آید و به ناچار فروشندگان مغازه های خود را خالی می کنند یا مجبور می شوند به مغازه ای ارزان تر بروند.
همچنین در تابستان با وجودی که مدارس تعطیل است اما به علت گرمی هوا بسیاری از مردم زمان محدودی برای خرید در ساعات خنکی دارند و همین امر هم در آمار خرید تاثیر می گذارد و در یکی، دو سال اخیر هم به علت پایین آمدن قدرت خرید مردم بسیاری از مغازه ها با کسادی بازار مواجه هستند و همین امر به طور کلی پاساژها را دچار رکود و سکون کرده است و وقتی مشتری برای خرید اجناس وجود نداشته باشد، سرپا نگه داشتن یک مغازه چه در پاساژ چه در خیابان کار بسیار سختی است.
به همین دلیل در بسیاری از پاساژها کلا خرید و فروش مغازه ها به صورت ساکن درآمده و بازار اجاره هم چندان داغ نیست و افراد فعال در این پاساژها صراحتا این مطلب را بیان می کنند که کاسبی در وضعیت مطلوبی قرار ندارد و بسیاری از آنها از شرایط موجود به حدی ناراضی هستند که معتقدند اگر شرایط بدین شکل ادامه یابد قطعا ناچار خواهند بود مغازه های خود را تحویل دهند.