به دنبال افزايش محسوس قيمت مسكن و برگشت رونق به معاملات ملكي طي ماه‌هاي اخير در تهران، ریيس اتحاديه مشاوران املاك نسبت به حاشيه‌هايي كه ممكن است دامن خريداران را بگيرد و معاملات را از مسير اصلي خود منحرف كند، هشدار داد.
مصطفي قلي خسروي با تشريح نقشه‌راه جديدي كه متناسب با شرايط امروز بازار، براي خريد يا اجاره واحدمسكوني تهيه شده است، گفت: صرف‌نظر از پارامترهايي كه معمولا خريداران آنها را در جست‌وجو‌هاي ملكي‌شان تعقيب مي‌كنند، احتياط‌هاي واجبي وجود دارد كه بايد مدنظر قرار بگيرد.
در اين نقشه‌راه 5 توصيه خطاب به خريداران مطرح شده كه مهم‌ترين آن دقت در خريد برخي آپارتمان‌هاي نوسازي است كه به لحاظ فني و مصالح‌ساختماني به كار رفته در آنها، به مراتب از يك آپارتمان سالخورده ضعيف‌تر است.
خسروي در اين باره هشدار داد: هم‌اكنون افزايش قيمت مصالح‌ساختماني اين احتمال را به وجود آورده كه برخي سازنده‌ها به اندازه كافي و استاندارد از اقلام موردنياز در ساخت‌وساز استفاده نكنند.
در نقشه‌راه تازه‌‌اي كه ریيس املاكي‌ها براي خريد بي‌دردسر آپارتمان ترسيم كرده، با اشاره به عبارت مصطلح «ارزنده» كه اغلب دلالان از آن براي جلب نظر مشتري استفاده مي‌كنند، آمده است: در حال حاضر شرايط يك واحدمسكوني ارزنده، علاوه بر قيمت پايين‌تر در مقايسه با نرخ رايج منطقه و استفاده از مصالح مرغوب و كافي در سازه كه با يك بازديد ساده مهندس عمران قابل تشخيص است، مواردي همچون نزديكي آپارتمان به مراكز خريد، داشتن پاركينگ و محصور بودن آپارتمان بين مسيرهاي بزرگراهي از جمله فاكتورهايي است كه آن ملك را در مقايسه با ساير واحدهاي مسكوني ارزنده جلوه مي‌دهد.
خسروي همچنين از خريداران مسكن خواسته است قبل از امضای مبايعه‌نامه، خودشان بي‌واسطه سندملكي واحدمسكوني و شناسنامه مالك مدعي آن ملك را رويت كنند و مشخصات داخل آنها را با هم مطابقت دهند و در عين حال به گفته‌هاي مشاوراملاك درباره صحت سند اعتماد نكنند.
راهكارهاي مناسب براي عقد قرارداد اجاره
ریيس اتحاديه املاك كه در يك برنامه تلويزيوني با موضوع «معاملات مسكن» حاضر شده بود در پاسخ به آنچه پيامك‌هاي مردمي درباره پورسانت بنگاه‌هاي املاك پرسيده بودند، گفت: حق‌كميسيون مشاوران‌املاك نرخ معين و مشخصي دارد كه برحسب ارزش معامله محاسبه مي‌شود و اگر مشاوراملاكي بيشتر از آن را دريافت كند تا 4 برابر رقم مازاد دريافتي توسط تعزيرات حكومتي و اتحاديه جريمه خواهد شد و حتي احتمال پلمپ بنگاه نيز وجود دارد.
مصطفی قلی خسروی به برخی از قوانین تثبیت شده در بازار مسکن اشاره کرد و همچنین راهکارهای مناسبی برای عقد قراردادهای اجاره و معاملات خرید نیز به متقاضیان گوشزد کرد و البته هشدارهايي هم به بنگاهداران متخلف در بازار مسکن بابت حکم تعزیرات و اتحادیه املاک، وارد کرد.
وی درباره امنیت سکونت ساکنان از لحاظ عمر بنای واحدهای مسکونی خاطرنشان کرد: واحدهایی که قدیمی‌ساز هستند، متقاضیان نباید نگران کهنه بودن واحدشان باشند چرا که این خانه‌های قدیمی در زمان ارزانی سیمان ساخته شده‌اند و به همین خاطر سازنده‌ها از میزان سیمان زیادی برای ساخت مصرف کرده‌اند که همین موضوع باعث استحکام ساختمان شده است.
از سوی دیگر واحدهای نوساز هم با توجه به تازه ساخت بودن همیشه قابل اطمینان متقاضیان است، اما در برخي موارد آپارتمان نوساز در مقايسه با يك آپارتمان 10 سال ساخت داراي عيب‌ونقص و خرابي‌هاي متعددي است و واحدهای بازسازی شده به طور یقین از لحاظ ظاهری آراسته هستند، اما گاهی ممکن است بازسازی آنها به معنای مستحکم یا ایمن‌سازی نباشد که بررسی این مساله احتمال دارد از توان کارشناسان هم خارج باشد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با نحوه اقدام مستاجران در بازار اجاره برای تنظیم قرارداد، 4 نکته را تاکید کرد: مستاجران بدون خواندن دقیق اجاره نامه قرارداد را امضا نکنند، متقاضیان در رو به رو شدن با فایل دلخواه‌شان رودربايستي نداشته باشند، طمع نکنند و همچنین برای انجام قرارداد در کنار خود مشاور یا يك وکیل زبده داشته باشند که البته حضور مشاوران املاک دلالت بر این امر دارد.
چهار معيار براي يك واحد ارزنده
از نظر مصطفی قلی خسروی، واحدی ارزنده سکونت است که به مراکز خرید و مذهبی دسترسی آسان داشته باشد، از نور کافی برخوردار باشد و از امکاناتی همچون پارکینگ و انباری بهره‌مند باشد و مسيرهاي بزرگراهي در اطراف آن وجود داشته باشد.
وی در قالب یک توصیه به مستاجران در بازار مسکن اظهار کرد: مستاجران فقط به دیدن واحد اجاره‌ای بسنده نکنند، بلکه از مشاور املاک حتما بخواهند سند ملک، شناسنامه و کارت ملی مالک را نشان دهد و حتما سند ملک را به طور کامل مورد بازدید قرار دهند تا از بی‌نقص بودن واحد مسکونی مذکور از هر لحاظ یقین پیدا کنند و در این امر نباید به گفته بنگاهدار مسکن مبنی بر اینکه آنها برای فایل کردن واحد مورد نظر تمام مدارک مذکور را از قبل ديده‌اند و مورد ارزیابی قرار داده‌اند اطمينان كنند. متقاضیان برای جلوگیری از هر مشکلی باید با دیده خود مدارک مورد نیاز از سوی مالک را نظاره کنند.
عده کثیری از متقاضیان بازار مسکن (خریدار یا متقاضی) در این برنامه عنوان کردند که برخی از بنگاهداران مسکن هزینه‌ای بیش از حق کمیسیون تعیین شده از سوی اتحادیه املاک را دریافت می‌کنند و عده‌ای از مشاوران املاک هم برای کدرهگیری هزینه‌ای جداگانه در نظر می‌گیرند.
مصطفی قلی خسروی درباره این موضوع به این دسته از مستاجران و خریداران تاکید کرد: بنگاهداران مسکن نباید هزینه‌ای برای کدرهگیری عنوان و از متقاضی دریافت کنند. حق کمیسیونی که اتحادیه املاک برای بنگاهداران در نظر گرفته است در ازای کلیه خدماتی است که آنها به مستاجران یا خریداران ارائه می‌کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور افزود: هزینه کد رهگیری در معاملات خرید و فروش در ابتدا 20 هزار تومان بود که به 10 هزار تومان و بعد به 8 هزار تومان و در آخر به 4 هزار تومان تقلیل یافت و از طرف دیگر هزینه کد رهگیری در قراردادهای اجاره، یک هزار تومان است، اما این مبالغ از خریداران و مستاجران نباید دریافت شود، زیرا حق کمیسیون شامل این هزينه می‌شود.
وی تصریح کرد: در حدود صنف کاری اتحادیه املاک حدود5/99 درصد از فعالان قانونمند و قانون گرا هستند، اما تعداد مشاورانی که حق کمیسیون را بیش از نرخ قانونی تعیین می‌کنند باید آگاه باشند که سازمان تعزیرات 4 برابر اضافه دریافت شان از متقاضی را جریمه خواهند کرد و اتحادیه املاک کشور برای مجازات اين دسته از مشاوران‌املاك قادر به لغو جواز کسب این دسته از مشاوران املاک است. در اين برنامه تلويزيوني مجري برنامه به انبوهي پيامك و تلفن مردمي اشاره كرد كه در آن عنوان شده بود بنگاهداران متخلف برای دریافت حق کمیسیون بیشتر از هیچ ترفند و چرب زبانی کم نمی گذارند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در اين باره اظهار کرد: اگر خریدار یا مستاجر نتوانست در مقابل گفته مشاور املاک ایستادگی کند، بايد از خیر معامله یا قرارداد بگذرد و آژانس املاک را ترک کند.
علاوه براین مصطفی قلی خسروی در رابطه با میزان حق کمیسیون قراردادهای اجاره بیش از یکسال (به مدت هر چند سال)، تصریح کرد: قراردادهایی که بیش از یکسال تنظیم می‌شوند بنگاهدار ملزم است حق کمیسیون را بر اساس قرارداد یکساله محاسبه و دریافت کند و برای چنین قراردادهایی دریافت حق کمیسیون بیشتر، تخلف محسوب می‌شود.
همچنین، وی درباره میزان حق کمیسیون قراردادهای مشارکتی خاطر نشان کرد: در قراردادهای مشارکتی برای مثال: اگر آورده مالک و آورده سازنده به صورت 3 دانگ 3 دانگ یا 50 درصد از سوی طرفین باشد، حق کمیسیون باید بر اساس 50 درصد يا هر نسبتي كه در مشاركت تعيين شده، محاسبه شود.