آثار احتمالي نوسانات نرخ ارز در بازار مسكن

دنیای اقتصاد: درباره نحوه اثرگذاري التهابات اخير در بازار ارز و طلا بر بازار مسكن كه كارشناسان اقتصادي آن را حتمي مي‌دانند، دو سناريو قابل پيش‌بيني است.

در سناريوي اول، «ركود مجدد» به بازار مسكن سرازير خواهد شد كه اين اتفاق ناشي از اشتياق سرمايه‌گذاري در خريدهاي ارزي و همچنين سكه و طلا ممكن است رخ دهد كه تحت تاثير آن، خريدهاي سرمايه‌اي در بازار مسكن كاهش مي‌يابد.

اما در سناريوي دوم كه احتمال اجراي آن از اولي بيشتر است، روند معاملات ملكي با همين وضعيت –رونق نسبي در حجم و آرامش قيمت‌ها- ادامه دارد، به گونه‌اي كه قيمت‌هاي كنوني در بازار طلا و ارز تحريكي براي مسكن محسوب نخواهد شد.

اين سناريو از آنجايي پررنگ‌تر است كه هم‌اكنون بازار مسكن پر از تقاضاي مصرفي شده است.نوسانات خيره‌كننده قيمت در بازار ارز و طلا كه در فاصله كمتر از دو هفته بازار مبادلات اين دو كالا را تحت تاثير قرار داده، در صورتي كه ادامه‌دار باشد مي‌تواند تبعاتي را متوجه يكي ديگر از مهمترين بازارهاي اقتصادي كشور كند.

در بازار مسكن اين روزها از چگونگي اثرگذاري قيمت ارز و طلا در ارزش معاملات ملكي صحبت مي‌شود به‌طوري‌كه برخي فعالان بازار مسكن اين اثرگذاري را حتمي مي‌دانند، اما شكل تاثير‌پذيري را نمي‌توانند پيش‌بيني كنند.

اوضاع كنوني مسكن از يك‌سو و تجربه دوره‌هايي كه در آن قيمت طلا افزايش يافته از سوي‌ ديگر، پيش‌بيني درباره نحوه تحت‌الشعاع قرار گرفتن بازار مسكن از نوسانات اخير را پيچيده كرده است، بخصوص آنكه هم‌اكنون بخش وسيعي از بازارهاي اقتصادي كه «طلا»، «ارز» و «مسكن» جزو آنها محسوب مي‌شود با رويداد بزرگ ديگري به نام قانون هدفمندكردن يارانه‌ها روبه‌رو شده كه اگرچه اين رويارويي حالت اجرايي به خود نگرفته، اما پيش‌نشانگرهاي اين رويداد از هم‌اكنون در اين بازارها خودنمايي مي‌كند. درباره رابطه‌اي كه مي‌تواند به زودي بين بازار ارز و طلا با بازار مسكن برقرار شود، دو سناريو از سوي كارشناسان مطرح حوزه اقتصاد مسكن، طرح شده است.

سناريوي اول

در سناريوي اول كه «ركود ‌مجدد» نام دارد از جذابيت بازار مسكن به‌خاطر مهاجرت سرمايه‌ها به بازارهاي پرسود طلا و ارز، كاسته خواهد شد و نتيجه آن مي‌شود كه روند روبه رشد معاملات ملكي كه از اوايل امسال شروع و طي ماه‌هاي اخير به اوج رسيده بود به تدريج تغيير مسير خواهد داد. چنانچه اين سناريو اتفاق بيفتد افت خريدهاي سرمايه‌اي در بازار مسكن مي‌تواند بلافاصله روي قيمت مسكن تاثير بگذارد و نرخ‌ها را كاهش دهد.

اما احتمال تحقق اين سناريو شايد زياد جدي نباشد، به اين علت كه در حال حاضر بازار مسكن به‌صورت تقريبا خالص از خريد‌هاي مصرفي پوشيده شده است.

سناريوي دوم

گروهي ديگر از كارشناسان با رد سناريوي اول، پيش‌بيني مي‌كنند اوضاع كنوني بازار مسكن تداوم داشته باشد و عملا روند معاملات ملك از ناحيه نوسانات نرخ ارز و طلا آسيب – چه مثبت و چه منفي- نبيند.در اين سناريو كه «تداوم وضعيت موجود» نام دارد، كاهش دوباره قيمت مسكن منتفي خواهد بود و در بهترين حالت، ثبات ارزش معاملات ملكي اتفاق مي‌افتد.

محمود جهاني كارشناس اقتصاد مسكن و مدير كل سابق دفتر اقتصادي وزارت مسكن در تحليلي درباره آثار نوسانات قيمت ارز و طلا در بازار مسكن، به دنياي‌اقتصاد گفت: هم‌اكنون به دليل آنكه انگيزه‌هاي سوداگري در بازار مسكن وجود ندارد و نقدينگي مازاد نيز در اين بازار نيست، لذا تحريك تقاضاي مسكن قابل طرح نيست و نمي‌تواند اتفاق بيفتد. در بخش مسكن بحث‌هاي بورس‌بازي نيز از بين رفته است، بنابراين چنانچه خريداران طلا و ارز افزايش پيدا كنند، لزوما نبايد خريداران ملك مسكوني كاهش يابد. رابطه تاريخي طلا و مسكن براي اوضاع كنوني بازار املاك مسدود شده است.‌

جهاني درباره اوضاع كنوني بازار طلا و ارز نيز چنين گفت: قيمت عرضه طلا و ارز تاحدودي به‌صورت مصنوعي پايين نگه داشته شده است و اگر مسوولان براي كنترل اين دو بازار بخواهند وارد عمل شوند بايد نرخ‌ها تا حدي بالا رود تا به نقطه تعادل برسد. در بازار طلا تحت تاثير دخالت‌هاي سال‌هاي اخير قيمت‌ها واقعي نيست. در سال‌هاي قبل هر زمان كه قيمت طلا شروع به افزايش مي‌كرد، دولت با عرضه آن به بازار، مانع از رسيدن ارزش طلا به نقطه تعادل شد. جهاني تصريح كرد: نوسانات قيمت طلا بيشتر از آنكه تحت تاثير شاخص‌هاي بازار طلا باشد، از بازار ارز تبعيت مي‌كند. در بازار ارز نيز براي رسيدن به قيمت واقعي، بايد نرخ‌ها اجازه افزايش داشته باشد.

اين كارشناس مسكن در ادامه با اشاره به اينكه در هيچ‌كدام از بازارهاي طلا و ارز و حتي بازار مسكن، نوسان اخير قيمت ناشي از سوداگري و بورس‌بازي نبوده، تاكيد كرد: پايين‌نگه داشتن قيمت ارز كار را به جايي رسانده كه بايد حالا اجازه رسيدن به نقطه تعادل برايش فراهم شود.وي درباره اوضاع آتي در بازار مسكن نيز پيش‌بيني كرد در حال حاضر زمينه خاصي براي افزايش قيمت مسكن وجود ندارد، اما چنانچه فشار هزينه‌اي به بازار تحميل شود، در كوتاه مدت قيمت افزايش خواهد يافت.

وي رشد صدور پروانه‌هاي ساختماني در ماه‌هاي اخير را نشانه‌اي از تصور سازنده‌ها بابت احتمال فشار هزينه‌اي در آينده دانست.

ارز هزينه ساخت را تهديد مي‌كند؟

به گزارش دنیای‌اقتصاد، بنابر اظهارنظر فعالان بازار، پاره‌ای از عوامل مختلف نظیر اعتراض اخیر صنف طلافروشان به اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و افزایش جهانی قیمت طلا و همچنین افزایش قیمت ارز در بازارهای داخلی به دلیل جو روانی ناشی از اجرای تحریم باعث شده این دوکالای مرجع در روزهای اخیر صعود قیمتی را تجربه كنند. اما بیم تاثیرپذیری بازار مسکن از این اتفاقات هشدارهای کارشناسان حوزه مسکن را به دنبال داشته است. به طوری که این عده تاکید مي‌کنند جهت‌گیری سرمایه‌ها به سمت بازار طلا و ارز باعث مي‌شود که عملا تقاضاهای سوداگری در بازار مسکن کاهش پیدا کند که این امر در کوتاه‌مدت سبب تشدید رکود در بازار مسکن مي‌شود، این در حالی است که با توجه به افزایش تورم کالاهای وارداتی در صورت تداوم افزایش نرخ ارز در دراز مدت شاهد افزایش هزینه ساخت‌وساز خواهیم بود.

در این زمینه کمال اطهاری گفت: نوسانات مکرر نرخ طلا و ارز اثر مستقیم بر روی بخش مسکن دارد که شاخص‌ترین آن جلب سرمایه‌هاي خارجی و تشدید رکود مسکن است.

تشدید رکود ساخت‌وساز حتمي است؟

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کالاهای غیرمنقول زمانی در جذب سرمایه موفق هستند که در نرخ طلا و ارز ثبات نسبی حاکم باشد، اظهار کرد: نوسانات بازار سکه و ارز تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن به لحاظ ارزش دارایی خواهد داشت و با در نظر گرفتن اینکه 40 درصد از معاملاتی که در بخش مسکن انجام مي‌شود با هدف سرمايه‌گذاري بلندمدت و با قصد خريد سرمايه‌اي است، بنابراین بالارفتن نرخ ارز باعث تشدید رکود در بخش مسکن مي‌شود. چرا که مسیر صعودی که نرخ ارز و سکه به لحاظ افزایش قیمت در پیش گرفته است، باعث کاهش ارزش دارایی‌هاي عرصه مسکن مي‌شود و همین امر سبب کوچ سرمایه‌ها از بخش مسکن به طرف بازار ارز وسکه مي‌شود که این فرآیند در نهایت باعث تعمیق رکود در حوزه مسکن خواهد شد.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن حدود 10 درصد از قيمت تمام‌شده ساخت مسكن متكي به خريد مصالح‌ساختماني وارداتي است که این رویه در مورد ساختمان‌های بلند مرتبه در قالب برج به حدود 30 الی 40 درصد هم مي‌رسد و بنابراین با درنظرگرفتن این مساله ارتباط بین افزایش ارز و افزایش قیمت ساخت و احتمال تشدید رکود ساخت‌وساز کاملا منطقی است.

افزایش نرخ فناوری‌هاي نوین ساختمانی وارداتی

اما دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن نیز در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: از آنجا که بازار طلا و ارز ارتباط مستقیمی با حوزه مسکن ندارد و این بخش عمدتا از منابع خارجی بی‌نیاز است از این رو نمی‌توان ارتباط معناداری بین این دو مقوله به لحاظ تحرک قیمت‌ها جست‌وجو کرد، این در حالی است که تاثیر مستقیم تغییرات قیمتی در بازار ارز در بخش فن‌آوری‌هاي نوین ساختمانی وارداتی کاملا قابل پيش‌بيني خواهد بود و با توجه به اینکه با افزایش قیمت ارز قیمت تمام شده واردات این نوع از کالاهای ساختمانی افزایش پیدا مي‌کند، متعاقب آن نیز قیمت املاکی که با مولفه‌هاي فناوری‌هاي وارداتی ساخته شود، خود به خود افزایش پیدا خواهد کرد.

وی تاکید کرد: البته باید در نظر داشت که اساسا ایجاد جو روانی ناشی از افزایش قیمت‌ها در بازار کالاهای اساسی برروی سایر کالاها تاثیر گذار خواهد بود و در نهایت باعث مي‌شود که بیم افزایش قیمت‌ها، تقاضا را به سمت سایر کالاها افزایش دهد و در بخش مسکن با توجه به اینکه متناسب با تقاضا عرضه وجود ندارد، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود خواهد داشت.

فرو رفتن معاملات در لاک رکود

همزمان دکتر بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس برجسته مسکن نیز اعتقاد دارد که نوسانات نرخ ارز و سکه در نهایت باعث مي‌شود که کلیه معاملات و معادلات به صورت وسیع به رکود منجرشود که این مساله در بازار مسکن نیز اثر گذار خواهد بود که نتیجه آن ایجاد مشکل در امر معاملات مسکن خواهد بود. به باور این کارشناس مسکن، خروج ارز از کشور و حاکمیت رکود در معاملات مسکن باعث خواهد شد که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغيير قیمت‌ها در این بازار زیاد است.

وی اظهار داشت: از دیگر سو با در نظر گرفتن اینکه مواد اولیه برخی از کارخانه‌هاي ساختمانی وابسته به واردات است، افزایش نرخ ارز و سکه ممکن است باعث ایجاد مشکل در بخش تامين مواد اوليه ساخت‌وساز شود که این امر نقش موثری در برگشت رکود در امر مسکن خواهد داشت.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران عنوان کرد: براساس آخرین تحقیقات صورت گرفته، وابستگی هزینه‌هاي ساخت به نرخ ارز در هر مترمربع 20 دلار است که همین امر موید آن است که اساسا نوسانات نرخ ارز به طور مستقیم نمی‌تواند سبب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود، اما قطعا بر حوزه معاملات تجاری این حوزه اثرگذار خواهد بود.

در همین حال مهدی تقوی، کارشناس پولی و بانکی نیز براین باور است که نوسانات ناگهانی در بازار طلا و ارز نشان دهنده یک نوع آشفتگی اقتصادی است که به تبع آن امکان تسری این آشفتگی به سایر بازارها از جمله بازار مسکن زیاد است.به گفته تقوی صعود قیمت طلا و ارز از یک طرف و اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها به صورت توام احتمال افزایش تورم را بالا مي‌برد که به دنبال آن شاهد تغيير قدرت خريد كالاهاي مختلف از جمله مسکن خواهیم بود.