مشاوران املاك نسبت به برخي ضوابط در نظر گرفته شده براي اجراي قانون پيش‌فروش مسكن از بابت اينكه به‌كارگيري آنها ممكن است نتواند معضلات ريشه‌اي در بازار پيش‌خريد را حل و فصل كند، واكنش نشان دادند.
در پيش‌نويس آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش مسكن، به ازاي هر پروژه ساختماني يك «داور» تعيين شده طوري كه مهندسناظر ساختمان پيش‌فروش شده، مرجع نهايي رسيدگي به اختلاف‌نظر پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده معرفي شده است.
در اين قانون همچنين اجازه «جريمه‌ريالي» به عنوان ابزار جلوگيري از خلف وعده طرفين معامله در انجام وظايف‌شان، به دو طرف داده شده است.
اما تجربه مشاوران املاك در بازار پيش‌خريد نشان مي‌دهد تعيين داور و نوع جريمه به اين شكل نمي‌تواند مانع سوءاستفاده‌هاي رايج در معاملات پيش‌فروش شود.
مشاوران املاك با اشاره به اينكه مهندسناظر عضوي از خانواده سازنده و پيش‌فروشنده محسوب مي‌شود، معتقدند: با واگذاري مسووليت داوري به مهندسناظر امكان قضاوت آزاد سلب مي‌شود و احتمال پشتيباني كمتر، از پيش‌خريدار وجود دارد.
واسطه‌هاي بازار پيش‌فروش در عين حال تصريح مي‌كنند: سردفتران، بنگاه‌هاي مسكن و وكلاي حقوقي گزينه‌هاي مناسبي براي قضاوت نسبت به اختلافات در بازار پيش‌فروش هستند. مشاوران املاك همچنين با بيان اينكه اعمال جريمه، در زماني كه پيش‌فروشنده توقف ساخت‌وساز را به ادامه آن ترجيح مي‌دهد، كارآيي ندارد، تصريح مي‌كنند: تنها ابزاري كه مي‌تواند پيش‌خريدار را از نافرماني پيش‌فروشنده نجات دهد تعيين قدرالسهم زمين در قرارداد پيش‌فروش است كه در اين حالت، چنانچه به هر دليل پروژه پيش‌فروش شده به مرحله تحويل واحدها نرسد، پيش‌خريدار صاحب مساحت مشخصي از زمين پروژه خواهد بود كه با فروش آن مي‌تواند هزينه‌هاي پرداختي را جبران كند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در حال حاضر بخش قابل توجهي از معاملات پيش‌فروش در بنگاه‌هاي مسكن انجام مي‌شود به همين دليل، ريشه اختلافاتي كه در اين حوزه به وجود مي‌آيد براي مشاوران‌املاك به خوبي شناخته شده است.
مهندسناظر زیر بلیت پیش‌فروشنده؟یک مدير بنگاه مسكن واقع در شمال تهران درباره این موضوع که مهندس ناظر باید داور بین پیش فروشنده و پیش خریدار در زمان حل اختلاف طرفین باشد به «دنياي‌اقتصاد» گفت: به نظر صحیح نیست که مهندس ناظر ساختمان داور حل اختلافات بین طرفین باشد، زیرا به‌طور یقین وی زیر بلیت پیش فروشنده است و نمی‌تواند به درستی قضاوت کند.
وی در رابطه با اینکه پیش فروشنده باید ملک خود را حداقل در مرحله «پی» پیش فروش کند، افزود: پیش‌فروش ملک در این مرحله از کار بسیار با اهميت است، چرا که خریدار با دیدن پیشرفت بخشی از کار دلخوش و امیدوار می‌شود و این موضوع 100 درصد تاثیر مثبتی در رونق معاملات پيش‌فروش خواهد داشت.
زرین در ادامه درباره یکی دیگر از قوانین آئين‌نامه پیش فروش (در نظر گرفتن جریمه توافقی بین طرفین) اذعان کرد: معمولا جریمه‌ای که بین پیش خریدار و پیش فروشنده تعیین می‌شود به صورت توافقی است که برای جلوگیری از خسارت ناشی از تعهدات انجام می‌شود و این جریمه باعث می‌شود تا ضرر و زیان کمتری شامل حال طرفین قرارداد شود.
این مشاور املاک همچنين با اشاره به اينكه در آئين‌نامه پیش‌فروش واحدهای مسکونی پیش‌فروشنده موظف است علاوه بر جزئیات واحد پیش‌فروشی موقعیت دقیق پارکینگ و انباری را برای خریدار مشخص کند، تصريح كرد: این اقدام مناسبی است و پیش فروشنده می‌تواند از روی دستور نقشه محل دقیق پارکینگ و انباری را برای متقاضی تعیین کند.
زرین همچنین درباره «تضمین انتقال مالکیت» به پیش خریدار از سوی پیش فروشنده تصریح کرد: معمولا افرادی که قصد دارند واحدی را پیش‌خرید کنند به سراغ واحدهایی می‌روند که سازنده‌های آنها معروف و معتبر باشند.
یکی ديگر از فعالان بازار مسکن جنوب تهران درباره مشخص كردن موقعيت پارکینگ و انباری به غیر از پیش فروش واحد مسکونی تاکید کرد: پيش از این، پیش فروشنده به چنین موضوعی توجه نمی‌کرد؛ اما این قانون بسیار تاثیرگذار در امر پیش فروش است؛ زیرا بعد از تحویل واحدهای پیش‌فروش شده به متقاضیان، خریداران بر سر موقعیت قرارگیری پارکینگ و متراژ انباری به مشکلات جدی برخورد مي‌كنند و برخي مواقع کار به شکایت می‌رسد.
این بنگاهدار درباره پیش فروش واحدهای مسکونی در مرحله «پی» اظهار کرد: این طرح خوبی است؛ زیرا خریدار اگر واحدی را در مرحله فونداسیون پیش‌خرید کند اطمينان بيشتري به عاقبت معامله دارد.
صالحی به مساله جریمه توافقی بین پیش خریدار و پیش فروشنده اشاره کرد: معمولا پیش فروشنده درباره تاریخ واگذاری سند، عدم استفاده از مصالح مشخص شده و زمان تحویل واحد باید جریمه شود و پیش خریدار هم اگر در پرداخت اقساط در زمان‌های مشخص شده تعلل کند باید جریمه پرداخت کند.
همچنين داور بودن مهندس ناظر بین طرفین قرارداد پیش فروش از نظر وی عادلانه نیست؛ چرا که مهندس ناظر نمی‌تواند حکم مناسبی باشد؛ زیرا جزو وظایف وی محسوب نمی‌شود و بهتر است بنگاهدار یا معمار ساختمان، داور بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باشد.
صالحی در رابطه با تعهد به انتقال کامل حق مالکیت به نام پیش خریدار از سوی پیش فروشنده اذعان کرد: معمولا در مبایعه‌نامه‌ای که نوشته می‌شود حق مالکیت به خریدار داده می‌شود و مبایعه‌نامه‌ای صحت دارد که در آن طبقه، واحد و حدود معامله مشخص شده باشد.
بهترين داور كيست؟
محمدي يك مشاور املاك در غرب تهران بهترین داور که می‌تواند نظارت کننده بر اختلافات بین پیش خریدار یا پیش فروشنده باشد را بنگاهداران، وکلاي حقوقي و سردفترداران عنوان كرد.
این مشاور املاک همچنین درباره تضمین حق مالکیت به پیش خریدار در زمان پیش‌فروش تاکید کرد: برای قرارداد پیش فروش یک مبایعه‌نامه و یک پیش سند تنظیم می‌شود که در پیش سند مشخصات ملک درج می‌شود؛ اما در مبایعه‌نامه شرط و شروط‌هایی که بین طرفین قرارداد گذاشته می‌شود، ذکر می‌شود و پیش‌خریدار از طریق پیش خرید باید یک مبایعه‌نامه و پیش سند دریافت کند.
خازنی در رابطه با تاییدیه فنی از سوی مهندسناظر برای اتمام مراحل ساخت و زمان واگذاری واحدها به خریداران تصریح کرد: در گذشته معمولا بنگاهدارها واسطه بین پیش خریدار و پیش فروشنده بودند و زمانی که مراحل ساخت به پایان می‌رسید تایید می‌کردند که واحدها آماده تحویل هستند.
مرحله دیوارچینی بهتر از پی
مالکی که قصد پیش فروش واحدهای خود را دارد بهتر است ملک مورد نظر را در زمان دیوار چینی پیش فروش کند تا در زمان پی.
یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان بلوار کشاورز با بيان این مطلب به «دنیای اقتصاد» گفت: در مرحله دیوارکشی، متراژ سالن، اتاق‌های خواب، سرویس‌های بهداشتی و همچنین مدل نقشه مشخص می‌شود و خریدار با رغبت و اعتماد بیشتری اقدام به خرید می‌کند.
اعزازی درباره اینکه در آیین نامه عنوان شده که مهندس ناظر داور بین طرفین قرارداد پیش‌فروش است، اذعان کرد: این تصمیم صحیحی نیست؛ چراکه کاملا واضح است که مهندس ناظر طرفدار سازنده است و در مواقع لازم برعلیه وی داوری نمی‌کند.
تعيين قدرالسهم زمين بهترین راهکاریکی از فعالان بازار مسکن در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی درباره آیین نامه اجرای قانون پیش فروش مسکن گفت: بهترین روش برای پیش فروش، تعیین قدرالسهم زمين هر واحد و در نهایت فروش قدرالسهم به هر پیش خریدار است؛ زیرا در زمان قرارداد هر اتفاقی که روی بدهد پیش خریدار ضرر نخواهد کرد.
پویان در رابطه با تعیین جریمه توافقی بین پیش فروشنده و پیش خریدار تاکید کرد: جریمه توافقی باشد یا قانونی هیچ فایده‌ای ندارد؛ چراکه اگر هر یک از طرفین قرارداد بودجه کافی برای پرداخت هزینه‌ها را نداشته باشند و در مرحله‌ای از کار متوقف شوند چاره‌ای جز قبول کردن شرایط پیش آمده نیست، به همین علت با دریافت قدرالسهم زمين خریدار می‌تواند مطمئن باشد که در هر صورت ضرر نخواهد كرد؛ حتی اگر ساخت به طور قطعی کنسل شود.