تداوم رکود در بازار مسکن

بازار مسکن در سال ۹۳ رکودی سنگین را چه در ساخت و ساز و چه در خرید و فروش متحمل شد در عین حال افزایش سقف وام مسکن مهر، خرید و فروش واحدهای این طرح و وام ۵۰ میلیونی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تحولاتی مهم در این حوزه به شمار می‌روند تحولاتی که شاید با تصویب وام ۸۰ میلیونی خرید می‌توانست امیدهای تازه‌ای را در بازار بی رونق مسکن زنده کند.

به گزارش فارس، اگر چه با توجه به فضای فعلی ساخت و ساز کشور، پیش بینی می شود رکود بازار مسکن تا پایان سال آینده نیز ادامه داشته باشد و این موضوع شاید بتواند از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند، اما نکته مهم این است که این رکود نمی‌تواند مخصوصا در بخش ساخت و ساز چندان مفید و بوده و آینده بازار مسکن را با چالش مواجه نکند.

رکودی که بازار مسکن چه در خرید و فروش و چه در ساخت و ساز با آن مواجه شده بسیار می تواند خطرناک باشد،چرا که به گفته کارشناسان و رئیس اتحادیه املاک تهران این رکود قطعا تولید مسکن را در دو سال آینده با کاهش مواجه خواهد کرد و در جهش قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

با توجه به رشد لجام گسیخته قیمت مسکن طی سال گذشته انتظار می رود این دوره رکود طولانی تر از دوره های گذشته باشد، زیرا رونق دوباره بازار خرید و فروش مسکن منوط تغییرات عمده ای در بخش های اقتصادی، تقویت قدرت خرید مردم و همچنین سیاست های کلان کشور است.

*راهکارهای کوتاه مدت برای مقابله با رکود نگران کننده بازار مسکن

به گفته برخی کارشناسان و اتفاقا مسئولان دولتی در شرایط فعلی یکی از مهمترین راهکارهای کوتاه مدت برای مقابله با رکود نگران کننده بازار مسکن، تامین منابع مالی برای ساختمان های نیمه تمام است که این تسهیلات می تواند هم به سازندگان اعطا شود و هم به صورت بلند مدت و اقساطی در اختیار خریداران قرار گیرد.

*افزایش‌ وام‌ مسکن مهر قطعی شد

بانک مرکزی در 25 دی ماه امسال مصوبه شورای پول و اعتبار در خصوص افزایش پنج میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر را به بانکهای عامل ابلاغ و در آن تاکید کرد افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال، صرفاً برای طرح‌های نیمه‌تمام بانک‌های عامل با اولویت طرح‌های در شرف اتمام و فعال که به تشخیص بانک عامل برسد قابل پرداخت است.

پس از ابلاغ این مصوبه از سوی بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار نیز این مصوبه را به بانک های عامل(6 بانک) ابلاغ کرد، اما پرداخت این تسهیلات از سوی بانک ها مستلزم تدوین دستورالعمل پرداخت تسهیلات شد که در اواخر ماه بهمن تدوین شد. لازمه پرداخت این تسهیلات نیز نهایی شدن فهرست واحدهای مسکونی که 75 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند اعلام شد.

در سراسر کشور حدود 393 هزار واحد مسکونی مهر مشمول تسهیلات 30 میلیون تومانی می‌شوند و فهرست این واحدهای مسکونی نیز نهایی و ابلاغ شده است.

افزایش وام مسکن مهر از 25 میلیون تومان به 30 میلیون تومان در حالی صورت گرفت که اگر چه این پروژه مربوط به دولت نهم و دهم بوده اما دولت یازدهم توانست سقف این تسهیلات را بالا ببرد تا پروژه ها هر چه سریعتر تکمیل و تحویل شود.

*قانون خرید و فروش مسکن مهر اصلاح شد

وزارت راه و شهرسازی دستورالعملی را که دی ماه پارسال در زمینه خرید و فروش مسکن مهر صادر کرده بود را در اوایل تابستان امسال اصلاح کرده و ضوابط جدید نقل و انتقال این نوع آپارتمان ها را در قالب ˈدستورالعمل اجرایی معاملات ثانویه واحدهای مسکونی مهر نهایی کرد.

با مجوز جدید وزارت راه و شهرسازی و ساده سازی خرید و فروش آپارتمان های آماده در مسکن مهر، برای اولین بار امکان مبادله امتیاز واحدهای ناتمام فراهم شد اما ظاهرا گفته می شود واحدهای مسکن مهر در صورتی می توانند خرید و فروش شوند که یا دفترچه اقساط داشته باشند و یا اینکه قرارداد پیش فروش داشته باشند.

هر چند حدود دو ماه پیش بود که گفته شد بانک مرکزی به دلیل آنچه "مشخص شدن وضعیت انتقال وام" عنوان شد جلوی این کار را گرفته است اما برخی از مدیران شهرهای جدید این موضوع را رد کرده و اعلام کردند که در این شهرها سامانه نقل و انتقال مسکن مهر ایجاد شده و هر متقاضی فروش مسکن مهر می تواند با تکمیل فرم های لازم اقدام به فروش واحد مسکونی خود کند.

ولی پور مدیرعامل شرکت عمران پردیس در این خصوص گفت: اگر واحد مسکن مهر خودمالکی باشد نقل و انتقال آن ظرف چند روز انجام می‌شود، اما واحدهای نیمه تمام و آنهایی که قرارداد پیش‌فروش دارند، کمی طولانی‌تر است. در خصوص کسانیکه که دفترچه اقساط را دریافت کرده باشند چه واحدهای خودمالکی و چه واحدهای 99 ساله نیز -نقل و انتقال- ظرف چند روز انجام می شود.

در دستورالعمل جدید معاملات مسکن مهر، صاحبان این واحدها بدون هیچ مانعی و مشروط به نداشتن بدهی اقساط وام به بانک مسکن، می توانند اعیان واحد خود را به فرد متقاضی مسکن واگذار کنند.

با این ابلاغیه همچنین افرادی که مسکن مهر آنها از مرحله سفت کاری گذشته اما نیمه تمام است نیز اجازه دارند امتیاز خود را به فردی که توان پرداخت مابقی هزینه ساخت را دارد، بفروشند.

در نسخه جدید مجوزی که برای فروش مسکن مهر تنظیم و به امضای وزیر راه و شهرسازی نیز رسیده، آخرین مانع از جلو پای صاحبان این خانه‌ها برای تصمیم گیری آزادانه برداشته شده است.

پیشتر با استناد به دستورالعمل زمستان پارسال، فقط صاحبان آن دسته از واحدهای مسکونی مهر که ساختمان آنها تکمیل شده بود و برای آن دفترچه اقساط بانکی صادر شده بود، می توانستند واحد خود را به متقاضیان مسکن، عرضه کنند و به فروش برسانند.

*ابلاغ وام 50 میلیونی بافت فرسوده به 22 بانک

طبق مصوبه هیات وزیران، دولت باید برای سال 93 و 94 جمعاً 600هزار فقره تسهیلات بافت فرسوده پرداخت کند به همین منظور آذر ماه امسال هیات دولت با پرداخت وام بازسازی بافت فرسوده به مبلغ 50 میلیون تومان و ودیعه مسکن 20 میلیون تومانی برای تهران و کلانشهرها، 40 میلیونی بازسازی بافت فرسوده و 15 میلیون تومانی ودیعه مسکن برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و 30 میلیونی بازسازی بافت فرسوده و 10 میلیون تومانی ودیعه مسکن برای سایر شهرهای کشور موافقت کرد و این مصوبه را برای اجرا در 20 دی ماه به وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی ابلاغ کرد.

بنابراین گزارش، این مصوبه در حالی ابلاغ شده است که وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در دولت یازدهم از مدتها قبل تلاش های خود را برای اجرایی شدن این مصوبه آغاز کرده بودند اما مشکلات مالی اعلام شده از سوی بانک مرکزی و ناتوانی بانک ها در پرداخت تسهیلات اجرای این مصوبه را بی نتیجه گذاشته بود.

در این مصوبه که برای اولین بار سقف وام ساخت و ساز از 30 میلیون تومان به 50 میلیون تومان افزایش یافته است، بانک مرکزی 22 بانک عامل را انتخاب و دستورالعمل نحوه اعطای وام را تدوین کرد که البته این دستورالعمل یک بار دیگر مجددا اصلاح و به بانک‌های عامل ابلاغ شد.

ابلاغ دستورالعمل اجرایی شدن وام 50 میلیونی از سوی آخوندی/ابلاغ 3 بانک از میان 22 بانک

پس از تعیین سهمیه بانک ها از سوی بانک مرکزی گزارشها حاکی از این است که آخوندی وزیر راه و شهرسازی دستورالعمل اجرایی شدن این وام را به مدیران کل استان‌ها ابلاغ کرده است.

هر چند از میان این 22 بانک تاکنون تنها 3 بانک ملت،ملی و رفاه این مصوبه را به شعب بانک ها ابلاغ کرده اند.

بر اساس این گزارش،بیشترین سهمیه در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده مربوط به بانک اقتصاد نوین،کارآفرین ،بانک شهر و پاسارگاد با 30 هزار فقره است و کمترین سهمیه مربوط به پست بانک با یک هزار فقره وام است.

سهم بانک ملی 15 هزار، صادرات 14 هزار،تجارت 13 هزار، ملت 15 هزار، سپه 5 هزار، رفاه کارگران 5 هزار و پست بانک هم یک هزار عدد تسهیلات تعیین شده است.

سهم بانک‌های اقتصاد نوین 30 هزار، کارآفرین30 هزار، پارسیان 10 هزار، سامان 20 هزار، پاسارگاد 30 هزار، گردشگری 10 هزار، سرمایه 5 هزارو سینا 10 هزار عدد تسهیلات نوسازی بافت فرسوده خواهد بود.

سهم بانک شهر30 هزار فقره، سهم بانک دی 5 هزار، حکمت ایرانیان 10 هزار، ایران زمین 10 هزار، انصار 10 هزار، خاورمیانه 10 هزار و قوامین هم 12 هزار سهمیه احیای نوسازی بافت فرسوده و ناکارآمد شهری را خواهند پرداخت.

این توجه ویژه وزارت راه و شهرسازی به بافت های فرسوده در حالی صورت گرفته که بارها اعلام شده که پروژه مسکن مهر دارای نواقصی چون جانمایی نامناسب و تامین نشدن زیرساخت ها موجب مشکلاتی شده است بنابراین چنانچه بانک ها نیز در اعطای تسهیلات همکاری مناسبی داشته باشند می توان به توسعه و نوسازی بافت های فرسوده به عنوان جایگزین مسکن مهر امیدوار بود.

به هر حال سال 94 سال حساس و مهمی برای بخش مسکن است چرا که به گفته رئیس اتحادیه املاک این سال، سال خروج مسکن از رکود است و قطعا در سال 94 با ارائه برنامه هایی مثل طرح جامع مسکن و مسکن اجتماعی و از سوی دیگر افزایش احتمالی سقف وام خرید مسکن به 60 میلیون تومان و همینطور رونمایی از صندوق پس انداز مسکن که قرار است وام 80 میلیونی در اختیار متقاضیان قرار دهد باید منتظر ماند و دید آیا بازار مسکن شرایط عادی خود را پیدا خواهد کرد و آیا این بازار از رکود ساخت و ساز خارج خواهد شد یا خیر؟