كلانشهر تهران با اتكا به يك طرح تازه كه در روزهاي پاياني سال90 توسط كميته ويژه در وزارت راه‌وشهرسازي تهيه شد، براي مقابله با التهاب احتمالي در بازار مسكن آماده مي‌شود.
هر چند برخي ناظران، طرح جديد را بازتاب وعده‌هايي مي‌دانند كه رييس‌جمهور آن را با مضمون «مسكن‌مهر، مسكن بود و درمان اصلي در راه است» چندين بار در طول سال90 مطرح كرد، اما اصل ماجرا حكايت از آن دارد كه طرح تازه، پاسخ به بسته‌اي است كه انبوهسازان زمستان سال گذشته آن را با استناد به مفاد مغفول‌مانده قانون ساماندهي مسكن، به علي نيكزاد پيشنهاد كردند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تجربه بهار و تابستان90 در تهران نشان داد پتانسيل رشد بي‌منطق قيمت مسكن و اجاره‌بها در پايتخت به رغم رخ‌نمايي مسكن‌مهر - واحدهاي ساخته‌شده در شهرهاي‌جديد حومه- همچنان وجود دارد طوريكه به اميد آنچه روي زمين‌هاي 99ساله اطراف تهران در حال احداث است، نمي‌توان انتظار داشت بازار مسكن تنظيم شود.
اما امسال اگر چه مسكن‌مهر تفاوت عمده‌اي با سال گذشته پيدا كرده و اين واحدها از وضعيت پي و گچ و خاك به مرحله «آستانه‌تحويل» رسيده، با اين حال قرار است طرح قوي‌تري هدايت بازار مسكن را به دست بگيرد.
اين طرح كه جزئيات كامل آن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته برخلاف طرح‌هاي موقتي و كم‌اثر سال گذشته همچون برخورد تعزيراتي با اجاره‌بها، داراي محتواي استاندارد و در عين حال جذابي است كه مقدمات اجراي آن در هفته آخر اسفندماه به تصويب رسيد و حداكثر تا نيمه بهار امسال در تهران عملياتي مي‌شود. براساس طرح «ساخت مسكن‌ويژه» در داخل شهر تهران، بخشي از زمين‌هاي متعلق به دولت –سازمان ملي زمين و مسكن- با نظارت مستقيم وزير راه‌وشهرسازي براي ساخت‌وسازهاي مسكوني اختصاص پيدا مي‌كند. اين طرح به صورت سه‌جانبه با مشاركت وزارت راه‌وشهرسازي بابت واگذاري زمين، انبوه‌ساز بابت قبول مسووليت ساخت و سيستم بانكي بابت پرداخت وام‌هاي 20 و 25 ميليوني به اجرا در‌مي‌آيد.
انبوهسازان در قالب اين طرح، بدون آنكه پولي بابت دريافت زمين بپردازند براساس قرارداد با دولت، متعهد مي‌شوند واحدهاي مسكوني را با قيمت ترجيحي حداكثر ظرف مدت 12ماه ساخته و تحويل دهند.
شرط اصلي: نداشتن خانهكميته ويژه‌اي كه هم‌اكنون در وزارت راه‌وشهرسازي براي اجراي اين طرح تشكيل شده، قيمت ساخت واحدها را كمتر از 400 هزار تومان براي هر متر مربع تعيين كرده و در عين حال براي نحوه فروش واحدها چند پيشنهاد ارائه كرده است. شرط اصلي براي واگذاري واحدهايي كه روي زمين‌هاي دولتي در تهران ساخته مي‌شود، «نداشتن خانه» است؛ به اين معني كه متقاضيان دريافت اين خانه‌ها بايد فاقد ملك مسكوني در طول سال‌هاي گذشته باشند. به اين ترتيب افرادي كه تاكنون مسكن‌مهر تحويل گرفته‌اند يا اينكه در تهران صاحب‌خانه هستند در ليست واگذاري واحدهاي مشمول طرح جديد، قرار نخواهند گرفت.
گزينه ديگري كه براي نحوه واگذاري اين واحدها در كميته ويژه مطرح شده و به احتمال خيلي زياد به تصويب نهايي كارگروه مسكن خواهد رسيد، دريافت بهاي زمين به صورت قسطي از متقاضيان است.
قيمت مسكن ويژهدر حال حاضر در مسكن‌مهر، متقاضيان فقط هزينه ساخت را پرداخت مي‌كنند و زمين به صورت رايگان در قيمت تمام‌شده مسكن‌مهر محاسبه مي‌شود، اما در طرح ساخت مسكن‌ويژه در تهران، قرار است بهاي زميني كه دولت به اين واحدها اختصاص داده و قيمت هر مترمربع آن دست‌كم يك ميليون تومان ارزيابي مي‌شود، به صورت اقساط بلندمدت از متقاضيان اخذ شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» مخاطبان طرح «مسكن‌ويژه» دهك‌هاي ميان درآمدي خواهند بود كه براي دريافت اين واحدها حداقل بايد 2 برابر قيمت تمام‌شده مسكن‌مهر، هزينه كنند. در حال حاضر در مسكن‌مهر افراد با پرداخت 30 تا 40 ميليون تومان، صاحب‌خانه مي‌شوند.
مقامات وزارت راه‌وشهرسازي هدفگذاري كرده‌اند حدود 200 هزار واحدمسكوني از طريق اختصاص زمين‌هاي دولتي، در داخل شهر تهران با حمايت دولت ساخته شود.
در فاز اول اين طرح، محله تهرانسر واقع در منطقه 21 براي ساخت واحدهاي مسكوني انتخاب شده طوري كه با مصوبه‌اي كه چند روز پيش در كميسيون ماده5 شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور صادر شد، قطعه زميني متعلق به يكي از نهادهاي دولتي واقع در تهرانسر براي ساخت 10 هزار واحدمسكوني اختصاص پيدا مي‌كند.
در اين مجموعه، آپارتمان‌ها به شكل برج‌هاي 10 طبقه احداث خواهند شد.
همچنين قرار است فاز دوم طرح ساخت مسكن‌ويژه كه هنوز به تصويب نهايي نرسيده در منطقه4 اجرا شود كه ظرفيت اين پروژه نيز حدود 3هزار واحد تخمين زده مي‌شود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» زمستان سال گذشته كانون انبوهسازان با ارائه بسته سياستي به وزارت راه‌وشهرسازي پيشنهاد كرد دولت زمين‌هاي خود را در داخل شهر تهران براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت، به بازار تزريق كند. انبوهسازان پيشنهادشان را با استناد به ماده 2 قانون ساماندهي مسكن كه دست دولت را در واگذاري تقسيطي زمين‌هاي خود براي ساخت مسكن باز گذاشته است، مطرح كردند.
حالا طرح جديد وزارت راه‌وشهرسازي در راستاي بسته اخير انبوهسازان است و مسوولان اين وزارتخانه بنا دارند از اين طرح براي كنترل اوضاع تابستان امسال استفاده كنند.
برنامه اين است كه در صورت افزايش ناگهاني قيمت مسكن و اجاره‌بها، پيش‌فروش واحدهاي اين طرح به اجرا دربيايد تا به واسطه قيمت اين واحدها و فراواني عرضه، جو تورمي بازار به حالت عادي برگردد.
گفت‌وگو با معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره طرح جديد/
مسكن ويژه به چه كساني مي‌رسد؟معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره طرح ساخت مسكن‌ويژه در شهر تهران گفت: آنچه را بنا داريم در داخل پايتخت تحت عنوان «مسكن‌ويژه» بسازيم، ارتباطي به مسكن‌مهر ندارد، بلكه خصوصيات واحدها و نحوه واگذاري اين واحدها با ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر متفاوت است. ابوالفضل صومعلو در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» تاكيد كرد: كار ساخت «مسكن‌ويژه» را 100 درصد تا قبل از شروع تابستان آغاز مي‌كنيم و اولويت واگذاري اين واحدها با كساني خواهد بود كه سطح درآمدي آنها مقداري بيشتر از مخاطبان مسكن‌مهر است.
متن اين گفت‌وگو را در زير بخوانيد:باخبر شديم وزارت راه و شهرسازي با دستور مستقيم وزير مطالعه طرحي را به انتها رسانده كه به موجب آن قرار است چند ده هزار واحد مسكوني در تهران روي زمين‌هاي دولتي احداث شود. اين خبر را تاييد مي‌كنيد؟الان گروهي دارند با دستور مستقيم وزير با عنوان «مسكن ويژه شهر تهران» برنامه‌ريزي مي‌كنند. اين طرح به صورت مسكن مهر نخواهد بود. الان بيش از 3 تا 4 جلسه براي اين طرح، جلسه گذاشته‌ايم. طرح اين است كه زمين‌هاي بلامعارض كه استعداد احداث مثلا 8 تا 10 هزار واحد را دارند در محدوده مناطق 22 گانه شهر تهران شناسايي شود و با طرح‌هاي خوب و با رعايت الزامات معماري، سرانه‌ها و... از طريق كميسيون ماده 5 و كارگروه شهري پيش برود.
برآورد تعداد واحدها چقدر است؟هدف اوليه، ساخت 200 هزار واحد مسكوني در مناطق مختلف شهر تهران است. اما اينكه چه تعداد از اين واحدها عملياتي مي‌شود، هنوز قطعي نشده است.
قيمت ساخت و فروش در اين طرح چقدر مي‌شود؟ببينيد قيمت ساخت اگر زمين داشته باشد، يعني منهاي زمين، بستگي به قيمت تمام شده در زمان ساخت دارد. مبناي قيمت ساخت مسكن مهر، 300 هزار تومان، است اما احتمال دارد در اين طرح قيمت، در حد 5 تا 6 درصد افزايش داده شود.
قيمت زمين را چگونه محاسبه مي‌كنيد؟در مسكن مهر زمين واگذار نمي‌شود؛ زمين اجاره است اما در اين طرح اگر قصد واگذاري زمين مطرح شود قيمت زمين هم به قيمت ساخت اضافه مي‌شود اما اين امر نيز هنوز نهايي نشده است.
قيمت زمين قسط بندي مي‌شود؟بله
اين واحدها به چه افرادي واگذار مي‌شود؟حتما به افراد واجد شرايط واگذار مي‌شود. اولويت با كساني است كه شايد سطح درآمدي آنان مقداري بيشتر از مسكن مهري‌ها باشد. اگر ما بخواهيم شرط واجد شرايط بودن را نگذاريم عده‌اي خاص اين واحدها را مي‌خرند.
پس مي‌توان گفت هر كس نامه يا امضاي سفارشي داشته باشد مي‌تواند اين واحدها را بگيرد؟اصلا اين طور نيست و واگذاري تابع ضوابط مشخص و طبق قانون زمين شهري خواهد بود.
بازه زماني مدنظر شما براي اجراي اين طرح چه زماني است؟در اسرع وقت! فعلا در حال برگزاري جلسات مربوط به آن هستيم. هر هفته جلسات مربوط به اين طرح در حال برگزاري است.
چه كساني در اين جلسات حضور دارند؟وزير و كليه معاونان وزارت راه‌و شهرسازي؛ ما طرح را به مرحله نقشه مي‌رسانيم و مراحل تصويب در كميسيون ماده 5 را طي مي‌كنيم.
بلندمرتبه هم مي‌سازيد؟خيلي سعي به بلندمرتبه‌سازي نداريم ولي طرح‌هاي ساخت مختلف است. در سه، چهار منطقه كه زمين داريم. طرح را به اجرا درمي‌آوريم.
ساخت اين واحدها را به انبوهسازان مي‌دهيد؟بله با انبوهسازان توانمند بر مبناهاي مشخص قرارداد مي‌بنديم و براساس ويژگي‌هاي ساخت و امكانات ساختمان و عينا تحت نظارت وزارتخانه عمل مي‌كنيم.
تهران با اجراي طرح «ساخت مسكن ويژه» چه تغييري مي‌كند؟اصل اين سياست براي مقابله با التهاب احتمالي قيمت مسكن است. هدف ما كسب سود ساخت و ساز نيست بلكه هدف اصلي اقدام مناسب براي جلوگيري به موقع از رشد قيمت‌ها است.
پول زمين را از متقاضيان دريافت مي‌كنيد؟هنوز درباره نحوه فروش اين واحدها به جمع‌بندي نرسيده‌ايم. اگر بخواهيم زمين راواگذار كنيم به قيمت كارشناسي يا قيمت روز واگذار مي‌كنيم.
شايد هم مكانيزم فروش واحدها به صورت فراخوان باشد. ساخت واحدها كه شروع شد درباره نحوه فروش آنها تصميم قطعي خواهيم گرفت.