دنیای اقتصاد: آنچه در اين گزارش به شما توصيه مي‌شود، شايد تجربه به دست آمده از حداقل 10 سال فعاليت ملك‌بازها باشد.«ملك‌باز» به كساني گفته مي‌شود كه دلال نيستند، بنگاه معاملات ملكي هم ندارند، اما خيلي خوب و هوشمندانه بلدند با يك نفر دلال يا يك مشاوراملاك كاركشته، چگونه بايد وارد مذاكره شوند تا ميز معامله را به نفع خود تغيير دهند.
كارشناسان اقتصادي به اين گروه–ملك‌بازها- سوداگر يا سفته‌باز مي‌گويد. از نظر كارشناسان، سوداگران بازار مسكن يعني افرادي كه به قصد تجارت و استعمار اقتصادي، اقدام به خريد ملك مي‌كنند. اين خريد آنها از يك‌سو به كاهش عرضه براي متقاضيان مصرفي –مردم عادي- منجر مي‌شود و از سوي ديگر به دليل كمبود عرضه، باعث افزايش قيمت مسكن مي‌شود. در نتيجه سوداگران پس از مدتي از خريدشان، آن را مي‌فروشند تا از رشد‌قيمت، سود كسب كنند. وجود ملك‌بازها در بازار مسكن از اساس نادرست و نشانه بيماري در اقتصاد كشور و بالاخره آسيب‌زا براي مردم است، اما نوع حركت آنها، مي‌تواند الگوي فوق‌العاده مناسبي براي شما به عنوان خريدار مصرفي آپارتمان باشد! دقت در حركت ملك‌بازها نشان مي‌دهد: اين گروه 1+5 اصل را در هر معامله‌اي كه انجام مي‌دهند، رعايت مي‌كنند.
اين اصول چيست؟
اصل اول: حقه‌پذير نباشيدهمه كساني كه براي اولين‌بار وارد بازار خريد ملك مي‌شوند، از قبل انتخاب‌هايي دارند و مثلا به دنبال آپارتماني با متراژ مشخص، عمر بناي مشخص و حتي در محله‌اي مشخص هستند. در اين ميان، بسيار اتفاق افتاده است كه متقاضي وارد بنگاه مي‌شود و دلال بدون دقت در آنچه مشتري درباره انتخابش مي‌گويد، شروع مي‌كند به گفتن از فايل‌هايي كه در بنگاه دارد. در اين حالت دلال سعي مي‌كند آنچه را دارد به مشتري بفروشد نه آنچه را مشتري مي‌خواهد. اين موضوع براي خريداراني كه به دلال آشنا مراجعه مي‌كنند، بسيار اتفاق مي‌افتد. بنابراين اكيدا توصيه مي‌شود، هرگز به سفارش غيرمرتبط دلال و مشاور‌املاكي گوش نكنيد و بر خواسته‌هاي خود محكم بايستيد. دلالان حتي براي تغيير موضع شما اصرار مي‌كنند كه مثلا فايلي كه در اختيار دارند به مراتب بهتر و ارزان‌تر از آپارتماني است كه شما به دنبال آن هستيد، اما با همه اين حرف‌ها، به هيچ وجه اجازه ندهيد دلال براي شما تصميم بگيرد.
اصل دوم: نترسيدمعمولا وقتي دلال و بازارياب يا مشاوراملاك به اين تشخيص مي‌رسد كه شما يك آپارتمان مورد بازديدشده را پسنديده‌ايد و تقريبا نسبت به خريد آن، مصمم هستيد، از فردا شروع مي‌كنند به تماس تلفني با شما و خالي كردن دلتان. دلالان براي اينكه زودتر معامله را جوش دهند، در تماس‌هاي مكرر تلفني شما را از اينكه مشتري ديگري پاي ملك خوابيده و حتي يكي دو نفر هم مبلغي را به عنوان بيعانه به فروشنده داده‌اند، تحريك مي‌كنند تا هرچه سريع‌تر بتوانند با دريافت بيعانه از شما، فروش آپارتمان را قطعي كنند و خيالشان از حتمي‌بودن معامله راحت شود.در اين مواقع شما خيلي خونسرد و راحت، از پرداخت بيعانه پرهيز كنيد و پرداخت هر ميزان پول را به روز موعود در بنگاه و با حضور فرد فروشنده به همراه مدارك ملك، موكول كنيد.
اصل سوم: مدارك ملك را ببينيديادتان باشد كسي كه براي شما دلالي مي‌كند فقط به دنبال پورسانتي است كه از محل انجام معامله براي خودش به دست مي‌آورد. براي همين است كه در قولنامه‌هايي كه شما با فروشنده امضا مي‌كنيد، بندي وجود دارد با اين مضمون: صحت و سلامت معامله را خودم تاييد مي‌كنم و در صورت بروز مشكل، خودم آن را گردن خواهم گرفت.
بنابراين لازم است بعد از انتخاب قطعي و قبل از تنظيم قولنامه، صحت و سلامت حقوقي آپارتمان مورد معامله را خودتان كنترل و بررسي كنيد. شما خودتان بايد با چشمان خودتان، سند و پايان‌كار آپارتمان را ببينيد و مشخصات مالك را در آن با شناسنامه و كارت‌ملي كسي كه به عنوان فروشنده جلوي شما نشسته مطابقت دهيد. اگر دلال به شما گفت «لازم نيست مدارك را ببينيد، ما خودمان قبلا مدارك را كنترل كرده‌ايم»، شما بايد در واكنش به اين حرف، تصميم 180 درجه‌اي بگيريد! يعني بايد مصمم شويد كه مدارك را حتما ببينيد. بسيار اتفاق افتاده است كه خريداران به خاطر همين اطمينان و اعتمادهاي نابجا، كلاه بزرگي سرشان رفته و بلافاصله بعد از خريد مجبور شده‌اند در محاكم قضايي عليه فردي كه خودش را فروشنده جا زده، اقامه دعوا كنند.
اصل چهارم: اول كليد، بعدا چكبعد از آنكه قولنامه را امضا كرديد، اول بايد كليد واحدمسكوني را از فروشنده دريافت كنيد و بعد از آن، چك مبلغ معامله را واگذار كنيد. بعضا اتفاق افتاده است كه دلال مسووليت اخذ كليد از فروشنده را تقبل مي‌كند، اما شما چنين پيشنهادي را اصلا قبول نكنيد. بعد از امضاي قولنامه، هيچ دليلي وجود ندارد كه فروشنده كليد واحد را به شما تحويل ندهد.
اصل پنجم: چك رمزدار ندهيدبراي پرداخت مبلغ، از قديم عرف بر اين بوده كه خريدار ملك، چك رمزدار در وجه فروشنده از بانك مي‌گيرد و در پايان تشريفات مخصوص تنظيم معامله در بنگاه، به فروشنده مي‌دهد. اما ملك‌بازها هرگز از چك رمزدار براي خريد استفاده نمي‌كنند. چك رمزدار بعد از اينكه در بانك به نام فرد فروشنده ملك، صادر مي‌شود، به هيچ وجه قابليت برگشت خوردن به نام صاحب چك–خريدار- را ندارد، به‌طوري‌كه صاحب چك اول و آخر مجبور است آن را به فروشنده بدهد. در اين حالت اگر به هر دليلي–مثلا نقص مدارك ملك يا طلب انصراف فروشنده از قيمت مورد توافق- معامله به هم بخورد، چك رمزدار صادر شده، بايد به فروشنده داده شود تا فروشنده آن را نقد كند و سپس به حساب خريدار واريز كند! بنابراين ريسك اين نوع چك بانكي در معاملات ملكي زياد است. در اين باره توصيه مي‌شود خريدار از چك تضميني استفاده كند. چك تضميني بنام خود خريدار صادر مي‌شود و اگر معامله انجام شد، خريدار با دو امضاء پشت چك، مي‌تواند آن را تحويل فروشنده دهد در غير اينصورت، هنگام به هم خوردن معامله، چك توسط صاحب‌چك قابل نقد شدن است.
اصل آخر: تسلط بر «خود و معامله»توصيه كليدي به شما براي خريد مسكن در بازار نابسامان امروز، داشتن اعتماد به نفس كامل و پرهيز از اگر با تسلط كامل بر اوضاع بازار، سنجيده تصميم بگيرد به راحتي مي‌توانيد 5 اصل اول را رعايت كنيد در غير اينصورت، در همه اين اصول 5گانه بازنده خواهيد شد.