وجیهه زمانی - در دولت نهم و دهم به دنبال سیاست های انبساطی و همچنین عوامل دیگری همچون تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان برای رونق ساخت و ساز دولتی درنهایت منجر به این شد که در مدت سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و در کنار آن قیمت زمین هم ۷۰۰ درصد افزایش پیدا کند.
بر اساس آمارها اجاره بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۳.۴ برابر شده و مجموع این عوامل موجب شد تا قدرت خرید مردم کاهش یابد. اما دولت یازدهم تمام تلاش خود را کرد تا مسکن را از وضعیت رکود خارج کند. در همین راستا تسهیلات مختلفی را در نظر گرفت و مبلغ وام را افزایش داد تا جایی که سقف تسهیلات از حدود ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید اما با این وجود به طور کامل نتوانست فاصله ای که بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن افتاده بود را کوتاه کند. کارشناسان معتقدند اقساط بالای ۲ میلیون تومان برای متقاضیان سنگین است و به همین دلیل خروج مسکن از رکود به تدریج اتفاق خواهد افتاد.
بر اساس آمارها در مدت سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۸.۶ برابر افزایش قیمت را نشان می‌دهد. اما از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزایش قیمت زمین هستیم ک هشرایط کنونی نشان می دهد در حال حاضر شاهد باثبات ترین قیمتها برای بازار مسکن هستیم که به باور کارشناسان این مبنایی برای حرکت اصولی به سمت آینده است.
عرضه بیش از تقاضا مهمترین عامل رکود در بازار مسکن
مهدی سلطان آبادی، کارشناس بازار مسکن در خصوص اینکه انتظارات از دولت دوازدهم برای خروج مسکن از رکود چیست و چه اقداماتی باید در این راستا انجام داد؟ می گوید: یک اقدام ضربتی و اورژانسی نمی توان برای این کار انجام داد.
وی با بیان اینکه مهمترین عامل رکود در طی چند سال گذشته این بوده که عرضه بیش از تقاضای موثر جامعه بوده است گفت: تقاضا بر اثر کاهش درامد خانوارها در طول یک دهه گذشته تا حد زیادی کاهش پیدا کرده این در حالی است که عرضه افزایش پیدا کرده و مازاد عرضه ای که وجود داشته باعث ثبت رکود شده است که این راه حل عاجلی ندارد چرا که دولت این امکان را ندارد که بتواند تقاضای موثر را به طرز قابل توجهی افزایش بدهد .
به گفته وی میزان اعتبارات بانکی واعتباراتی که دولت می دهد محدود است به همین دلیل در سطح زیادی قیمت خرید واحد را پوشش نمی دهد و مقداری از آن خارج از اراده دولت است . یعنی نه به رکود کشیدن آن مستقیم به دولت مربوط بوده و نه خارج شدن از آن.
کاهش نرخ بهره بانکی مهمترین عامل برای تحریک بازار مسکن
سلطان آبادی در ادامه می گوید: مهمترین عاملی که می تواند بازار مسکن را فعال تر کند نرخ بهره موثر و واقعی است یعنی نرخ بهره ای که در بازار وجود دارد که این عدد در حال حاضر بالا است یعنی زمانیکه می توان پول را در سیستم بانکی گذاشت و بالای 20در صد بهره گرفت و در حالی که نرخ تورم 8 در صد است مفهوم آن این است که 12درصد سود واقعی داریم که این یک عدد تکان دهنده و بالایی است و هیچ زمانی در تاریخ چند دهه گذشته ایران همچنین سودی را نداشته ایم و در کمتر نقطه ای از جهان چنین سودهایی سابقه دارد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: یک رابطه بسیار قوی و روشنی بین نرخ بهره و مسکن وجود دارد. یعنی نرخ بالای بهره بانکی باعث رکود می شود . به گفته وی: در شرایط فعلی به دلیل مشکلاتی که بانکها داشته اند دولت نتوانسته است نرخ بهره را به طور موثر کاهش بدهد و این به رکود مسکن کمک کرده است .
مسکن آرام از رکود خارج می شود
وی با بیان اینکه علائم پیش نگر بازار مسکن حاکی از آن است که آرام آرام وارد دوره پیش رونق می شویم و به یک رونق نسبی خواهیم رسید گفت: اما بعید می دانم که این کار در فرصت کوتاه انجام شود اما شواهد نشان می دهد به این سمت در حال حرکت هستیم که این کاراحتیاج به زمان دارد.
سلطان آبادی در ادامه می گوید: نه عرضه و نه تقاضای موثر در دست دولت است و اینها پارامترهایی است که تاثیر می گیرند و باید گذاشت که خودش در جهت رونق مسکن حرکت کند.
وی کاهش نرخ بهره بانکی ، افزایش میزان اعتبارات بانکی، افزایش تسهیلات و سیستم های بخوشدگی بانکی را جزء راه هایی دانست که تا حدودی می تواند بر روی خروج بازار مسکن از رکود اثر گذار باشد.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش در حال حاضر 5/2میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که در دست متقاضیان اصلی نیست و برای این موضوع چه راهکارهایی وجود دارد می گوید: در برخی از این محاسبات خطاهایی وجود دارد و این اعداد صحت ندارد. اما واقعیت این است که مازاد عرضه ای که به آن اشاره شد از دوره قبل بوده و این باید به مرور حذف شود. به گفته وی بخشی از این مازاد طبیعی است چرا که همیشه یک بخشی از خانه خالی در بازار داریم و بخش دیگر آن غیر طبیعی است که به مرور مرتفع خواهد شد.
خروج مسکن از رکود برنامه جدیدی را می طلبد
ایرج رهبر، عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان می گوید: دولت دوازدهم قول هایی مبنی بر اینکه مسکن از رکود خارج شود را داده است اما اینکه بخواهد کار عملیاتی انجام بدهد کمی زود است و به نظرم اگر بخواهند روالی که در دولت یازدهم پیش بردند را ادامه دهند به نظرم خروج از رکود به زودی انجام نخواهد شد.
عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان می گوید: خروج مسکن از رکود یک ترفند و برنامه های جدیدی را می طلبد که اگر دولت دوازدهم برنامه های جدیدی داشته باشد شاید بتوان کاری انجام داد اما اصل مطلب این است که برای خروج از رکود مسکن دو راه حل وجود دارد که یکی قدرت خرید مردم است که در دولت یازدهم با تسهیلاتی که در نظر گرفت تلاش هایی برای آن انجام داده شده اما در واقع به نظر می رسد اینها کافی نبوده است.
وی در ادامه می گوید: از سویی دیگر دولت دوازدهم باید به این فکر باشد که هزینه ساخت را کاهش دهد وباید فکری به حال این قضیه کند.
به گفته وی مساله بعدی قیمت واحد مسکونی است که باید روی آن بحث کرد و کاری کرد تا قیمت زمین را کاهش داد و این کارهایی است که می توان انجام داد .
نباید از تولید قافل شد
ایرج رهبر در ادامه می گوید: از طرفی دولت باید به فکر تولید هم باشد و از آن غافل نشود تاعلاوه بر تحریک تولید تقاضا و خرید هم تحریک شود.
وی با بیان اینکه ما درحال حاضر در بازار برای خریدار مشکلی نداریم و بازار تحریک شده است می گوید: اما این بازار نیازمند تقویت است و همزمان می توان تولید را تحریک کرد و تسهیلات را دراختیار تولید قرار داد و بعد هم آن را به خریدار انتقال داد.
عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان افزود: باید برنامه های دولت در این زمینه اعلام شود تا ببینیم چه اقداماتی را در این راستا می خواهند انجام بدهند .
به گفته وی اگر دولت بخواهد قدرت خرید مردم را تقویت کند شاید پروسه ای طولانی را بطلبد و این یک برنامه مدونی را می خواهد که ببینیم منابع مالی آن از کجا تامین خواهد شد.
وی با بیان اینکه برای افزایش تولید دولت بایدانگیزه بوجود بیاورد گفت: این هم مساله ای است که باید دید دولت دوازدهم چگونه این اعتماد سازی را انجام خواهد داد. و از طرفی باید دید برای پایین آوردن هزینه ساخت و ساز چه راه حل هایی را مد نظر دارند.