کیسه بانک ها برای مسکن قسطی

روزنامه ایران نوشت: طرح فروش قسطی مسکن برای رونق بازار با همکاری انبوه سازان و سازندگان طرح‌ریزی شده است تا با اجرای آن کمبود نقدینگی در بازار مسکن و جبران ناتوانی مالی سمت تقاضا برای خرید در این طرح برای اقشاری از جامعه که عمدتاً شامل دهک‌های متوسط هستند فراهم شود.

در این طرح، بانک منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات) به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما کاری که بانک در طرح فروش اقساطی مسکن انجام می‌دهد نوعی «تضمین تعهد» است؛ به این معنا که سازنده یا انبوه‌ساز قصد دارد مسکنی که با سرمایه‌گذاری خود ساخته، به صورت اقساطی به فروش برساند.

در این فرآیند، بانک تنها نقش واسطه میان خریدار و فروشنده برای دریافت مبلغ پیش‌قسط (مثلاً یک‌سوم ارزش ملک) دارد و سپس اقساط از سوی خریدار را بر عهده می‌گیرد و بدون آنکه هیچ نقشی در این میان داشته باشد، وجوه را به فروشنده -انبوه‌ساز- تحویل می‌دهد. تنها کاری که بانک مسکن در این میان انجام می‌دهد، دریافت تضامین مورد نیاز از خریدار و همچنین متعهد شدن به فروشنده مبنی بر این است که اگر خریدار اقساط را ندهد، بانک بازپرداخت اقساط را متضمن شود.

این اقدام بانک تعهدنامه حسن اجرای تعهدات است، خریدار مسکن قسطی هم در این بین باید وثیقه‌ای را که می‌تواند همان ملک مورد نظر باشد در اختیار بانک قرار دهد تا اگر اقساط را پرداخت نکرد، مسکن خریداری شده به بانک واگذار شود؛ دریافت این گونه تضمین‌ها در معاملات بانکی بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی سالانه 2 درصد است که برخی بانک‌ها رقم 5/2 درصد هم از مشتری می‌گیرند.

 اما در طرح مسکن قسطی میزان کارمزدی که بانک برای تضمین خریدار در نظر گرفته حداقل 4 و حداکثر 5 درصد است موضوعی که موجب گران شدن مسکن در طرح فروش اقساطی می‌شود.

در این خصوص بهاء‌الدین حسینی هاشمی، کارشناس مسائل بانکی معتقد است اگر بانک بخواهد رقم 5 درصد را به عنوان کارمزد از مشتری اخذ کند، نوعی تخلف از مصوبه بانک مرکزی است که می‌توان این رقم را 5/2 برابر کارمزد مصوب بانک مرکزی نامید و رقم بسیار زیادی است؛ مشتری بزرگترین متضرر در این میان است.

به گفته این کارشناس اقتصادی به عنوان مثال اگر فردی واحدی را به ارزش 300 میلیون تومان خریداری کند و کارمزدی که بانک از فروش اقساطی این ملک از مشتری دریافت می‌کند 5 درصد باشد، به این معناست که خریدار باید معادل 5 درصد ارزش کل ملک را به بانک بدهد یعنی 15 میلیون تومان.

با توجه به اینکه هدف از اجرای طرح فروش اقساطی مسکن برای کمک به رونق بازار مسکن است اما بالا بودن نرخ کارمزد و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود اقساط(بیشتر از نرخ تورم) استقبال مردم از این طرح را با ابهام مواجه می‌کند.

 براساس این مدل فروش سازنده علاوه بر اینکه نرخ سودی برای اقساط در نظر می‌گیرد، طول بازپرداخت را نیز حداکثر 2 تا 3 سال تعیین می‌کند، ضمن اینکه میزان پیش‌پرداخت حدود 50 درصد کل ارزش معامله را شامل می‌شود. 

کارشناسان معتقدند برای اجرای بهتر طرح‌های رونق بازار مسکن بویژه طرح فروش قسطی بهتر است نرخ سود اقساط آن معادل نرخ تورم و کارمزد بانکی نیز 2 درصد مصوب بانک مرکزی برای مجموع اقساط هر سال دریافت شود که این بهترین کمک به رونق بازار مسکن و همچنین فروش واحدهای مازاد انبوه‌ساز است.