شیوه «مزایده» برای فروش آپارتمان
مسکونی که از سال گذشته در تهران توسط معدود شرکت‌های ساختمانی فعال در
شمال شهر به کار گرفته شد هم‌اکنون به خاطر آنچه «بهره‌برداری حداکثری از
قیمت» گفته می‌شود، در کل بازار نفوذ کرده، بطوری که علاوه بر «فروش
مزایده‌ای»، برای «پیش‌فروش» نیز استفاده از این شکل عرضه رونق گرفته است.
به
گزارش دنیای اقتصاد، تا پیش از این، فقط مالکان آپارتمان‌های نوساز در
شمال تهران بودند که موفق می‌شدند از طریق مزایده، واحدهایشان را به
بالاترین قیمت پیشنهادی عرضه کنند، اما در حال حاضر برخی نهادهای عمومی یا
زیرمجموعه‌های موسسات مالی که در نقاط مختلف تهران مشغول ساخت‌وساز هستند
نیز تصمیم گرفته‌اند برای پیش‌فروش واحدها، مزایده برگزار کنند.
به
کارگیری ابزار جدید - و در عین حال ریسک‌زا برای طرف تقاضا- در بازار
پیش‌فروش مسکن در شرایطی قوت گرفته که در قانون مصوب مجلس برای پیش‌فروش
ملک، مجوزی برای استفاده از این ابزار – مزایده- داده نشده است اما چون
قانون پیش‌فروش فعلا در بایگانی دو قوه –مجریه و قضائیه- قرار دارد و اجرای
آن هنوز شروع نشده، پیش‌فروشنده‌ها مختارند به هر شکلی که سود یک‌طرفه در
معامله را برایشان حاصل کند، اقدام کنند.
گزارش ها
از بازار جدید «پیش‌فروش مزایده‌ای» حاکیست که اخیرا در تهران و چند شهر
دیگر فراخوان مزایده عمومی آپارتمان‌های در حال ساخت با «قیمت پایه» مشخص
منتشر شده و بر عکس عرف بازار پیش‌فروش، مالک برگزارکننده مزایده شرط
پیش‌فروش را دریافت بیش از 90درصد «قیمت نهایی» اعلام کرده است.
ظاهر
این مزایده‌ها برای متقاضیان مسکن سودده است؛ به طوری که «قیمت‌پایه» حدود
10 تا 25 درصد کمتر از قیمت روز واحدهای مسکونی مشابه است، اما شرایطی که
در بطن مزایده تعیین شده قابل تامل به نظر می‌رسد.
در
پیش‌فروش‌های معمولی –غیرمزایده‌ای- معمولا حداکثر 50 تا 60 درصد از قیمت
مورد توافق طرفین، از پیش‌خریدار گرفته می‌شود. همچنین برای فروش واحدهای
آماده‌تحویل نیز در اغلب مواقع حدود 10 درصد از کل بهای معامله، در زمان
انتقال سند محضری، رد و بدل می‌شود. اما در بازار پیش‌فروش مزایده‌ای،
شرایط برای پیش‌خریدار حتی از خریداران هم سخت‌تر است.
در
پیش‌فروش بین «مبلغ دریافتی از پیش‌خریدار» و «ریسک پیش‌خرید» رابطه
مستقیم وجود دارد. هر چقدر مبلغ بیشتری از پیش‌خریدار دریافت شود، احتمال
اینکه پیش‌فروشنده به تعهدش بابت تحویل واحد مسکونی آماده مصرف در زمان
وعده داده شد، عمل کند، پایین می‌آید و در نتیجه ریسک معامله افزایش پیدا
می‌کند.
هر
چند در پیش‌فروش‌های مزایده‌ای که این روزها در جریان است، مالک و
عرضه‌کننده واحدها دارای برند و شهرت است، اما اتفاقات پیش‌بینی نشده در
بازار ساخت‌وساز همچون افزایش ناگهانی قیمت مصالح در آینده و ضرر و زیان
سازنده از این بابت را نمی‌توان به واسطه صاحب‌نام بودن شرکت‌ها جبران کرد.
از
سوی دیگر تنها مزیت پیش‌خرید مسکن پرداخت تدریجی بهای معامله است. در این
حالت اگر قرار باشد پیش‌خریدار در ابتدای معامله کل ارزش آپارتمان را
پرداخت کند بعید است چنین خریدی از بازار پیش‌فروش صرفه اقتصادی به همراه
داشته باشد به خصوص اینکه در شرایط کنونی سود کوتاه‌مدت ناشی از
سرمایه‌گذاری در برخی بازارهای غیرملکی به مراتب بیشتر از بازار ملک است و
می‌طلبد نقدینگی افراد یا به صورت تدریجی برای پیش‌خرید یا برای خرید واحد
تکمیل‌شده یا در این بازارها سرمایه‌گذاری شود.
بر
اساس این گزارش در بازار جدیدی که هم‌اکنون مجاور بازار پیش‌فروش مسکن شکل
گرفته، آپارتمان‌های مسکونی در حال ساخت با «قیمت پایه» از 200 میلیون تا
یک میلیارد تومان در نقاط مختلف تهران برای مزایده عرضه شده است. به عنوان
نمونه در منطقه‌ای از تهران (حوالی پونک) که قیمت واحد مسکونی نوساز حداقل
مترمربعی سه میلیون و 800 هزار تومان است، «قیمت پایه» پیش‌فروش مزایده‌ای
واحدها مترمربعی سه میلیون تومان تعیین شده است.
همچنین پیش‌فروش‌های مزایده‌ای آپارتمان‌های شمال تهران نیز با «قیمت‌پایه» شش تا هشت میلیون تومان در جریان است.
این
مدل پیش‌فروش در شهرهای شمالی کشور نیز آغاز شده است؛ چنانکه در شهرهایی
همچون نمک‌آبرود «قیمت‌پایه» مزایده واحد مسکونی در حال ساخت 200 میلیون
تومان –برای یک واحد 120 متری- تعیین شده است که در مقایسه با قیمت منطقه،
پایین برآورد می‌شود.