مسكن ويژه به كدام دسته از خانوارهاي تهراني مي‌رسد؟

دنیای اقتصاد: چند ماهي است طرح مسكن ويژه، تيتر برخي روزنامه‌ها را به خود اختصاص مي‌دهد. آن‌طور كه از اخبار مربوطه برمي‌آيد مسكن ويژه براي تهراني‌هاي بدون خانه، با درآمد متوسط در نظر گرفته شده و در اراضي دولتي واقع در چند منطقه شهري تهران احداث خواهد شد.

سياست‌گذاران عرصه مسكن در طول ساليان متمادي، انتظار داشته و دارند كه طرح‌هايي چون مسكن ويژه، پاسخگوي نياز فاقدين مسكن و متقاضيان خريد واحدهاي مسكوني بوده و منجر به كنترل قيمت مسكن شود، اما آيا اينگونه طرح‌ها، چنين انتظاري را برآورده مي‌سازد؟

از آنجايي كه پاسخ به سوال فوق مستلزم گونه‌بندي انواع متقاضيان خريد مسكن مي‌باشد و به‌رغم آنكه براي دستيابي به اين گونه‌بندي، آمارگيري‌هاي دقيق مورد نياز است، لكن با استفاده از برخي شواهد موجود، مي‌توان بر مبناي ميزان پس‌انداز خانوار (درآمد منهاي هزينه)، فاقدين مسكن و متقاضيان خريد واحدهاي مسكوني در شهر تهران را مطابق زير دسته‌بندي و بررسي كرد كه هركدام از گروه‌هاي زير، چگونه و تا چه حد از اين طرح منتفع مي‌شوند:

دسته اول خانوارهايي هستند كه ميزان درآمد ماهانه آنها از هزينه‌هايشان كمتر بوده و چنانچه فاقد مسكن باشند، درآمد ايشان جوابگوي هزينه‌هاي جاري از جمله اجاره خانه نمي‌باشد. افراد اين گروه اغلب پس‌انداز ناچيزي دارند كه در اختيار موجر است؛ بنابراين حتي اگر هزينه‌هاي تملك مسكن ويژه با پس‌انداز ناچيز و اجاره‌بهاي ماهانه آنها برابر باشد، اين افراد به سختي توانايي پرداخت هزينه‌هاي مربوطه را خواهند داشت.

دسته دوم خانوارهايي هستند كه ميزان درآمد ماهانه‌شان تقريبا برابر با هزينه‌هاي ماهانه‌شان مي‌باشد. اين دسته چنانچه فاقد مسكن باشند، اغلب همه پس‌انداز سالانه خود را در اختيار موجران قرار مي‌دهند. الگوي درآمد و هزينه اينگونه خانوارها محدوديت‌هايي براي ايشان به وجود مي‌آورد به‌گونه‌اي كه اين گروه تنها زماني قادر به پرداخت هزينه طرح‌هايي چون مسكن ويژه هستند كه قرارداد خود را با موجر به پايان رسانده، از پرداخت اجاره‌بها فارغ شده، پس‌انداز خود را از موجر دريافت كرده و از مسكن استيجاري به مسكن ويژه نقل مكان كنند.

همچنين سقف پرداخت‌هاي ايشان اعم از پرداخت نقدي و اقساط تقريبا برابر با ميزان وديعه و اجاره‌بهاي منزل استيجاري قبلي است؛ بنابراين چنانچه روش اخذ هزينه‌هاي مربوط به مسكن ويژه با الگوي درآمد و هزينه اين گروه مطابقت داشته باشد، اين افراد به مشاركت در طرح مسكن ويژه ترغيب خواهند شد.

دسته سوم خانوارهايي هستند كه ميزان درآمد ماهانه آنها بيشتر از هزينه‌هايشان است. همان‌طور كه ذيل مشخصات گروه دوم ذكر شد چنانچه افراد اين گروه فاقد مسكن ملكي باشند و روش اخذ هزينه‌هاي‌ مربوط به مسكن ويژه با الگوي درآمد و هزينه‌هايشان مطابقت داشته باشد، اين گروه در طرح مسكن ويژه مشاركت خواهند داشت.

اما برخي افراد اين گروه به‌رغم آنكه داراي مسكن ملكي مي‌باشند، همچنان از متقاضيان خريد مسكن به شمار مي‌روند. اين افراد معمولا، قبلا اقدام به خريد واحد مسكوني كرده‌اند لكن واحد مسكوني مذكور به علت دورافتادگي، كوچكي، قديمي بودن و... جهت زندگي ايشان، مطلوب نمي‌باشد. چنانچه اين افراد تمايل به سكونت در واحد مسكوني خريداري شده نداشته باشند، اغلب واحد مسكوني نامطلوب را براي مدتي اجاره داده و خود نيز در منزل استيجاري مطلوب سكونت مي‌كنند تا پس از فراهم شدن امكان بيشتر، واحد مناسب‌تري تهيه كرده و در آن ساكن شوند.

شايد بتوان گفت بخش قابل توجهي از متقاضيان خريد مسكن در شهر تهران، جزو اين دسته مي‌باشند: افرادي كه تمايل دارند واحد مسكوني خود را تبديل به احسن كنند. اين گروه معمولا پس از سال‌ها تلاش و با استفاده از وام و پس‌انداز، در موقعيتي قرار گرفته‌اند كه مي‌توانند مسكن مناسبت‌تري تهيه كنند، اما با توجه به اين مهم كه مسكن كالايي سرمايه بر است، با گذشت زمان ارزش نقدينگي اين گروه در برابر ارزش مسكن كاهش يافته و اين امر منجر به نگراني و تلاش وافر آنها براي خريد واحد مسكوني مناسب مي‌شود. از آنجايي كه اين گروه از متقاضيان مسكن، داراي منزل مسكوني بوده و مسكن ويژه به افراد فاقد خانه تعلق مي‌گيرد، اين افراد مخاطب طرح مسكن ويژه نمي‌باشند.

دسته چهارم افرادي هستند كه ميزان درآمد ماهانه‌شان به طرز قابل ملاحظه‌اي افزون بر هزينه‌ها است. اينگونه افراد چنانچه فاقد مسكن بوده و واقعا قصد خريد منزل مسكوني را داشته باشند، اغلب تمايل دارند با پرداخت مستقيم هزينه‌هاي مسكن، در مناطق مورد نظرشان اقدام به خريد منزل مسكوني كنند. بنابراين ممكن است اقبال كمتري نسبت به طرح مسكن ويژه از خود نشان دهند.

اما در اين گروه افرادي هستند كه به‌رغم داشتن مسكن ملكي، همچنان از متقاضيان خريد مسكن به شمار مي‌روند، اين افراد سرمايه‌گذاران خرد وكلاني هستند كه بازار مسكن را امن‌ترين و مناسب‌ترين بستر براي سرمايه‌گذاري مي‌دانند و سرمايه‌هاي خود را به اين بازار گسيل داشته‌اند. شايد يكي از مهم‌ترين دلايل گراني مسكن، حضور اينگونه متقاضيان در بازار مسكن باشد. متذكر مي‌شود، از آنجايي كه اين گروه از متقاضيان خريد مسكن، داراي مسكن ملكي بوده و مسكن ويژه به افراد فاقد خانه تعلق مي‌گيرد، ايشان مخاطب طرح مذكور نيستند.

بنابر موارد فوق، تنها افرادي كه به صورت مشروط مخاطب اصلي طرح مسكن ويژه به حساب مي‌آيند دسته دوم و گروهي از دسته سوم هستند. در نتيجه چنانچه طرح مسكن ويژه با فرآيند تبيين شده كنوني به اجرا درآيد، به بخش عمده‌اي از بازار پاسخگو نبوده؛ بنابراين در كنترل قيمت مسكن به صورت 100 درصد تاثيرگذار نخواهد بود.

سپيده رياضي؛كارشناس شهرسازي و معماري
وزارت راه و شهرسازي