گزارشی از اجاره بها در تهران در نخستین روز های سال

خبرآنلاین: تنها چند روز دیگر به پایان نخستین‌ماه سال ۹۰ باقی مانده، اما همین مقدار کافی است تا زنگ‌ها برای گرانی نرخ اجاره‌بها در این وقت سال و در آستانه فصل نقل و انتقال خانه نواخته شود.

حتی اگر برخی از کارشناسان در چند ماه گذشته از روند رو به رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن سخن به میان می‌آورند، حالا دیگر این بار مسوولان بخش مسکن کشور هستند که با لحنی دو پهلو و محتاط ‌گونه، حقیقت تلخ افزایش نرخ اجاره‌بها را در سال 90 به نوعی تایید کرده و خود را برای پرده‌برداری از تندیس گرانی نرخ اجاره‌بها در این سال آماده می‌کنند.

فعالان بازار با اذعان به این موضوع، سال سختی را برای مستاجران پیش‌بینی می‌کنند.

آنها معتقد هستند که مسکن‌مهر، پرداخت ودیعه مسکن و ساخت بافت فرسوده نتوانسته است به مسکن‌دار کردن مردم کمک کند و در مقابل، واقعیت این است هر کدام از این اقدام‌ها به‌خصوص تزریق پول به هر شکلی به نام مسکن، اجاره و قیمت خرید مسکن را بالاتر برده است.

کابوسی دردناک برای مستاجران

پرداخت اجاره هر چند لذت شیرینی برای مالکان دارد، ولی برای مستاجران کابوسی دردناک است، زیرا مجبورند ماهانه مبلغ گزافی بپردازند.

نرخ اجاره‌بها در این مدت که از سال ۹۰ گذشته، با افزایش مواجه شده و رشد سرسام‌آور این نرخ آغاز شده است.

علی نیکزاد، وزیر مسکن پیش‌تر با اعلام این‌که افزایش قیمتی در نرخ اجاره‌بها برای سال ۹۰ به‌وجود نمی‌آید، گفته بود: افراد مطرح‌کننده گرانی اجاره‌بها، همان‌هایی هستند که خبر از افزایش ناگهانی قیمت مسکن در فروردین سال ۸۹ را داده بودند، اما همانطور که مردم مشاهده کردند، نرخ اجاره‌بهای مسکن نه‌تنها در فروردین، بلکه در ماه‌های اردیبهشت و خرداد سال گذشته افزایش نیافت.

این اظهار نظر هر چند با توجه به گزارش مرکز آمار به طور کلی منتفی شد، اما وزیر با صلابت و عملگرای مسکن دولت دهم همچنان بر طبل پوشالی بودن گفته‌های منتقدان تا پایان سال گذشته کوبید.

در حال حاضر اگر به بنگاه‌های معاملات املاک سر بزنید، هیچ کدام حرف وزیر مسکن را که می‌گوید افزایشی در قیمت نرخ اجاره‌بهای مسکن نداشته‌ایم، تایید نمی‌کنند.

حتی معاون وزیر مسکن و امور ساختمان وزارت مسکن دولت دهم نیز با این جمله که کاهش نرخ اجاره‌بها در سال‌جاری یک مقدار بعید به نظر می‌رسد، به نوعی حرف‌های رییس خود را به چالش می‌کشاند.

ابولفضل صومعه‌لو اذعان کرد: کاهش نرخ اجاره‌بها در سال‌جاری یک مقدار بعید به نظر می‌رسد، اما در نشست‌هایی که با مشاوران املاک وزارت مسکن برگزار شده است، سعی داریم اجاره‌بها در سال ۹۰ را ثابت نگه داریم. با این حال، باید توجه داشت که اگر میزان نرخ اجاره‌بها در سال‌جاری برمبنای افزایش تورم کمی افزایش یابد، غیرطبیعی نیست. اما ما تلاش می‌کنیم امسال نرخ اجاره‌بها را مهار کنیم و افزیشی شامل حال این بخش نشود.

بی‌تردید این پارادوکس، شرایط بازار را در پرده‌ای از ابهام قرار داده است.

اجاره‌بها باز هم افزایش می‌یابد؟

شاید دیگر، چتر صحبت‌های زیبا و امیدوارکننده برنامه‌ریزان هرگز باز نشود و باران واقعیت بر سر مردم ببارد. در چنین شرایطی بسیاری از فعالان بازار، گمانه‌زنی‌های بسیاری را در رابطه با ادامه افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن مطرح کرده‌اند و اعتقاد دارند نرخ اجاره‌بها در حال افزایش است.

این دسته از فعالان بازار بر این باورند به‌دلیل افزایش تقاضا در بخش اجاره منزل مسکونی و آغاز جابه‌جایی‌ها و همچنین عدم استقرار متقاضیان مسکن‌مهر در واحدهای ساخته شده به‌دلیل نبود تاسیسات زیربنایی، نرخ اجاره‌بها با افزایش مواجه می‌شود. در عین حال در برخی مناطق تهران، درصد رشد اجاره‌بها بیش از درصدهای ذکر شده است که عمده‌ترین دلایل آن، به تراکم بالای جمعیتی و موقعیت برخی مناطق شهری تهران برمی‌گردد.

این در حالی است که کارشناسان بازار مسکن و مشاوران املاک پیش‌بینی می‌کنند که قیمت‌های بخش اجاره باز هم با افزایش مواجه شود.

اجاره‌بها را نمی‌توان دستوری تعیین کرد

شاید اگر شهرزاد قصه‌گو هنوز زنده بود، برای قصه پر از رمز و راز مسکن ایران نیز مجموعه‌ای از قصه‌های هزار و یک شب دیگری را بازگو می‌کرد، اما نه این بار برای نجات خود، بلکه به‌عنوان سنگ صبوری برای تسکین مشتریانی که در بازار رها شده‌اند.

کابوس وهم‌انگیز  افزایش قیمت مسکن که در سال‌های ۸۴ تا ۸۶ ادامه داشت، شاید امسال نیز به عقیده بسیاری از کارشناسان  تکرار شود؛ البته این بار نه در بازار مسکن بلکه در نرخ اجاره‌بها.
در چنین شرایطی علی نیکزاد با این استدلال که نباید تعیین نرخ اجاره‌بها آزاد باشد، در تلاش است با ابزار قانونی از نوسان‌های قیمتی اجاره‌بها جلوگیری کند تا شاید دیگر سونامی گفته شده رخ ندهد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند مادامی که بازار مجازی معاملات مسکن گسترش نیافته و بازار مسکن به لحاظ روانی کنترل نشده است، نمی‌توان نرخ اجاره‌بها را به‌صورت دستوری تعیین و ابلاغ کرد.

این کارشناسان عقیده دارند نبود سیاست‌گذاری‌های مناسب پولی و مالی از یک‌سو و عدم ساماندهی نقش بنگاه‌های املاک کشور از سوی دیگر، بر این موضوع صحه می‌گذارد که هیچ‌گاه نمی‌توان در کشوری مثل ایران که با حجم بسیار وسیعی از تقاضا در بازار مسکن مواجه است، نرخ اجاره‌بها را به‌صورت دستوری تعیین کرد.

فعالان بازار مسکن بر این باورند که دولت نباید در بازار مسکن و همچنین اجاره‌بهای آن دخالت مستقیم داشته باشد؛ چراکه معضلاتی همچون تصدی‌گری، بستری برای فعالیت‌های رانتی به وجود خواهد آمد.

کمال اطهاری، کارشناس اقتصادی با تاکید بر این‌که تعیین نرخ اجاره‌بها چاره نیست، می‌گوید: برنامه‌ریزان اقتصادی به جای ادامه سیاست‌های نادرست و از این شاخه به آن شاخه پریدن، بهتر است سیاست‌های طرح جامعه مسکن را در چارچوب برنامه ۵ ساله پنجم اجرا کنند.
وی می‌افزاید: تعیین نرخ اجاره‌بها در شرایط فعلی نه‌تنها این حوزه را از آشفتگی کنونی نجات نمی‌دهد، بلکه موجب اختلال در حوزه بازار مسکن می‌شود.

وی تاکید می‌کند: در شرایط کنونی رکود مسکن، تعیین نرخ اجاره‌بها، نوعی فرو رفتن در بحران است و باعث چالش بیش از پیش مسکن می‌شود.

در بازار اجاره‌بها چه می‌گذرد

درحال حاضر، نرخ رهن هر واحد آپارتمان ۴۰ تا۷۰ متری در منطقه نارمک بین ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان است که در مقایسه با سال گذشته در همین فصل ۲۰ درصد با افزایش مواجه شده است.

هر واحد آپارتمان ۴۰ تا ۶۰ متری در منطقه پونک بین ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان رهن داده می‌شود.
در مناطق جنوبی تهران و از خیابان انقلاب به پایین نیز آپارتمان‌ها در متراژ‌های گوناگون بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان رهن داده می‌شوند.

در شمال تهران و در مناطق ونک و تجریش نرخ رهن آپارتمان‌های ۴۰ تا ۷۰ متری از ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان است.

در قیطریه و نیاوران نیز رهن آپارتمان ۴۰ تا ۸۰ متری بیش از ۷۰ میلیون تومان است.

آنچه که شفاف است، افزایش تدریجی نرخ اجاره‌بها است که با نزدیک شدن به فصل نقل و انقال، بیشتر چهره خود را نمایان می‌کند. این موضوع اگرچه نسخه کهنه و نخ‌نمایی است، اما با تحولات صورت گرفته در اقتصاد کشور، بسیاری از کارشناسان، خانه‌دار شدن مردم را رویا دانسته و اعتقاد دارند: مرگ تدریجی رویای خانه‌دار شدن، بیش از پیش در بین مردم خودنمایی می‌کند.