شمارش معكوس براي ساماندهي بازار پيش‌فروش مسكن از طريق آيين‌نامه‌اي كه با قراردادن «پازل 10 مرحله‌اي» جلوي پاي پيش‌فروشنده، ضريب اطمينان معامله براي پيش‌خريدار را افزايش مي‌دهد، آغاز شد.
پيش‌نويس آيين‌نامه پيش‌فروش مسكن كه براي اجراي قانون مصوب سال89 نوشته شده، اگرچه طرفين اين نوع معامله در بازار ملك را مجاب به رعايت چارچوب‌هاي جديد كرده است، اما از آنجا كه مسووليت واسطه معامله –مشاوران املاك- و همچنين نحوه پيشگيري از پيش‌فروش يك واحدمسكوني به چند نفر بطور كامل مشخص نيست، حق اصلاح آيين‌نامه محفوظ گذاشته شده است، طوري كه حداكثر ظرف چند روز آينده ابهامات برطرف و جزئيات كامل ضوابط براي اجرا ابلاغ خواهد شد.
«پي» شرط پيشفروشبراساس آخرين تصميم دولت، پيش‌فروش واحد مسكوني بايد حداقل در مرحله اتمام عمليات پي ساختمان انجام شود، به اين معني كه از سازنده يا مالك ساختمان در حال ساخت، اجازه پيش‌فروش در مراحل خريد زمين، صدور پروانه يا گودبرداري سلب شده است. اين محدوديت، بخش عمده‌اي از پيش‌فروش‌هاي صوري كه در قالب آن «زمين‌خاكي» به جاي «آپارتمان» معامله مي‌شود را از بازار حذف مي‌كند. به اين ترتيب پيش‌خريدار مي‌تواند بعد از مشاهده محل ساخت‌وساز و رويت پي سازه، از شروع ساخت اطمينان پيدا كند.
تضمين انتقال مالكيتوظيفه ديگري كه برعهده پيش‌‌فروشنده‌هاي مسكن گذاشته شده ارائه «تعهد به انتقال كامل حق‌مالكيت به نام پيش‌خريدار» در قرارداد پيش‌فروش است كه با اين اقدام تحويل قطعي واحدمسكوني به پيش‌خريدار تضمين خواهد شد.پيش‌فروشنده همچنين موظف شده است همه مسووليت فروش واحدمسكوني از قبيل نواقص، عيب و كاستي در تجهيزات ساختمان را توسط شركت‌هاي بيمه‌اي، بيمه كند كه اين نيز باعث پيگيري راحت پيش‌خريدار در زمان تحويل واحد نسبت به عيوب احتمالي در ساختمان مي‌شود.
تعيين داور براي پيشفروشبه گزارش «دنياي‌اقتصاد» در صورتي كه ضوابط اجرايي قانون پيش‌فروش مسكن ابلاغ شود، مهندس‌ناظر ساختماني كه واحدهاي مسكوني آن در قالب قرارداد محضري، پيش‌فروش شده است به عنوان داور حل‌اختلاف بين پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده تعيين مي‌شود و در هر مرحله از مراحل ساخت چنانچه پيش‌خريدار گزارش كم‌كاري را به مهندس‌ناظر اعلام كند، او اختيار دارد صحت و سقم كم‌كاري سازنده را براي اعمال جرايم در نظر گرفته شده، بررسي و تاييد كند.
جريمه توافقي شددر اين حالت، هر چند ميزان جرايم عدم پيشرفت عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد، در قانون به صراحت قيد شده است، اما براي اجراي آن، دست پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده براي تفاهم برسر ميزان جريمه باز گذاشته شده است، به اين صورت كه دو طرف مجاز هستند در زمان تنظيم قرارداد پيش‌خريد، رقمي را براي جريمه كم‌كاري تعيين و توافق كنند.از جمله تمهيدات ديگري كه براي ارتقاي ضريب امنيت پيش‌فروش مسكن در نظر گرفته شده، سلب اجازه از پيش‌فروشنده براي واگذاري مسووليت ساخت به ديگري است.
پيش‌فروشنده ساختمان حق ندارد مسووليت ساخت يا مالكيت خود را به فرد ديگري واگذار كند به جز در شرايطي كه رضايت پيش‌خريداران را از قبل دريافت كرده باشد. اين ضابطه براي پيش‌خريداران نيز صدق مي‌كند و آنها نيز بايد براي واگذاري حق‌شان به پيش‌خريدار جديد، رضايت پيش‌فروشنده را داشته باشند.
نسخه اجرايي قانون پيش‌فروش مسكن، نحوه توافق طرفين معامله برسر ارزش قرارداد و همچنين ميزان اقساط –مبالغي كه پيش‌خريدار در حين ساخت به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌كند- را به اختيار دو طرف گذاشته اما تاكيد كرده است حداقل 10 درصد از ارزش ملك بايد در زمان تنظيم سند قطعي، پرداخت شود.
شرط واگذاري واحد چيست؟به گزارش «دنياي‌اقتصاد» شرط تحويل قطعي آپارتمان پيش‌فروش شده، صدور تاييديه فني مهندس‌ناظر مبني بر اتمام مراحل ساخت است. اين تاييديه حكم شناسنامه‌فني ساختمان – مدركي كه اخيرا تهيه آن از سوي مالك ساختمان در حال ساخت، به دليل اختلاف‌نظر بين شهرداري و سازمان نظام‌مهندسي متوقف شد- را دارد. بنابراين صدور شناسنامه‌فني ساختمان براي سازه‌هايي كه پيش‌فروش مي‌شود الزامي است. در شناسنامه فني مجري ساخت يا همان مالك موظف است كليه مشخصات اسكلت ساختمان و تجهيزات فني و مكانيكي سازه را قيد كند و نسبت به اجراي درست آن تعهد بدهد.
پيش‌فروش پاركينگ و انباريدر قرارداد پيش‌فروش واحد مسكوني، پيش‌فروشنده موظف است علاوه بر معرفي مشخصات كامل واحد، ميزان و موقعيت دقيق پاركينگ، انباري و ساير مشاعات ساختمان را براي پيش‌خريدار تعيين كند. در حال حاضر به دليل فقدان ضوابط مشخص براي پيش‌فروش، در اغلب موارد سازنده‌ها از تعيين حريم مشاعات براي پيش‌خريدار طفره مي‌روند كه اين موضوع سرمنشا بخشي از مشكلات و دعواهاي حقوقي بين طرفين معامله پيش‌فروش را تشكيل مي‌دهد.
مرجع تاييد پيش‌فروش آگهيبه گزارش «دنياي‌اقتصاد» انتشار آگهي پيش‌فروش مسكن در رسانه‌ها كه هم‌اكنون بدون نياز به مجوز خاص، انجام مي‌شود با اجراي قانون پيش‌فروش، مشمول شرايط جديد خواهد شد، طوري كه پيش‌فروشنده بايد قبل از آگهي در رسانه‌ها، از وزارت راه‌وشهرسازي مجوز پيش‌فروش اخذ كند و رسانه‌ها نيز قبل از چاپ آگهي پيش‌فروش بايد مجوز اخذ شده را رويت كنند. اين اقدام مانع فراهم شدن زمينه پيش‌فروش‌هاي كاذب مي‌شود.
محل تنظيم قرارداد پيش‌فروش كجا است؟انتخاب بين «بنگاه مسكن» و «دفاتر اسناد رسمي»، يكبار ديگر به محل مناقشه براي تنظيم قرارداد ملكي تبديل شده است.در حال حاضر عمده معاملات پيش‌فروش مسكن توسط مشاوران املاك انجام مي‌شود، اما قانون پيش‌فروش تنظيم اين نوع قرارداد در بنگاه‌هاي املاك را ممنوع كرده و دفاتر اسناد رسمي را مرجع تنظيم اين قراردادها معرفي كرده است.
اين در حالي است كه اگر اين اتفاق بيفتد، رهگيري معاملات مسكن كه توسط وزارت بازرگاني و از طريق مشاوران املاك انجام مي‌شود، عملا شامل حال قراردادهاي پيش‌فروش نخواهد شد چونكه در حال حاضر همه دفاتر اسناد رسمي به سامانه رهگيري متصل نيستند.
همچنين در صورتي كه قرارداد پيش‌فروش توسط دولت رهگيري نشود، همچنان احتمال پيش‌فروش يك واحد به چند نفر – معضلي كه قانون پيش‌فروش براي رفع آن نوشته شد- وجود خواهد داشت. در حال حاضر مشاوران املاك جزئيات هر معامله‌اي كه عقد مي‌كنند را در سامانه رهگيري به ثبت مي‌رسانند، بنابراين اگر واحدي كه چند روز پيش فروخته شده مجددا توسط مالك اولي به فروش برسد توسط سامانه اين اجازه از او سلب خواهد شد.
كارشناسان مسكن معتقدند مشاوران املاك به عنوان نهاد واسطه‌‌گري در بازار معاملات مسكن بايد در حوزه پيش‌فروش نيز اجازه تنظيم قرارداد اوليه را داشته باشند تا الزام اجراي اين قانون به حداكثر ممكن برسد.