موتور حرکت بازار مسکن از کجا سوخت می‌گیرد؟ متوسط قیمت آپارتمان 50 متری؛ 200 میلیون تومان.

بازار املاک مسکونی تهران در دی ماه امسال با رکوردزنی در معاملات خرید، در مسیر «پیش‌رونق» شتاب گرفت و با افزایش 30 درصدی تقاضای مصرفی آپارتمان مواجه شد. ماه گذشته بیش از 15 هزار و 800 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که این میزان معامله در 19 ماه قبل، بی‌سابقه بوده و نشانه محکمی از پایان رکود محسوب می‌شود. حرکت بازار مسکن کاملا به‌صورت غیرتورمی و در عین ثبات قیمت، رو‌به افزایش گذاشته و موتور رشد معاملات از ناحیه «وام 70 میلیونی بدون سپرده» قدرت گرفته است.

بازار معاملات مسکن 60 روز بعد از تغییر موقعیت و حرکت در جهت مخالف رکود 2ساله، دی ماه امسال در مسیر تازه شروع شده پیش‌ رونق شتاب گرفت. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای رسمی جدید درباره بازار مسکن تهران حاکی است خرید آپارتمان مسکونی در پایتخت طی ماه گذشته با ثبت رکورد بیشترین حجم معاملات، 30 درصد نسبت به آذر افزایش یافت و به فروش 15 هزار و 845 واحد مسکونی در دی منجر شد که این میزان خرید و فروش ملک، هم به لحاظ «حجم» و هم به لحاظ «رشد» در 19 ماه اخیر بی‌سابقه محسوب می‌شود. حجم ماهانه معاملات خرید مسکن در تهران از ابتدای سال 93 تا ابتدای دی ماه 94، همواره کمتر از رکورد ماه پیش بود بطوری‌که طی دو سال اخیر، در برخی ماه‌ها میزان فروش آپارتمان از 10 تا 11 هزار واحد در ماه تجاوز نکرد و بالاترین حجم فروش در خرداد 93 رقم خورد که در آن، 15 هزار و 700 واحد مسکونی معامله شد. با این حال «تحرک اساسی» معاملات ملک در اولین ماه از زمستان سال جاری، مطابق پیش‌بینی‌های کارشناسی، «عکس‌العمل معنادار و حساب شده» هر دو سمت بازار به «محرک‌های جدید» است که از یکسو جلوی رکود بیشتر را گرفته و از سوی دیگر شرایط تشکیل رونق را در بازار در میان‌مدت فراهم می‌آورد. روند خرید و فروش آپارتمان در تهران، از میانه پاییز امسال با رشد 2 تا 4 درصدی در ماه‌های آبان و آذر، تغییر فاز پیدا کرد و هم‌اکنون شتاب معاملات –میزان رشد در حجم خرید و فروش- شیب 1/ 29 درصدی به خود گرفته است. بازار ملک در دی ماه امسال به لحاظ حجم خرید و فروش، 10 درصد نسبت به دی ماه سال گذشته، بزرگ‌تر شده است. این رشد معاملاتی در عین حال، کاملاً با ثبات قیمتی همراه است به این معنی که فاز پیش‌رونق مسکن به‌صورت «غیرتورمی» شکل گرفته است. در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 4 میلیون تومان است و کل معاملات 10 ماه گذشته از سال جاری در حوزه ملک مسکونی در این شهر، با همین میانگین قیمتی انجام شده است؛ هر چند در برخی ماه‌ها ریزنوسانات یک تا حداکثر 4درصدی در قیمت ایجاد شد –کاهش یا افزایش در حد 100 تا 200 هزار تومان- که با توجه به بهای کل آپارتمان، قابل محاسبه نیست.

متوسط قیمت واحد مسکونی 50 متری در تهران هم‌اکنون 200 میلیون تومان است. فاز کنونی پیش‌رونق مسکن به دلیل همجواری با نقل‌وانتقالات شب عید –جابه‌جایی‌های ماه‌های بهمن و اسفند- به‌صورت ممتد ادامه پیدا می‌کند و پیش‌بینی می‌شود تا حداکثر دو فصل آینده به رونق تبدیل شود. مقایسه آمار معاملات مسکن در دوره بلندمدت گذشته نشان می‌دهد اولین ماه زمستان امسال، گرم‌ترین ماه بازار ملک بوده است. بررسی‌ها از دلایل این رخداد زمستانی حاکی است تقویت مبلغ وام بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای دی ماه، در نقش موتور اصلی حرکت بازار ملک توانست امکان خرید مصرفی آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ را در تهران به شکل گسترده‌ای فراهم کند. 70 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در قالب اوراق که پرداخت آن از ماه گذشته از سوی بانک مسکن آغاز شد، با احتساب هزینه خرید اوراق و متوسط قیمت مسکن، حدود 15 مترمربع از بهای خرید آپارتمان در تهران را پوشش می‌دهد که این سهم، معادل 30 درصد قیمت فروش آپارتمان کم‌متراژ است. در ماه گذشته، 91 هزار نفر از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق وام 70 میلیون تومانی کردند که بخشی از آنها، در رشد معاملات مسکن در دی ماه نقش داشته‌اند.

قیمت مسکن ثابت می‌ماند؟

روز گذشته برخی سایت‌ها به نقل از برخی افراد، این‌طور نوشتند که «بازار مسکن در سال 96 به حرکت می‌افتد»! در کنار این نوع اظهارنظرهای فاقد مستندات آماری و کارشناسی، برخی شایعات نیز بر افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی دامن می‌زند که مجموعه این نوع اطلاعات می‌تواند در جهت تخریب تحولات جدید عمل کند و معاملات مسکن را از مسیر طبیعی در حال شکل‌گیری، منحرف کند. آمارهای مستند از روند معاملات ملک براساس آنچه از عملکرد بنگاه‌ها در سامانه رهگیری به ثبت رسیده و از سوی دفتر اقتصاد مسکن، استخراج و تجزیه و تحلیل شده است، مشخص می‌کند: بازار فعلی نسبت به نیمه اول امسال، از فاز رکود فاصله گرفته اما هنوز وارد فاز رونق نشده است بلکه، شرایط کنونی حالت «پیش‌رونق» دارد. انتظار می‌رود این پیش‌رونق در سال آینده به رونق بدل شود. وضعیت قیمت مسکن نیز به‌خاطر عرضه مازاد و رسوب نوسازهای فروش نرفته از ماه‌های قبل، فعلاً کشش افزایش ندارد به‌طوری‌که در کوتاه مدت، روند ماه‌های قبل را طی خواهد کرد و در میان‌مدت چنانچه حجم معاملات شیب بیشتری بگیرد، حداکثر به اندازه تورم، تغییر می‌کند که در این صورت میزان رشد قیمت واقعی، مثبت نخواهد بود. ماه گذشته قیمت مسکن 6/ 1 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت که در مقایسه با تورم، ارزش واقعی املاک مسکونی حدود 9 تا 10 درصد افت کرد.